פרסום ושיווק

איזו השקעה עדיפה: נדל"ן מסחרי או דירה?

האם השקעה בנדל"ן מסחרי עשויה להיות מעניינת, ואלטרנטיבה ראויה לפיזור התיק, בעיקר בתקופות שהשווקים מגמגמים?
רונית מורגנשטרן, הון |  9
נדל"ן (צילום יח"צ)
התשואה בנדל"ן מסחרי אמנם גבוהה יותר מאשר בהשקעה בדירה אבל העסקאות מרכבות וארוכות יותר. מעבר לכך, מדברים על הצפה עתידית בשטחי מסחר באזורי הביקוש, מה שעלול להביא לירידות מחירים (למרות שמדברים על זה הרבה זמן, ובינתיים אין הצפה). אז האם השקעה בנדל"ן מסחרי עשויה להיות מעניינת, ואלטרנטיבה ראויה לפיזור התיק, בעיקר בתקופות שהשווקים מגמגמים?
נתחיל בכך שנדל"ן מסחרי/ עסקי הוא בעיקרון כל נדל"ן שאינו למגורים; משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, בתי מלון וכדומה. גם מגרש הוא נדל"ן מסחרי, אך במדריך זה, נתמקד בעיקר בנכסים שמניבים תשואה.
העסקות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה אך מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%. בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר – עסקאות כאלה הניבו מעבר לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש – רבים מכרו לאחר מספר שנים את החנות כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.
עם זאת, ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים – צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.
אפשר לקנות נכס ואפשר לקנות קרנות ריט שמשקיעות בנכסים
השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, ובהמשך הרחבה על איך לעשות זאת, וכן הם יכולות להיעשות בצורה עקיפה דרך קרנות ריט - קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש אלפי קרנות ריט (כנסו כאן למדריך השקעה בקרנות ריט), אצלנו יש בודדות, לרבות - ריט 1 וסלע קפיטל שמניותיהן נסחרות בבורסה כבר שנים כשלאחרונה הצטרפו מניבים ריט ומגוריט (שעוסקת בדירות מגורים). שלוש הראשונות משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה).
באופן הזה גם משקיעים שאין להם כיסים עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת, ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות שלהן, ומניות הן מכשיר מסוכן - מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה,  צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי.
אמנם, מצאנו שבין השנים 2010 עד 2017 התשואה הממוצעת השנתית של קרנות הריט המקומיות נעה בין 9% ל-12%. בעולם התשואות היו גם כן קרובות למספרים האלו, כאשר בוול-סטריט נסחרות קרנות ריט רבות שמסווגות לתחומים שונים. קרנות הריט מעבר לכך שהן מאפשרות למשקיעים קטנים יחסית להשקיע בנדל"ן מניב, הן מאפשרות פיזור של השקעות על פני מס נכסים (מה שלא אפשרי לרוב למשקיע בודד), כלומר מעבר לסכום השהקעה שיכול להיות נמוך, המשקיע בעצם מקבל סל של נכסים ולא נכס אחד.  
כמו כן, ניתן להנזיל את קרנות הריט בכל רגע (למכור את המניות), בעוד שבנכסים פיזיים התהליך כמובן ממושך יותר. עם זאת, בקרנות ריט יש דמי ניהול שמשלמים למנהלי הקרן, דמי ניהול שמפחיתים בעצם את התשואה הפנימית/ האפקטיבית על ההשקעה.
 
היצע נמוך
לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש. כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב - פתח תקווה, הרצליה הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל רקע תכניות הבנייה, יש מי שסבורים שייווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא מפני ירידות מחירים.
משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות  כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית – לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא ריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני - לצאת מהעסקה, לממש את הנכס, הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.
 אז איך משקיעים בנדל"ן מסחרי?
1. מיקום
אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע. אם יש תכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה יתרון בולט לטובת השקעה.
במכלול השיקולים כדאי לוודא שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשייה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.
2. מצב הנכס וייעודו
גם בנדל"ן מסחרי יש מציאות, אבל בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות  ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשייה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו – וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף.  
תזכרו, השקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה. צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה. לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס, שלא תקנו שלמעשה רשומה כמחסן.
