ההתחדשות העירונית ממשיכה לחזק את מעמדה בנוף הבנייה המקומי, כשמשנה לשנה נרשם גידול בכמות הפרויקטים ובהיקף יחידות הדיור. בעוד התחום מתרחב ומתפתח, אחת הסוגיות הבוערות נוגעת לתחשיב התמורות במיזמי פינוי-בינוי, להן יזכו בעלי הדירות עם השלמת הפרויקטים - כשהרף, כך נראה, נמצא בשנה וחצי האחרונות במגמת צמצום בולטת, בהתאם למדיניות שמובילות רשויות מקומיות דוגמת תל אביב, פתח תקווה, הרצליה ונתניה.

"התחום הזה עבור בעשור האחרון תמורות לא מעטות", מסביר בראיון ל-ice, עו"ד זיו גרומן, הבעלים של משרד גרומן ושות' עורכי דין, המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית, ומלווה הן דיירים והן יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "בעבר ליזם היה משקל מכריע בקביעת סף התמורות בפינוי-בינוי, כשלאחר בדיקת הצפיפות הקיימת במבנים המיועדים לפינוי-בינוי ובחינת היסטוריית ההחלטות של רשויות התכנון, הוא היה מגבש מתווה ומגיש הצעה לבעלי הדירות.

"כאשר התקבל האישור מצידם, השלב הבא היה לפנות לוועדות השונות  – מה שהוביל לגלי עלייה לרגל של יזמים. כדי לייצר סוג של הסדרה ולאזן בין האינטרסים של הגורמים השונים, נכנס לתמונה תקן שמאי 21 שנועד לבחון את הפוטנציאל הכלכלי לביצוע פרויקטים. מה שהתחיל כהמלצה, הפך לתקן מחייב ששלט בשוק לאורך שנים - ולפיו דירות המקור יזכו לתוספת שטח של 25 מ"ר – כשעל בסיסו פעלו כלל השחקנים בתחום. אלא שבסוף שנת 2019 השתנו שוב כללי המשחק".

תסביר.
"החלוצה הייתה למעשה עיריית תל אביב שהציגה בדצמבר של אותה שנה מדיניות כוללת להתחדשות עירונית, במסגרתה הוחלט כי התוספת המקסימלית לשטחי הדירות במיזמי פינוי-בינוי תעמוד על 12 מ"ר, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר. הרציונל היה למנוע פרויקטים מגלומנים ומגדלים באוויר. בהקשר הזה צריך גם להביא בחשבון שהכסף הגדול לעיריות מגיע מארנונה לעסקים ולא למגורים – כך שלשם רבות מהן מבקשות לנתב את הפרויקטים".

"אחרי תל אביב גם ערים כמו הרצליה, גבעתיים, פתח תקווה ורחובות אימצו מדיניות ברוח דומה והקפיצו את היזמים ואת בעלי הדירות", מוסיף עו"ד גרומן. "עוד שמן למדורה הוסיפה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שהציגה מסמך, שהוא אמנם בגדר המלצה, אך קורא גם הוא להגביל את רף התמורות. אגב, מי שעדיין מאפשרת הענקת תמורה של 25 מ"ר היא ירושלים, ולכן אנו רואים בבירה תנופה גדולה".

מדוע המדיניות הזו מעוררת התנגדות, הרי היא מייצרת ודאות?
"צריך להתבונן על התמונה הרחבה ועל המשמעויות הנגזרות מהמדיניות החדשה. כמובן שבתחום מורכב כמו התחדשות עירונית ודאות היא מבורכת - היא מייצרת גבולות גזרה ברורים, ומעניקה תמריץ להוצאת פרויקטים לדרך. ודאות גם מונעת תופעה של סחטנות מצד דיירים מחד, ותופעה של יזמים המפזרים חלומות שאינם ניתנים למימוש מאידך. עם זאת, ודאות חייבת להיות עקבית לשנים קדימה, מבלי לזגזג ולהשתנות חדשות לבקרים. לכן חובה לתת מענה מקיף גם לכל אותם הפרויקטים שכבר נמצאים בצנרות העירוניות, התאימו עצמן למדיניות הרלוונטית, חתמו על חוזים והתקדמו - ועכשיו נמצאים בערפל ומימושם מוטל בסימן שאלה. את המיזמים הללו יש להחריג, אסור להחזיר אותם אחורה".

עיריית תל אביב. רף התמורות בעיר הוגבל ל-12 מ"ר צילום: דוד שי, רישיון CC BY-SA 3.0, ויקימדיה

כמי שמכיר את השטח היטב, מדגיש עו"ד גרומן כי מדיניות גורפת עלולה גם לייצר פתח לבעייתיות: "צריך להביא בחשבון שדין קרקע בתל אביב או גבעתיים הוא לא כדין קרקע בפריפריה. במיוחד אמורים הדברים לגבי אותם יישובים השוכנים על השבר הסורי-אפריקאי כמו טבריה, קרית שמונה, צפת ובית שאן - המחויבים במיגון מיידי מפני רעידות אדמה. במקומות הללו חובה לייצר כדאיות כלכלית ליזמים, אחרת לא תהיה שם התחדשות עירונית.

