מס חדש על דירות וטסלה מגיעה לדרום: אלו השינויים שבדרך
ועידת שמאי המקרקעין נמשכה תחת הכותרת 'ממלחמה להשבחה'. ינקי קויינט מנכ"ל רמ"י: "הגידול בהיצע הדירות הלא מכורות משקף טוב יותר את מצב השוק מעליית מחירי הדירות שהלמ"ס מפרסם", עו"ד ארז קמיניץ, "מדינה עם עודף בירוקרטיה ורגולציה ולכן צריך לדעת איפה לצמצם אותה זה האתגר האמיתי שלנו בשירות לטובת הציבור"
ביום השני של ועידת שמאי המקרקעין תחת הכותרת 'ממלחמה להשבחה' נשאל ינקי קוינט מנכ"ל רמ"י על מדד המחירים והזינוק של מחירי הדירות והמחסור של העובדים הזרים והשיב כי, "רואים את הנתונים של הכלכלן הראשי על גידול בהיצע הדירות הלא מכורות אני חושב שזה משקף את המצב טוב יותר מנתוני הלמ"ס. יש שינוי במגמה, אני לא חושב שהבעיה היא בהיצע הקרקעות. עלות העבודה היא זניחה אבל המימון שנגזר מהימשכות הבנייה משליך על המחיר". עוד הוסיף, "אם הייתה התלבטות אחרי ה-7 לאוקטובר רואים במכרזים שיש חזרה לשגרה. אנחנו ממשיכים את השיווקיים, ככל שתיפתר בעיית העובדים המחירים ירדו".
היצע דל - מה יקרה ברגע שהרוכשים יחזרו בהיסטריה לשוק? קווינט ציין כי רואים בזה בשורה טובה ברגע שאנשים חוזרים לרכוש. רואים את זה בכמה פרמטרים במשק – נתוני אשראי, רכישת דירות וקבלנים נגשים למכרזים. אם הגישה הייתה ב-8 לאוקטובר שהשמיים נפלו וקבלנים פנו אלינו ואמרו שלא נשלים את התמורה בגין הרכישות במכרזים, אז היום קבלנים ניגשים זוכים ומתכוונים לבנות וזוהי בשורה טובה.
קווינט גם התייחס לשיתופי הפעולה מול ראשי הערים וציין כי לא תמיד יש חפיפה בין הצורך האסטרטגי של מדינת ישראל להגדיל את היצע הדיור לבין הרצונות הטקטיים הלוקאלים של ראשי הרשויות. רוב מוחלט של המקרים יש הסכמה עם ראשי הרשויות. בשוליים יש קונפליקטים שנפתרים. אנחנו חתומים בהסכמי גג וכמו צד להסכם גם המדינה עומדת על שלה והסכמים צריך לקיים, היא דורשת את זה גם מראשי רשויות שהם שחקנים פוליטיים והתנהלות החוזית המוכרת לא תמיד מוכרת להם".
בשאלה על מחיר למשתכן שהמון זוכים מקבלים את ההטבה אבל הבנייה מתעכבת לצד קבלת טפסי ה-4 שמתעכבים, מה החלק של רמ"י בעניין. קווינט ציין כי החלק שלנו הוא לשווק את הקרקעות, תהליכי בנייה במדינת ישראל ארוכים, מייגעים ובירוקרטים. אנחנו מנסים לצמצם את ההליכים בשביל לפתור את הבעיות הללו.
90% הנחה בקרקע למשרתי מילואים קווינט אמר כי "הנחה של 90% היא אפשרית אבל מדובר בסוג של ממוצע. רמ"י משווקת קרקעות באזורי עדיפות לאומית ובקו עימות. בקו העימות התמורה היא 0. ככל שמדרימים או מצפינים מהגבולות ערכי הקרקע עולים. ההצעה שאנחנו הצענו באה לטובת הנחה משמעותית לחיילי המילואים. אבל בסופו של דבר היא מייצרת איזה מדרג עם קווים לאומים ואם רוצים לגרום לכך שאוכלוסייה תגיע לשתולה ולא לעפולה אז צריך לייצר מדרג של קווים לאומים והאינסנטיב שאנחנו יודעים לעבוד איתו הוא מחירי הקרקע ואנחנו בעד המהלך הזה".