3. מימון
וודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה. המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר.
4. מיסוי
פקטור שגם אותו חשוב לשקלל כשמנסים לחשב את כדאיות ההשקעה; על הכנסה מהשכרת נכס מסחרי יש לשלם מס שולי שיכול להיות המס השולי שלכם, ובמקרים מסוימים יותר (מדובר על פעילות עסקית). חשוב לבדוק אם כדאי לפעול באופן אישי או דרך חברה.
ההכנסה מההשכרה מצטרפת גם לסך ההכנסה הכוללת של בעלי הנכס ובהתאם למס השולי שלו. כל אדם, חברה או גורם צריך לבחון את השלכות העסקה ואת המיסוי שצפוי לו בכל השלבים, גם בשלב המכירה (למדריך מס שבח).
בנוסף למס, משלמים ארנונה סוג של מיסוי עירוני. הארנונה הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשייה, שטח של משרדים או שטח של חנות. לדוגמא, בחולון נגבית בממוצע ארנונה של כ-12-20 שקל למ"ר לחודש במבנה תעשייתי; בבת-ים מעל 20; באשדוד – 8-12 שקלים למ"ר; ביבנה - כ-8-10 שקלים למ"ר; בתל אביב – 20-28  שקל למ"ר לחודש; הארנונה למשרדים וחנויות גבוהה יותר.
לכל עיר יש את צו הארנונה שלה לשנה החדשה, ותוכלו לראות בדיוק את מחיר הארנונה לנכס בו אתם מתעניינים. כמובן, שכשתמצאו שוכר – תשלום הארנונה יחול עליו.
5. בהתחלה, תתמקדו בסוג אחד של נדל"ן מסחרי
מי שחדש בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי, עדיף לו להתמקד תחילה רק בסגמנט מסוים מעולם זה; חנויות, למשל, שזה הכי קרוב להשקעה בדירה, כשמדובר בנדל"ן מסחרי. רק לאחר שתשלטו בתחום הזה, תעברו לסגמנט נוסף. בכלל, בעסקאות ראשונות אל תתביישו לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום.
6. השקעה בחנויות
כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים.
ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. לדוגמא, אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, תתרחקו מהעסקה.
היתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.
7. השקעה במשרדים
בנייני משרדים נבנים לרוב על ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים. במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות, ייתכן שהן מתקשות למצוא שוכרים.
ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור – שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקל למ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל תקבלו שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי זה גם מה שהשוכרים מחפשים.
לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי תתקשו למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור, תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.
8. מהימנות השוכר
נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה טוב לכם. קודם כל, נסו לבדוק את השוכר, את יציבות הענף בו הוא עוסק, אילו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה. יש לבדוק גם אם העסק של השוכר מתאים לסוג הנכס שלכם – אם יש לכם מבנה תעשייה מסודר יחסית, אבל השוכר שלכם הוא מפעל תרופות, קחו בחשבון שתידרשנה השקעות נוספות בנכס וביקורות של גופים קפדניים כמו משרד הבריאות.
נכון, זה אמור לעניין את השוכר יותר מאשר אתכם, אבל יכול להיווצר מצב שבו תחתמו על חוזה עם השוכר, וברגע האחרון הוא לא יקבל רישיון עסק, כי הנכס לא מתאים (יש למשל מפעל מזהם במרחק 50 מטרים ממנו, שלא ממש שמתם לב אליו), והנה בוזבזו חדשים רבים ללא הכנסה. במקרה של רישוי עסק בעייתי/מרכב של השוכר הפוטנציאלי, גם אם הוא חברה מפוארת שבאה להתנחל בנכס שלכם למשך 20 שנה, כדאי להגביל מראש את תקופת המו"מ, ולא לכבול את עצמכם אליו.
9. איך מחשבים דמי שכירות?
המחירים צריכים להיות מחירים המקובלים באזור בהתאם לנכס בו מדובר. כשתמצאו שוכר מתאים והוא ירצה התאמות ספציפיות לעסק שלו תיתקלו בדרך כלל בשני מצבים: או שהשוכר מבצע את ההתאמות על חשבונו, ואז דמי השכירות הם בהתאם, או שאתם מבצעים את ההתאמות (עוד השקעה של מאות אלפי שקלים ואף מיליונים, כשבשלב זה צריך גם להעסיק אדריכל, קבלן לכל תחום).
