פרסום ושיווק

הפריפריה מקופחת - רוכשי דירות בתל אביב משלמים ריבית נמוכה יותר

כ-72% מחזיקים בדירה משלהם, כ-85% לוקחים משכנתא; רוכשי הדירות במרכז נהנים מריבית נמוכה יותר מאשר בפריפריה - מחקר של בנק ישראל
מורן ישעיהו |  15
בנייה חדשה (צילום מורן ישעיהו)
מרבית משקי הבית בישראל רוכשים את הדירה בה הם מתגוררים: לפי נתוני הלמ"ס, 71.8% ממשקי הבית הם בעלים של דירה אחת לפחות. 85% מהדירות שנרכשות ממומנות באופן חלקי באמצעות משכנתאות.
מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוחן את מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות. המסקנות לא מפתיעות - בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר.
מתודת המחקר
כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים (למשל, היכולת של המלווה לממש את הנכס בעת הצורך מושפעת ממידת הנזילות של הנכס, ומפוטנציאל עליית המחיר שלו ששניהם עשויים להיות מושפעים מהמיקום הגיאוגרפי), ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנאות הבנקאי, נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי הכולל למעלה מ-80 אלף תצפיות, שמשלב נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית ומאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה.
נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הם  מדד הנזילות של שוק הדיור (מספר העסקאות השנתי ביחס למלאי הדירות ביישוב), מדד הנגישות של הלמ"ס (Potential Accessibility Index) המהווה אומדן למידת הפריפריאליות של היישוב, והיקף התחלות בנייה שנתיות ביחס למלאי הדירות ביישוב.
הריבית עשויה להיות מושפעת גם מכח המיקוח של הלקוח ומהאוריינות הפיננסית שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע בסקר שוק בין הבנקים. על מנת לאמוד את המרכיב האחרון נבחנה במחקר ההשפעה של מיקום הסניף בו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב בו נרכש הנכס עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק. בנוסף נבדקו מדדים לתחרות בין הבנקים – מספר הבנקים שלהם סניפים ביישוב שבו נרכש הנכנס וביישוב שבו ניטלה המשכנתא.
אפליה?
בעוד שבארה"ב ובמקומות אחרים בעולם נבדקה בעיקר קיומה של אפליה בין צרכני משכנתאות שונים, מחקר זה הוא הראשון בספרות הרלוונטית, שבוחן את השפעת מיקום הנכס על תמחור המשכנתא: כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתאות חולקו  כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציואקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציואקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס. 
המשתנה המוסבר במחקר – שיעור הריבית הריאלית המשוקללת על המשכנתא של כל לווה – חושב כממוצע משוקלל של ריביות מנוכות אינפלציה בכל מסלולי המשכנתא שנטל הלווה.
הניתוח האמפירי מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות שממוקמות באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא הנמוכה ביותר. הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית בפריפריה משלמים היא הגבוהה ביותר. 
משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כאשר כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית.
לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים.
משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים.
לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.
לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים.
לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז, בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס.
רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.
תגובות לכתבה(15):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 12.
    דירה = קורת גג
    דירה = קורת גג 12/12/2019 15:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    דירה = קורת גג
    סגור
  • 11.
    גובה תיק משכנתא
    שמעון 11/12/2019 09:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המשתנה שלא הכניסו שלטעמי מה משפיע מאוד הוא גובה תיק במרכז לעומת פריפאריה.אנשחםנלא מבינים שמבחינת מערכת בנקאית עבודה על תיק של 400 א זהה לחלוטין לעבודה על תיק של מיליון ש"ח .בכול המערך שמלווה את התיק,הנציג בבנק,המחלקה המשפטית ,מחלקת ביצוע וגם מרכזי השירות שמטפלים לאחר שהתיק בוצע.מדובר על שעות רבות של טיפול שזה כמובן עולה כסף.....ולכן הגיוני שתיק של 400 אה יתומחר יקר יותר מתיק של מיליון ש"ח עם כול הצער שבדבר ....אני לא חושב שזה נובע מהפלייה של מגדר מסויים.
    סגור
  • 10.
    'פריפריה'
    אבי 10/12/2019 19:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אם יש לך חשבון בסניף בלוד וגם בת'א תקבל הצעות שונות כמובן הבנקים עובדים עם מרווחים גדולים יותר לאורך כל הדרך בכל בפריפריה ככה הם רגילים גםסה צריך לבדוק.
