נדל"ן ותשתיות

עומדים לרכוש דירה? אלו המלכודות שמחכות לכם

הוצאות לא צפויות, חריגות בנייה ומחסנים שהוסבו לדירות: אלו חלק מהמלכודות שצפויות לרוכשים בדרך לרכישת הדירה. המדריך שיסביר לכם איך תוכלו להימנע מהן | | טור אורח 

עו"ד גיא מנדלסון |  2
גיא מנדלסון (צילום פלג אלקלעי)
רכישת דירה מלווה בסיכונים שעלולים לגרום להוצאה כספית גבוהה בהרבה מהמתוכנן במקרה ה'טוב', ובאי מסירה של הנכס במקרה "הרע". לרוב, ניתן למנוע את עוגמת הנפש באמצעות בדיקות מקדימות טרם הרכישה. באמצעות עו"ד ומשקיע הנדל"ן גיא מנדלסון, ריכזנו את המלכודות שמחכות לרוכש הפוטנציאלי ואיך ניתן להימנע מהן.   
הדירה אינה באמת דירה

ראשית, חשוב לבדוק בעירייה או במועצה המקומית, שהדירה שאתם מתכננים לקנות אכן רשומה כדירה, ושלא מדובר במחסן או חנות שהוסבו לדירת מגורים, בדירה מפוצלת וכדומה. הבעיה באותן 'דירות', מעבר לזה שאתם רוכשים נכס ששווה הרבה פחות, היא שהבנק יסרב לתת משכנתא בעבורן, או שאחוז המימון שיתקבל מהבנק יהיה נמוך בהרבה. על כן, כניסה לתהליך רכישה ללא בדיקה מקדמית, עלול להשאיר את הרוכשים במצב בו הם לא מסוגלים להשלים את העסקה, משום שהבנק לא יהיה מוכן לממן את הרכישה.  
זהות המוכר

בדקו שמי שאתם מנהלים מולו את הליך הרכישה הוא אכן הבעלים החוקיים של הנכס והוא אכן מורשה למכור לכם אותו. דוגמא למוכר שאינו מורשה, היא דירה שבה הבעל מנהל מולכם את הרכישה המו"מ עבור דירה שבכלל רשומה על שם אשתו, אשר בכלל לא מעוניינת במכירת הנכס. דוגמא נוספת, היא ניהול המו"מ אל מול אחד היורשים, ולבסוף שאר היורשים אינם מסכימים למכירה. את זהות המוכר, ניתן לברר בקלות באמצעות הפקת נסח טאבו באתר הממשלתי.
חריגות בנייה ושטח דירה

בקשו ממחלקת ההנדסה בעירייה את תוכניות הבניין ובדקו שאין עבירת בנייה או שלא מדובר בדירה מפוצלת וכדומה. הסכנות ברכישת דירה עם חריגות בנייה, היא ששווי הדירה נמוך בהרבה ממה שהמוכר מציע. סכנה נוספת, היא שהשמאי יפחית את ערך הדירה, מה שיקטין את אחוז המימון שהבנק מוכן לתת בעבור הדירה.   
היטל השבחה

טרם הרכישה, יש לבדוק מול העירייה אם צפוי תשלום של היטל השבחה. היטל ההשבחה, הוא מס שנגבה על-ידי העירייה בגין תכנית בניין-עיר שמועברות ומשביחות את הנכס. למשל, אם הדירה נמצאת בקומה האחרונה בבניין, והעירייה אישרה תכנית המאפשרת בניית חדר נוסף על הגג. העירייה גובה 50% משווי השבחת הנכס בעת מימוש ההשבחה. למשל, במקרה של בנייה לפי תכנית ההשבחה שאישרה העירייה או כאשר בעל הדירה מוכר את הנכס.
כניסה לעסקה שלא ברור אם ניתן להשלימה

טרם כניסה לעסקה, חשוב שתדעו מראש שיש לכם את ההון הדרוש על מנת להשלים את העסקה. מחיר הדירה הוא לא המחיר הסופי, ולרוב נלוות אליו הוצאות רבות, כמו תיווך, שיפוץ, תשלום לבעלי מקצוע, ריהוט וכדומה. גם בדירות שנקנות מקבלנים והכניסה מיועדת לעוד כמה שנים קדימה, ישנן היטלים וכספים נוספים שצריך להוציא במהלך הזמן עד הכניסה, כמו עלייה במדד תשומות הבנייה למשל.
לא בודקים פיזית את הנכס וסביבתו

חשוב להגיע לנכס כמה פעמים במהלך היום, ולבדוק את הרעש בו בשעות שונות. למשל, דירה שממוקמת ליד בית ספר, עשויה להיות שקטה ונוחה בשעות הערב והלילה, אך בשעות הבוקר הדיירים יכולים לסבול מרעש שמגיע מהמקום עצמו ומפקקים בשעות הבוקר שנוצרים מהורים שמורידים את ילדיהם. בנוסף, כדאי לבדוק אם יש מפגעים בסביבת הנכס, שכן רועש במיוחד, גינות שהן מקור לרעש בשעות מאוחרות וכדומה.
הכותב: עו"ד גיא מנדלסון, שותף בחברת עורכי הדין מ. מנדלסון ושות’ מומחה נדל"ן, משקיע ויזם. מייסד קבוצת 'אושר כלכלי'.
תגובות לכתבה(2):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 2.
    מה מהטרה ? מה התוכנית לרכישה ?
    אהרוני 02/2021/26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כתבה מצוינת ! המון פרטים שיש לבדוק.. עם זאת לא לשכוח את ההוצאות הכספיות מסביב, לא לשכוח לבנות תוכנית עסקית למטרת הרכישה ! מגורים ? מכירה וקניה מהירה (פליפ) רכישה לטווח ארוך - שכירות לכל אחת מהן יש מאפיינים שונים ! מומלץ להיעזר בבעל מקצוע, מדריך, מאמר או אקסל לקניית דירה : https://www.gg1.co.il/excel-dira-download/
    סגור
  • 1.
    כתבה מצוינת
    יובל שוורצמן 02/2021/19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מהמם גיא כל הכבוד
    סגור