"פינוי-בינוי הוא גם מיזם חברתי, ובמבנים בהם מתגוררת אוכלוסייה במצב סוציו-אקונומי נמוך - לפעמים אפילו 3 דורות בני אותה משפחה באותה הדירה - וניתן להגדיל את התמורות מעל 12 מ"ר ולייצר שינוי אמיתי לדיירים, מדוע להיות מקובעים? עם קצת רצון, קצת הידברות וקצת חשיבה יצירתית ניתן לייצר פתרונות לכל התרחישים -  זו לא משימה בלתי אפשרית".

מה לגבי דיירים המתגוררים באותו הבניין, האם התמורות צריכות להיות שוות?
"על פניו חוק המקרקעין קובע כי הזכויות של בעלי הדירות הן על בסיס חלקם ברכוש המשותף. בהתאם לכך - ככל ששטח הדירה גדול יותר, הנתח של בעליו בזכויות הבנייה גדול יותר, אבל המציאות בשטח סבוכה יותר. היות והסוגיה סביב רף התמורות עלולה לייצר מחלוקות ועימותים בין בעלי הדירות, הרי שנדרשת התדיינות סבלנית, רגישה ושקופה. החלוקה יכולה להיות פרופורציונלית לפי שטחי הדירות או שווה לכולם, ולעיתים גם לשלב בין השניים – כל פרויקט צריך לבחון לעומק".

האם בחירת היזם צריכה להתבצע בהתאם לרף התמורות הגבוה יותר שיוצע?
"זו דוגמה אחת משמעותית לחשיבותו של עורך דין בליווי התהליך. עליו להיכנס לתמונה כבר בתחילת הדרך ואחריותו להוביל את המיזם בלוח זמן קצר ככל הניתן, לפקח על בחירת אנשי המקצוע ולנטרל מוקשים העלולים לעכב את יישומו. גם אם הצעה אחת עומדת נאמר על תוספת של 12 מ"ר ואחרת על 20 מ"ר, יש עדיין מגוון פרמטרים שצריך לבחון ולנתח. לעו"ד יש את הניסיון והמיומנות לבצע את חישובי הקומבינציה ולהציף בפני היזמים את השאלות הנכונות, כדי שלבעלי הדירות יהיו קריטריונים ברורים להשוואה, כך שההחלטה תתקבל באופן שקול וענייני".  

ומי מבצע את המדידה?
"המדידה היא לפי צו מכר דירות, ממש כפי שמודדים היום שטח של דירה חדשה. ברמה הפרקטית היא מתבצעת בידי מודד מוסמך ומתייחסת רק לגבי שטחים שנבנו בהיתר. למרות האמור, יש מרפסות שברבות השנים נכנסו פנימה והפכו למעשה לחדר נוסף, והן כן נכללות בשטח האינטגרלי של הדירה. מכיוון שמדובר בפרויקטים בנפחים גדולים, על פי רוב המדידה מתבצעת במקביל לעריכת מכרז היזמים, עם קביעת מנגנון ברור לשכירת מודד על ידי היזמים הפוטנציאליים באישור הנציגות".

פרויקט פינוי-בינוי. "עם רצון, הידברות וחשיבה יצירתית ניתן לייצר פתרונות לכל התרחישים" צילום: Magma Images

בתחום דינמי, משתכלל ומתפתח, שעובר תוך כדי תנועה שינויים והתאמות, מבקש עו"ד גרומן להסתכל קדימה. אם תשאלו אותו, רף התמורות עוד עתיד להמשיך ולהתכווץ. "זו לא שאלה של אם, אלא של מתי", הוא מצהיר. "כולנו רואים לאן נושבת הרוח. הנה דוגמה אחת מיני רבות שממחישה בדיוק את העניין: ההיסטוריה מלמדת אותנו כי בעבר בשכונת נווה שרת בתל אביב התמורות באחד פרויקטים הראשונים עמדו על תוספת שטח של 40 מ"ר מעבר לדירה הקיימת. עם השנים הבניין שסמוך לו כבר התאים עצמו לרף תוספות של 25 מ"ר, ובבניין שלידם כבר מדברים כיום על תוספת שטח של  12 מ"ר בלבד. אני לא אתפלא אם בערים כמו תל אביב נגיע בשנים הבאות גם ליחס של 1:1, כלומר פרויקטים ללא תוספות בנייה לבעלי הדירות".

ומה המסר שלך לבעלי הדירות וליזמים?
"מי שיישב על הגדר וימשיך להתמהמה, יגלה ששטחי התוספת יקטנו עוד יותר. זה הזמן לאחד כוחות ולהתניע מיזמים. בסופו של דבר גם דירה חדשה וממוגנת, עם תוספת שטח של 12 מ"ר, חניה מרפסת ומחסן, זה בהחלט שדרוג ראוי - שלא לדבר על עליית הערך הנדלני של הנכס. אני מציע לכל מי שמבקש לקדם פרויקט בפינוי-בינוי לחשוב מהראש ולא מהרגש ולצאת לדרך – גם ברף התמורות הקיים יש כדאיות רבה, וזה השיקול שצריך להכריע".    

(בשיתוף גרומן ושות' )