    סגור
  • תכנית התחדשות עירונית בקריית חיים •
    אילנה 14/12/2019 06:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחור
    סגור
  • 9.
    כי לווים במרכז פחות מסוכנים אולי?
    מיכה 10/12/2019 14:44
    הגב לתגובה זו
    2 2
    לא בדקתי אבל נשמע כמו הפרשי תמחור סיכון של חדלות פירעון.
    סגור
  • 8.
    קניתי דירה ברית חיים מערבית להשקעה. המשכנתא מהמרכז (ל"ת)
    נעמה 10/12/2019 13:59
    הגב לתגובה זו
    7 0
    סגור
  • חיפה צועדת למקום הטוב ביותר בארץ. שינוי נפלא בכל בתחומי
    דוד 10/12/2019 19:53
    הגב לתגובה זו
    3 0
    חיפה צועדת למקום הטוב ביותר בארץ. שינוי נפלא בכל בתחומים
    סגור
  • 7.
    קרית חיים מערבית מעלה הילוך הדירות מזנקות
    מנשה 10/12/2019 13:57
    הגב לתגובה זו
    4 0
    תכנית התחדשות עירונית בקריית חיים • פתיחת שכונות אל הים עיריית חיפה הציגה חזון לתכנון מחודש של כל שכונת קריית חיים, כולל מבנים חדשים, מבני ציבור, גנים, דרכים וחזית ים עירונית, תוך הסתת הכביש הראשי לאחור
    סגור
  • 6.
    בעלי דירות במרכז יצטרכו לתת שטח לזוג צעיר בפריפריה
    השלב הבא 10/12/2019 13:43
    הגב לתגובה זו
    1 0
    במדינת ישראל הכל אפשרי. הלאמות והפקעות וקוראים לזה ליברליזים כלכלי
    סגור
  • ומי שלא מסכים - חינוך מחדש בגולאג
    מיכה 10/12/2019 14:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אין כמו שיווין
    סגור
  • 5.
    העיתונות
    לרון 10/12/2019 13:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תמיד תיקפוץ על כל שביב של "אפליה" גם עם זה לא רלוונטי, ואכן בנק ישראל בודק את הסיכון שלא נגיע ח"וח ל "סאבפריים" !!!לא צריך מיד לרמז על "אפליה" החזקים משלמים פחות וזה ברור!!
    סגור
  • 4.
    פריפירייה ? הליכוד אומר שאין כזה דבר פריפרייה ...
    דוד הכהן 10/12/2019 12:29
    הגב לתגובה זו
    1 2
    למה אתם חמוצים ? תפסיקו ללכלך על מי שסוגר חדר מיון בצפון תפסיקו ללכלך על מי שזונח אוכלסוייה שלמה בעוטף עזה ונותן לחמאס לנהל את היום יום של אזרחי מדינת ישראל רק נתניהו ..מחזיק את כולנו כבני ערובה ...
    סגור
  • 3.
    ברור לגמרי,במרכז יש תחרות.שיחיבו בפריפריה ריבית מכסימום
    אור לגויים 10/12/2019 12:29
    הגב לתגובה זו
    1 0
    שיחיבו בחוק שהריבית בפריפריה לא תעלה על ממוצע הריבית במרכז!!!
    סגור
  • 2.
    משתנה נוסף
    חי בירה שכורה 10/12/2019 12:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נראה שמי שגר במרכז (ובעיקר אם זו כבר דירה שניה ומעלה) הוא גם בעל יכולת החזר טובה יותר ורמת הסיכון של הבנק נמוכה יותר. אבל עיקר הבעיה נובע מכך שמשרד החינוך אינו דואג לאזרחים. צריך ללמד בחטיבה העליונה גם נושאים כמו :חיסכון, שוק ההון, פנסיה, משכנתאות, ביטוח.... ללא מבחן אלא כהכנה לחיים. שהצעירים יכירו המושגים ויידעו לשאול את השאלות הנכונות כאשר הם יוצאים ל"חיים האמיתיים" - עבודה, פרנסה, דיור ודאגה לביטחון כלכלי.
    סגור
  • 1.
    כתבה מיותרת ומתסכלת ובתוכן שלה גם מאשרת (ל"ת)
    אלי 10/12/2019 12:09
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור