בדומה לרבים מענפי המשק, השלכות משבר הקורונה מורגשות היטב גם על הנדל"ן בישראל והגורמים הפועלים בו. המשבר טומן בחובו השפעות לטווח המיידי והקרוב - להן אנו עדים בימים אלה – כמו גם השפעות לטווח הרחוק. את אותן השפעות קשה בשלב זה לאמוד במדויק, במיוחד כאשר מביאים בחשבון שהמגפה טרם חלפה ועוד מוקדם לקבוע מתי היא תהיה מאחורינו.

כיום, ובפרספקטיבה של כשנה מאז התפרצות הקורונה בישראל, יש תמימות דעים בציבור כי התקופה האחרונה לימדה אותנו שקיימות חלופות להתנהלות היומיומית שאפיינה את כולנו טרום המשבר – ובהן גם חלופות לאופן בו הורגלנו להשתמש במשאב הנדל"ן. בהתאם לכך, ועל רקע שוק התעסוקה המשתנה, קיימת ההבנה כי יש להיערך לשינויים בתחום הנדל"ן המניב בדגש על שימושי תעסוקה ומסחר. עוצמות השימוש בהם ככל הנראה תפחתנה, והציבור יסגל דרך חיים היברידית המשלבת נוכחות פיזית באתרים הרלוונטיים - מסחר, משרדים, אקדמיה, שירותים ותעסוקה - יחד עם השתתפות מרחוק באמצעים טכנולוגיים.

במקביל, מסתמנת עלייה בהיקפי הביקוש לשימושים חלופיים, כגון אתרי אחסנה ולוגיסטיקה, כשכמובן גם כל ענף המגורים צפוי לשינוי בטעמי הקהל. כך למשל, יופנו הביקושים אל דירות המותאמות לעבודה מהבית, דירות גדולות ומרוחקות יותר מאזורי הביקוש - ובמחיר נמוך יותר. היקף התנועה והצפיפות בכבישים יושפע בהתאמה.

אל משבר הקורונה יש לצרף גם את חוסר היציבות הפוליטי, פועל יוצא של מערכת בחירות רביעית בתוך פחות משנתיים. לעניין זה חשיבות גדולה משום ששוק הנדל"ן, כמו גם תחומי כלכלה אחרים וייתכן אף יותר, זקוק לוודאות וליציבות. זהו ענף כבד ומסורבל שייצורו אורך זמן רב ומשלב תחומים מורכבים - רגולציה, תכנון, הנדסה, הליך הקמה ובנייה ארוך, מיסוי, שינוי בתשומות הבנייה ובמחירי הביקוש. כל שינוי באחד מאלה עלול לסרבל תהליכים ולגרום לעיכובים.

כמעט מיותר לציין כי התזזיתיות והתנודתיות אינן גורם מעודד צריכה. חוסר היציבות השלטונית מצמצם את היכולת לתכנון ויישום מיטבי בענף המגורים, לרבות מההיבט הפיננסי. כאשר מדברים על הפערים הגדלים בין היצע וביקוש – הן לקורונה והן לפלונטר הפוליטי יש חלק בכך.

השנה האחרונה, על כל עיכובי הבנייה שנגרמו בעטיה, החריפה עוד יותר את אותם הפערים באזורים מסויימים. כמובן שהפערים אינם אחידים בכל רחבי המדינה, וישנם אף אזורים בהם מורגש עודף היצעים על ביקושים. אלא שמגמות אלה נצפות בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש, והן תולדתה של האצה מאסיבית של תוכנית "מחיר למשתכן", לעיתים בכמות שהיא למעלה מקצב ספיגת הביקושים של האזור הרלוונטי. ככלל, גם במצב העניינים הקיים מי שבאמת חפץ למצוא דירה לגור בה יוכל לעשות זאת, אך ייתכן והוא יאלץ להתפשר על פרמטרים מסויימים, ובראשם – מיקומה של הדירה.

ניתן לומר כי משבר הדיור אינו נמצא כיום בסדר עדיפויות גבוה של הממשלה היוצאת - חלק מהסיבות לכך בהחלט מובנות, בהתחשב בטלטלות שנגרמו בעקבות הגעת הקורונה. כעת על הממשלה החדשה להחזיר את המיקוד אל שוק הדיור ולתעדף אותו, כפי שידעו לעשות ממשלות בעבר הלא רחוק. מהלך שכזה מחייב פעולה נמרצת בשילוב כלל הגופים הרלוונטיים על מנת להעמיד מלאי קרקעות זמין לבנייה – וזאת עד אשר תתאזן המשוואה בין היקף הביקוש להיקף ההיצע.  

עד שזה יקרה, קשה לראות בעתיד הקרוב פתרון קסם להעמדת מלאי זמין ורלוונטי של דירות למגורים באזורי הביקוש. על כן  הצפי הוא שמחירי הדירות ימשיכו לטפס. סקירות הלמ"ס בקשר להתנהגות מחירי הדיור בחודשים האחרונים, תומכות בהנחה זו. נותר רק לקוות להקמתה של ממשלה יציבה שתדע להרים את הכפפה, ולשנות את סדרי העדפיויות.

הכותב: טל אלדרוטי, הוא השמאי הממשלתי הראשי לשעבר, וכיום בורר ומגשר, דירקטור בחברות ובגופים פיננסיים