במקרה השני נהוג לחלק את גובה ההשקעה ל-120 חודשים (10 שנים), ומוסיפים את הסכום שהתקבל לדמי השכירות החודשיים. אם השוכר יוצא לפני 10 שנים, הוא אמור לשלם את יתרת ההשקעה בהתאם לתקופת הזמן שנותרה עד ל-10 השנים.
10. ביטחונות
הביטחונות שתדרשו משוכר תלויים בגודל הנכס וגובה דמי השכירות. אם מדובר בנכס המושכר ב-4,000 שקל לחודש, הביטחונות שיידרשו יהיו דומים לאלו שבהשכרת דירה – שטר חוב, צ'ק ביטחון וכדומה. אם מדובר ב-40 אלף שקל לחודש (וכמובן יותר), נהוג לקבל ערבות בנקאית מהשוכר בגובה 3 חודשי שכירות לפחות. כשמדובר בהשכרה של שטחים גדולים לחברות גדולות, מבקשים ערבות בנקאית לתקופה ארוכה יותר.
11. גרייס
בהשכרת נדל"ן עסקי נהוג בדרך כלל לתת תקופת גרייס (דחיית התשלום הראשון של דמי השכירות) שאמורה להיות תואמת לתקופה שבה השוכר מתארגן, מתאים את הנכס לצרכיו וכדומה. ברוב המקרים מדובר בחודש-חדשים, תלוי בכמה אתם רוצים את השוכר אצלכם.
לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז בדומה לשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, וליהנות מהכנסות נוספות שישפרו את איכות חייכם, ואולי אף ישנו אותם.
תגובות לכתבה(9):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 7.
    מתלבט בין חנות ברחוב (במחיר נמוך) או חנות בקניון (מחיר
    רמי 07/02/2018 12:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מתלבט בין חנות ברחוב (במחיר נמוך) או חנות בקניון (מחיר כפול) - דמי השכירות בקניון פי שתיים , אותה תשואה, על מה ללכת?
    סגור
  • 6.
    כתבת פרסום!! כל המיסים במסחרי גבוהים הרבה יותר!!!
    וגם ריבית המשכנתא! 07/02/2018 09:31
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אין פטור ממס רכישה ומס שבח, 30% על ההכנסה משכירות, פתיחת תיק במע"מ, מי צריך את כל הסמטוחה הזאת???
    סגור
  • 5.
    הנדל"ן המסחרי בירידה תלולה. רק ברבעון האחרון רואים
    NNH 07/02/2018 08:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ירידה של 10%. וזו רק ההתחלה.
    סגור
  • 4.
    קרן ריט עדיפה מהשקעה ישירות
    מירי 07/02/2018 08:34
    הגב לתגובה זו
    1 0
    כתוב בכתבה על קרנות ריט, אני עשיתי זאת לפני 7 שנים והתשואה מאוד מרשימה. זה עדיף מלרכוש נדלן מסחרי באופן ישיר, גם מבחינת מיסוי וגם ההוצאות מסביב, ופיזור הסיכון
    סגור
  • מעניין
    מתי 12/02/2018 10:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    למה המניה של ריט1 יורדת קצת בזמן האחרון? אולי זה זמן טוב לקנות?
    סגור
  • 3.
    מקצועי ביותר תודה (ל"ת)
    גילי 07/02/2018 08:29
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • 2.
    נדלן מסחרי הרבה יותר כדאי
    איציק 06/02/2018 23:55
    הגב לתגובה זו
    1 3
    למה לקנות דירת מגורים להשקעה כשנדלן מסחרי נותן 9 אחוז ויותר . אי קניתי לפני 6 שנים משרד הוא שווה היום פי 2 והוא מספק לי תשואה של כמעט 10 אחוז מה יותר טוב מזה?
    סגור
  • 1.
    רונית מורגנשטרן אחלה כתבה (ל"ת)
    דניאל 06/02/2018 21:00
    הגב לתגובה זו
    5 4
    סגור
  • לגמריי!! (ל"ת)
    אנונימי 07/02/2018 08:17
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור