נדל"ן ותשתיות

מקימים תחנת מטרו בסמוך לביתכם? אלו ההשלכות על מחיר הדירה שלכם

פלג דודוביץ, מנכ"ל ומייסד Propdo AI, המספקת תחזיות מבוססות בינה מלאכותית להתפתחות מחירי דירות, חוזה שמחירי הנכסים יזנקו בשיעור שנע בין 7.5% ל-16%. מי יהיו המרוויחים העיקריים?
פלג דודוביץ' |  3
פלג דודוביץ (צילום יחצ)

הקמת קווי המטרו היא ללא כל ספק אחד האירועים התחבורתיים המשמעותיים ביותר מאז קום המדינה. קווי המטרו אשר יוקמו בגוש דן, צפויים לשנות את שגרת חייהם של מיליוני ישראלים.

על-פי התכנון, יוקמו בתוך כעשור-עשור וחצי שלושה קווי רכבת תחתית עם עשרות תחנות, כחלק מהמערכת להסעת המונים במטרופולין תל-אביב, בעלות של כ-150 מיליארד ש"ח: קו M1 מצפון לדרום (שמסלולו עובר בין היתר בכפר סבא, הוד השרון, רמת השרון, גבעתיים, תל-אביב, חולון, ראשון לציון ורחובות), קו M2 ממזרח למערב (שמסלולו עובר בין היתר בראש העין, פתח תקווה, רמת גן ותל-אביב) וקוM3  "טבעתי" (שמסלולו יעבור בין היתר בהרצליה, רמת השרון, פתח תקווה, בני ברק, קרית אונו, חולון בת ים ותל-אביב). תפוצה נרחבת זו, לצד הקמתן של תחנות רכבת קלה ופעולות תחבורתיות נוספות המבוצעות במטרופולין תל-אביב, הן לא פחות מאשר מהפכה של ממש באופן ההתניידות של תושבי המרכז.
אולם, לצד ההשפעות הדרמטיות בהיבט התחבורתי כשלעצמו, לקווי המטרו השפעה רבת משמעות נוספת – על מחירי הנדל"ן. אחד הגורמים המסבירים הבולטים למחירי הנדל"ן נעוץ בגישה תחבורתית איכותית למקומות התעסוקה ולמרכזים הכלכליים. פרויקטים תחבורתיים משמעותיים כדוגמת המטרו, משפרים את האטרקטיביות של השכונות, הערים והמחוזות הסמוכים לאותם מרכזים, ומגדילים את הביקושים להתגורר בהם. תהליך זה מביא באופן טבעי להשבחה של נכסי הנדל"ן לאורך התוואי.
איך נוצרת השבחה?
על-פי הבדיקות שנעשו ב Propdo AI, מערכת מבוססת בינה מלאכותית לחיזוי התפתחות מחירי הנדל"ן בישראל, תהליך ההשבחה של נכסי הנדל"ן בסביבת תחנות המטרו הוא תהליך מורכב מבחינה כלכלית ונדל"נית, והוא תלוי בגורמים נוספים רבים. יחד עם זאת, באופן רוחבי ניתן לומר כי כבר בעת האישור העקרוני של תכניות המטרו ברשויות התכנון, חלה עלייה מתונה מאד במחירים באזורים ובשכונות הסמוכים לתוואי. עליה מתונה זו צפויה להימשך מספר שנים עד לתחילת עבודות התשתית, מגמה שתתגבר עם תחילת עבודות ההקמה בפועל.
הזינוק המשמעותי במחיר יגיע לשיא בשלב מתקדם של הקמת הקוים, ויתמתן לקראת פתיחת התחנות עצמן. במהלך אותן שנים ארוכות של תכנון, פיתוח והקמה של הפרויקט, צפויים מחירי הנכסים בסביבת התוואי לזנק בשיעור שנע בין 7.5% ל-16%, במנותק מתנאי השוק האחרים ומאלמנטים נדל"נים נוספים המתרחשים בסביבה.
על-פי המערכת של Propdo AI לא כל נכסי הנדל"ן הסמוכים לתוואי המטרו ייתרמו באותה מידה מהקמתו. כך, למשל, ערכיהם של חלק מהנכסים הנמצאים בסמיכות מיידית לתחנות עצמן, צפויים לעלות בשיעורים מתונים יותר. הדבר משתנה בין תחנות פרבריות לתחנות הומות, אך הסיבה המסתמנת לכך היא הסמיכות אל מקורות רעש, צירים ראשיים, צפיפות וזיהום אויר. לצד זאת, נכסים רחוקים יחסית מתחנות המטרו, אף הם צפויים לעלות בשיעורים צנועים ביחס לנכסים קרובים יותר. באופן רוחבי ניתן לומר כי הנכסים שייתרמו באופן המשמעותי ביותר כתוצאה מפרויקט המטרו, הם הנכסים שנמצאים במרחק של כ-100-150 מטרים מהתחנות, ברחובות הסמוכים ולא על הציר שבו נמצאת התחנה.

השפעת תחנת מטרו סואנת על מחיר הנכס לפי מרחק מהתחנה (מקור: Propdo AI) 

לצד זאת מערכת הבינה המלאכותית של Propdo AI משקללת רכיבים רבים נוספים הרלוונטיים למחירי הנכסים, שאינם קשורים כלל לפרויקט המטרו. כך למשל, שכונות שבהן מתקיימת תנופת בניה מואצת או שכונות שבהן מתקיימת צניחה בביקושים מסיבות רחבות יותר, יושפעו באופן שונה במרוצת העשור הקרוב, אף על פי שבסמיכות להן תוקם תחנת מטרו. לכן, ההשפעה על המחירים בגוש דן היא רב ממדית ומורכבת משיקולים רבים שאינם תחבורתיים, לרבות שיקולים מאקרו-כלכליים, היבטים תכנוניים שונים, שיקולים תעסוקתיים, מגמות דמוגרפיות וכיוצא באלה.

תגובות לכתבה(3):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 3.
    מעניין ומה עם הרכבת הקלה? (ל"ת)
    בעז 02/2021/18
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    אלופים! אחלה פרופדו (ל"ת)
    יהל 02/2021/18
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 1.
    מעניין אהבתי
    שחר 02/2021/18
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מעניין לדעת אם זה נכון לערים אחרות שיש בהם מטרו
    סגור