קרדיט: פוטו מרסלו
בהקשר לשיקום העוטף, ינקי ציין כי "אנחנו מובילים את התוכנית האסטרטגית של עוטף עזה מנסים מאוד לייצר אינסנטיב כלכלי גם לרשויות באזור: שדרות, אופקים, נתיבות, ואשקלון ולא רק לקיבוצים שנמצאים שם. העברנו החלטה ממש סמוך ל-7 לאוקטובר שהטיבה עם הקיבוצים באזור. הבעיה בצפון הבעיה קשה יותר וצריך להתמקד שם כי בצפון יש קושי רב. ב-7 שנים האחרונות אנחנו שיווקנו למעלה מ-30 אלף יחידות דיור בנתיבות, אופקים ושדרות ולמעלה מ-25 אלף יחידות דירות באשקלון כמעט 60 אלף יחדות דיור, אני לא חושב שיש אזור, שהוא כאסם המגורים של מדינת ישראל. יש לנו עוד תוכניות לעוד עשרות אלפי יחידות דיור האזור הזה אין לי ספק שיפרח וישגשג זוהי תהיה תשובה ניצחת למה שקרה ב-7 לאוקטובר. ממשלת ישראל חייבת לעשות הכל כדי לשקם את הצפון ואנחנו נשמח לקחת חלק בפתרון.
טסלה בעוטף עזה לסיום התייחס ינקי לחלום לרכוש דירה שהולך ומתרחק מהזוגות הצעירים והמליץ להם לרכוש דירה בעוטף עזה: בשדרות, נתיבות, אופקים ואשקלון. ערים שמתפתחות והממשלה מאוד ממוקדת בפיתוח חבל הארץ הזה. יש כל מיני רעיונות שמתגלגלים להפוך את זה למוקד מחקר חקלאי, אם אינטל עברה לקרית גת, אז אולי צריך להביא את טסלה לאזור עוטף עזה התחבורה תגיע לשם, אין לי ספר שהאזור הזה, המחירים יעלו והאזור יהפוך למאוד מאוד מוצלח ומי שחשוב לו ציונית שיעשה אותו דבר באזורים אחרים במדינת ישראל וללכת לצפון.
בפאנל מקצועי שנערך על התייעלות מנגנון היטלי ההשבחה דיברו על דרכים לייעל את מנגנון היטל ההשבחה: עו"ד עוזי סלמן , יועמ"ש עיריית תל אביב יפו: " תכנית הרובעים של תל אביב, בפרט רובע 3 ורובע 4 ,יושבת על ערכי הקרקע הכי גבוהים במדינת ישראל ולכן אם יש מקום שיש בו צדק לשלם היטל השבחה על תוכניות משביחות זה שם. זאת תכנית שבאה לעגן את התמריצים של הרובעים 3 ו 4 מי שבתוכנית הזו יש לו פטור מהיטל השבחה בגין היתר לחיזוק והריסה מחדש לנצח. אבל אין לו פטור בעסקאות מכר ועל זה יש מחלוקת".
העמדה של עיריית תל אביב נחרצת : תמ"א 38 היא לא המצב הקודם של הקרקע או התוכנית. גישת העירייה בנושא זה גם קיבלה תמיכה מעו"ד כרמית יוליס ממשרד המשפטים שסברה כמונו". "השאלה עם היטל השבחה הוא מס צודק ונכון לגבות אותו. זה לא משנה אם זו דירת 3 חדרים או 5 חדרים .זה המקור העיקרי לפיתוח העיר. ההכנסות מגביית המס הולכות לתקציב התב"רים [תקציב בלתי רגיל] והוא נועד כל כולו באמת כמקור לפיתוח העיר. אם אין היטל השבחה אי אפשר לפתח מבני ציבור ושירותים לציבור. לא יהיה פיתוח של הטיילת ולא יהיו מבני תרבות".
