התחדשות עירונית, או בשמה היותר מוכר תמ"א 38, הופכת בשנים האחרונות סדרי עולם, עם יותר מבנים ישנים שעוברים הריסה ובנייה מחדש או לכל הפחות שיפוץ כולל ותוספת בנייה. מנהל התכנון שם לו כיעד כי 30% מהתוכניות המאושרות יהיו של התחדשות עירונית, ובשנה האחרונה אכן אושרו כ-35 אלף דירות במנהל התכנון, מתוך סך של כ-95 אלף יחידות דיור שאושרו ב-2020.  

התחדשות עירונית הפכה תהפוכות משמעותיות בשנים האחרונות, וכך נולדה גם התכנית החדשה "התחדשות בניינית" שבאה להחליף את תמ"א 38 בתחום. כידוע, עבור הדיירים, מדובר בהליך ארוך, בירוקרטי ולרוב מייגע, אך בסוף משתלם. ועדיין לא מעט פעמים מתעוררות מחלוקות בין הצדדים עד שבית המשפט נאלץ אף לפסוק באופן תקדימי.

השנה בלטו במיוחד 2 פסקי דין בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד עידן בן יעקב - ממשרד בן-יעקב העוסק בנדל"ן, השקעות בארץ ובעולם וניהול הון משפחתי, מסביר ל-ice על המשמעויות.

"דרך התאנה": הנאמן יכול לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים
פס"ד דרך התאנה - ע"א 3937/19:

ביהמ"ש העליון קבע בפס"ד שזכה לשם 'דרך התאנה', כי הנאמן יכול לבטל את הסכמי המכר עם הרוכשים, ואף חייב את רשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה על הנכסים. עוד הוא קבע בפס"ד כי הסכמי המכר והערות האזהרה שנרשמו הן 'נכס מכביד'. בעצם ההחלטה יצר העליון מצב בו הרוכשים נותרו בעצם ללא שום בטוחה. בלי זכויות בנכס, בלי בטוחה עבור השקעתם ובעצם ללא 'מנוף לחץ' אל מול היזם. ההחלטה הזאת פוגעת גם בעיקרון ההסתמכות הסתמכות ועשיית העסקים, מכיוון שהיא פוגעת באופן ממשי בחוזקה של הבטוחה הנפוצה ביותר, הערת האזהרה.

עו"ד בן יעקב מסביר על חשיבות ההחלטה: "הערת האזהרה היא אחת הערבויות הבסיסיות והחזקות שקיימות היום. השילוב בין הזמינות שלה לקבלתה על ידי הבנקים במקרים רבים, הופכת אותה לאטרקטיבית ויעילה. בשונה מערבות בנקאית, שלא תמיד משקפת את השינוי במחיר הנכס, הרי שהערת האזהרה 'צמודה' למחיר הנכס. עיקר החשיבות של ההחלטה היא בכך שהבנקים מעתה יחפשו בטוחה אחרת עבור ההלוואות אותן הם נותנים. דבר זה, סביר להניח, יכביד עוד יותר על הרוכשים והיזמים בסגירת המימון הפיננסית, בייחוד בעסקאות נדל"ן".

צילום: קובי גדעון פלאש 90

היטל ההשבחה מחשב מסלול מחדש
פס"ד: תא/ 14/ 85227 | תא/ 14/ 85224

בשנה החולפת החליטה ועדת הערר המחוזית תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה על שינוי שיטת חישוב היטל ההשבחה: הרקע לאירוע מתחיל בהיטל השבחה שנקבע לאחר שהתוכנית אושרה. יש מקרים בהם הרשויות מבקשות דמי השבחה גם כאשר אין קשר ישיר בין התוכנית שאושרה לשינוי בערך הקרקע. במקרה המדובר, היה מדובר באישור של תכנית איחוד חלקות. ביהמ"ש הבחין כי יש שתי דרכים שונות בתיק - תכנית איחוד וחלוקה או הליך של תשריט איחוד ללא תכנית.

בהמשך להחלטה שהתקבלה בוועדת ערר לתכנון ובנייה במחוז ת"א, נקבע כי יתכנו מקרים שבהם גם אישורה של תכנית איחוד וחלוקה המשביחה את הנכס ליזם, לא תוכל העירייה לדרוש היטל השבחה מהיזמים. הוועדה הרחיבה ואמרה כי במקרה כמו שלנו, כאשר קיימות שתי הדרכים המדוברות - מאחר והבעלים יכול להגיע לאותה תוצאה גם בדרך של תשריט איחוד ללא תכנית, מתאיינת זכותה של העירייה לדרוש את היטל ההשבחה. לאור זאת, ביטלה ועדת הערר את הדרישה בהיטל ההשבחה וחייבה את העירייה להחזיר לבעלים כספים שנגבו מהם בעודף, בתוספת ריבית והצמדה.

עו"ד בן יעקב מסביר על חשיבות ההחלטה: "בחינת החיוב בהיטל השבחה ייעשה באופן מהותי ולא רק טכני כאשר במקרה בו החוק מאפשר לבעלים לפעול במספר מסלולים, אם קיימת האפשרות להשיג את התוצאה התכנונית שלא בדרך משביחה של תכנית או הקלה או שימוש חורג אזי העירייה לא תוכל ליהנות מגביית היטל השבחה רק בשל שהבעלים פעל במסלול מסוים ואף לא לחייב את המבקש לפעול דווקא בדרך אשר תטיל עליו חיוב בהיטל השבחה".