העלייה במספר עסקאות הנדל"ן וההתאוששות בחודשים האחרונים מעלה לא מעט שאלות לגבי האופן שבו מוכרים דירות בישראל. אחת השאלות שמעסיקה רבים היא איך משתלם יותר למכור דירה - כשהיא מושכרת או כשהיא פנויה?

מצד אחד, דירה ריקה יוצרת אשליה כאילו היא גדולה יותר. הרוכש הפוטנציאלי רואה אותה נקייה מאדם ומריהוט ולעתים זה משחק לטובת המוכר. מצד שני, כשמדובר במשקיע - המצב עלול להיות הפוך. המשקיע רוצה שוכרים לטווח ארוך. אז מה נכון יותר?

בדיקה מקיפה שביצע עבורנו שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד (שניתח עבורנו לאחרונה את מחירי הדיור המזנקים בשכונות חיפה), כוללת ניתוח עדכני של עשרות עסקאות נדל"ן מהשנתיים האחרונות. המטרה הייתה להציג את הנתונים, הממצאים והמסקנות בצורה תמציתית וברורה ולקבוע היכן ניתן לקבל את המחיר המקסימלי.

על מנת לבצע את ההשוואה, נאספו נתונים לגבי יותר מ-400 עסקאות שנערכו בשנים 2023-2024. עבור כל נכס נמדדו הפרמטרים הבאים: מחיר העסקה (המחיר החוזי), שווי מוערך על ידי שמאי מקרקעין (לפני חתימת החוזה), ומצב הנכס- פנוי/מושכר.

המדד המרכזי שנבדק הוא הפער בין המחיר החוזי של העסקה לבין השווי המוערך על ידי שמאי המקרקעין. הפער מבטא את הפוטנציאל להשיג מחיר גבוה מהציפיות ומצביע על יכולת המיקוח של המוכר.

הנה נתונים עבור דירות 3 חדרים באזורים דומים בחיפה ובתל אביב, שגם שם נרשמת עליית מחירים ב-5 השנים האחרונות. מיד לאחר מכן, נציג את המסקנות מהמחקר.

לגבי כדאיות מכירת נכס פנוי אמר ד"ר גסטפרוינד, שלו משרדים בחיפה ובתל אביב, כי"הנתונים מראים שנכס פנוי מציג פער גבוה יותר מהערכת השמאי ביחס לנכס מושכר. הפער הממוצע של 5.79% לעומת 2.34% ממחיש שבעלי נכסים פנויים מצליחים למכור במחיר גבוה יותר מהערכת השמאי". שימו לב לפערים: נכס פנוי בתל אביב נמכר במחיר גבוה ב-170 אלף שקל משומת השמאי, לעומת נכס מושכר שנמכר ב-70 אלף יותר בלבד.

לגבי גודל הדירה, ניתן לראות כי הפערים מצטמצמים כאשר מדובר בדירות זולות יותר. "ההסברים האפשריים הם העדפות קונים: קונים מעדיפים לרכוש נכס פנוי שניתן להיכנס אליו מיידית, מה שמעלה את הביקוש ויוצר מוכנות לשלם מחיר גבוה יותר; יכולת הצגה מיטבית: נכסים פנויים ניתנים להצגה בקלות לרוכשים פוטנציאליים, בעוד שנכסים מושכרים תלויים בזמינות הדיירים; גודל הדירה- הפערים מצטמצמים כאשר מדובר בדירות קטנות יותר, ייתכן שהסיבה לכך היא שדירות זולות יותר מועדפות על ידי משקיעים שמראש מייעדים אותן להשכרה וכאשר ישנו כבר שוכר, הן אטרקטיביות יותר למשקיע והוא מוכן לשלם מעט יותר משווי השוק".

"עדיף נכס פנוי וריק". ד"ר גסטפרוינד (סטודיו dama)

עוד ב-

המשפחה שמחזיקה ב-200 דירות בת"א: "נמשיך להגדיל אחזקה, נצא להנפקה"

לכתבה המלאה

ד"ר גסטפרוינד ממליץ למוכרים להעדיף מכירה כנכס פנוי. "הניתוח מראה שבעלי נכסים שיבחרו לפנות את הנכס לפני המכירה יוכלו להשיג מחיר גבוה יותר עבור הנכס. יחד עם זאת, כאשר מדובר בנכס קטן יחסית, הפער מצטמצם". הוא ממליץ על תכנון מקדים לפינוי דיירים. "מומלץ לבעלי נכסים לתכנן פינוי הדיירים מבעוד מועד", הוא מסכם.