עו"ד בני זלמנוביץ' – שותף מייסד - קמנקוביץ זלמנוביץ משרד עו״ד, "היטל השבחה בא ואומר שלקרקע אין שווי. מה שנותן לה את השווי זה דיני התכנון והבניה והם משאב ציבורי ולכן יש היגיון בפילוסופיה הזו של היטל השבחה. יש פה משאב שהציבור נותן לבעל הקרקע ולכן הוא צריך לחלוק את זה עם הציבור"
הסכסוכים על משאב הקרקע יתגברו, יש לצמצם את הבירוקרטיה עו"ד ארז קמיניץ שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו ושות', ולשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, "אין כמעט תהליכים מול מדינת ישראל וגם מול אנשים פרטיים שבו אני לא מוצא לפחות שומה אחת במרכזם. הסכסוכים על משאב הקרקע ילכו ויתגברו וככל שיהיו יותר סכסוכים מקצוע השמאות יהיה חשוב יותר. בחקיקה שמקודמת עכשיו יש חשיבה של הלשכה על נושא ההקלה והצמצום בבירוקרטיה וברגולציה שבאמת מפריעה בהרבה מקומות. שנים הייתי בשירות הציבורי ואני אמנם מבין את הצורך בבירוקרטיה ורגולציה. זאת מדינה דמוקרטית , אבל אנחנו חיים במדינה עם עודף בירוקרטיה ורגולציה ולכן צריך לדעת איפה לצמצם אותה זה האתגר האמיתי שלנו בשירות לטובת הציבור".
בפאנל שעסק בחבל תקומה 2025 אתגרים והזדמנויות עלו מספר בעיות מהותיות בכל מנגנוני הפיצוי והתנהלות המדינה מאז המלחמה. רו"ח חן שרייבר נשיא לשכת רואי חשבון פתח ואמר כי "אלפי עסקים לא מצליחים להתאושש וזורקים הכל על הביטוח הלאומי. ציפינו שלאחר משבר הקורונה המערכת תדע להתמודד עם אירועים דרמטיים וגילינו שוב את חוסר היכולת של רשות המיסים, שצריכה להתמודד עם הציבור ולהעניק פיצויים אבל לא מצליחה לבצע זאת בצורה מהירה וללא בירוקרטיה. כשאירוע בסדר גודל כזה כמו ה-7 באוקטובר מתרחש, צריכים להסתכל על ה-95% ולא על ה-5% שאולי חייבים כסף למדינה. עסקים נכנסים למשבר וצריכים הזרמה לחשבון, יש עדיין בקשות לפיצויים מאוקטובר שלא שולמו. האוצר כשלו בעניין הזה ולא יודע מה יהיה עם העסקים בצפון".
לירון דורון לוי משנה למנכ"ל השלטון המקומי: "מי שניהל את המצב לאחר ה-7 באוקטובר, זה הרשויות המקומיות. כשבמשך 5 שנים כל שנה יש מערכת בחירות, מתחלף מנכ"ל, מתחלפת ממשלה, החלטות חשובות מתעכבות. אין אפשרות לתכנית מעבר לכמה חודשים כשמתחלף מנכ"ל ממשלי כל כמה חודשים". נורית ג'רבי אדריכלית ושמאית בדימוס: "בשעת משבר המערכת נחשפה במערומיה, השמאים התגייסו בהתנדבות".
בראיון המסכם של מושב הבוקר, דרור פלדמן מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות סגר את מושב הבוקר בראיון אחד על אחד וציין כי, "ראינו שינוי שהתחיל לפני השביעי באוקטובר- תחילתה של התאוששות. המלחמה גרמה להלם שאנשים לא ידעו לאן השוק הולך. לאחר מכן התחלנו לראות גידול בהיקף הבקשות החדשות למשכנתאות וזה בא לידי ביטוי במיוחד בחודשיים האחרונים. עשינו סקר ושאלנו את הציבור כמה חושבים שזה הזמן לקנות דירה – 56% אמרו שזה הזמן לקנות דירה. אנשים חוזרים לשוק ומתחילים להגיש בקשות ורואים עלייה בחודשים האחרונים.
המצב שבו אנחנו נמצאים משפיע לא מעט גם על הלוואות קיימות. הלקוחות חוזרים לשוק ומצד שני הריבית בעינה. לכן מה שרואים זה שינוי בטעם הציבור- לקוחות עוזבים מוצרים יותר סטנדרטים לטווח ארוך ולוקחים הלוואות בריבית משתנה לטווח קצר ואז מחזיקים את המקל בשתי קצותיו. מקבלים ריביות נמוכות יותר מאשר לטווח ארוך ויש תחנת יציאה שבה יכולים לשנות פוזיציה.
על הירידה בריבית ? "אנחנו לא חיים במנותק מהעולם. בארה"ב הפד לא ממהר להוריד את הריבית וזה קורה בהדרגה ובישראל יש קשר למה שקורה שם. אם לפני כמה חודשים חשבנו שזה יהיה 3\4 אחוז זה כנראה יהיה רק באזור חצי אחוז עד סוף השנה. אני לא רואה ירידת ריבית דרמטית".
