הישראלים אוהבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה המשקיעים הישראלים תופסים את המקום התשיעי בהשקעות נדל"ן זרות בארה"ב. באירופה הם ממוקמים במקום ה-14. חלק גדול מהם עושה זאת באמצעות רכישת דירה להשקעה בערים המתויירות בעולם, והשכרתה באמצעות פלטפורמת Airbnb. האם התופעה, והרווחים, עומדים בפני שינוי דרסטי?

הישראלים לא לבד. השכרת דירה לטווח קצר הפכה בשנים האחרונות לאפיק השקעה שצבר תאוצה ונפח משמעותיים. על פי ההערכות, שוק השכירות לטווח קצר נאמד בכ80-עד 100 מיליארד דולר בשנה והוא צפוי לצמוח בממוצע של 8%-10% במהלך השנים הבאות. עיקר הפעילות נעשית באמצעות הפלטפורמה של חברת Airbnb העולמית. בפלטפורמה רשומות מעל ל-6 מיליון דירות המפוזרות על פני כ-100,00 ערים בכ-220 מדינות.  

עבור המשקיעים, בעלי הנכסים, הפלטפורמה מאפשרת להשכיר דירה או חדר ולקבל הכנסה גבוהה יותר ממה שיכלו לקבל משכירות לטווח ארוך. זאת בשילוב הביטחון שהפלטפורמה תטפל בתשלומים ותציע תמיכה בעת הצורך. לתיירים הדבר מאפשר מקום לינה עם אופי ביתי ולעתים קרובות במחיר נמוך יותר מזה שגובים בתי המלון. 
 

עוד ב-

להב אל.אר מתרחבת באירופה: זו העסקה המסקרנת שנחתמה

לכתבה המלאה

לדברי נועם עמרם, מנכ"ל חברת REALTY BUNDLES, פלטפורמה דיגיטלית להשקעות נדל"ן בחו"ל, בתחילת דרכו של השוק, רבים חיבקו ובירכו עליו. "ערים רבות ראו בכך מהלך מבורך המאפשר להגדיל מיידית, וללא השקעות עירוניות, את היקפי התיירות בעיר ואת היצע החדרים המוצעים להם. ואכן, במהלך השנים  משקיעים  פרטיים וחברות רבות גילו את הפוטנציאל  לרווחים גדולים משמעותית מאלו המציע שוק השכירות המסורתי. חברות רבות אף הציעו למשקיעים, ובכללם משקיעים ישראלים, לרכוש דירות בערי התיירות המרכזיות ולטפל עבורם בכל הקשור לשכירות קצרת הטווח". 

נועם עמרם (אסף לב)

אולם, עמרם מתריע כי נראה שאנו קרובים לסיומה של החגיגה, או לכל הפחות להאטה משמעותי שלה. "ערים רבות גילו את תופעת הלוואי של השכירות לטווח קצר: עליית מחירי הדירות, דחיקת תושבים מקומיים ממרכזי הערים, חוסר יכולת לשכור דירות לטווח ארוך ודחיפת מחירי השכירות כלפי מעלה. זאת בנוסף לבעיות המתעוררות מתחלופה תכופה של שוכרים והפגיעה בשכנים". 

כתוצאה מכך, ערים רבות ברחבי העולם החלו בצעדים לאיסור או להגבלה משמעותית של השכרת דירות לטווח קצר. "ישראלים רבים שהתרגלו לקבל תשואה גבוהה על רכישת הדירה, עלולים לגלות כי המצב עומד להשתנות. זו דוגמא נוספת לסיכונים אותם לוקחים אלו המשקיעים את כספם בנכס בודד וחשופים לשינויים הרגולטוריים. כמו כן יש לקחת בחשבון כי השכרת דירות באמצעות Airbnb עלולה להיחשב כעסק הן במדינת היעד והן בישראל". אומר עמרם.

אז רגע לפני שאתם חושבים לרכוש דירה להשקעה ולהשכיר אותה לתיירים, נועם עמרם, מנכ"ל RELTY BUNDLES  ממפה את השינויים המרכזיים שכבר נכנסו לתוקף ואלו המתוכננים בקרוב. 23 ערים קוראות להגביל את השכירות לטווח קצר באיחוד האירופי.

במהלך הקיץ, פרסמה ברית הערים האירופית (ECA), קולקטיב של 23 ערים, מכתב פתוח לנציבות האירופית, שקורא להן לנקוט ב"פעולה חקיקתית" ולהגביל למעשה את השכרות לטווח קצר ברחבי האיחוד. ברשימת הערים ניתן למצוא ערים כמו: ברצלונה (ספרד), פורטו (פורטוגל), אתונה (יוון), ברלין (גרמניה), פריז (צרפת) ועוד רבות. עדיין לא התקבלו החלטות אופרטיביות, אולם יתכן וזהו צעד ראשון להגבלת השכרת הדירות לטווח קצר ברחבי האיחוד האירופי.

ברצלונה: באוגוסט 2021 ברצלונה, מהערים המתוירות ביותר בעולם, אסרה על השכרת חדרים פרטיים לטווח קצר. היא עדיין מאפשרת השכרת דירות שלמות כל עוד הבעלים של הדירה מחזיק ברישיון המתאים.  אבל זה צעד ראשון ומשמעותי במאבק.

אמסטרדם: יש להוציא היתר בעיר על מנת להשכיר נכס לטווח קצר לתיירים.  העיר מייצרת הבדלה ברורה בין מה שמוגדר "שהות קצרה" ומה שמוגדר כ"שהות לנופש". שהות קצרה מוגדרת להשכרה לטווח של בין 7 ימים ל-6 חודשים. על מנת לאפשר השכרה זו, יש להירשם ולהוציא היתר. בכל מקרה, על פי היתר זה אסור להשכיר את הדירה לתקופה של פחות משבעה לילות, או ליותר מארבעה אורחים בו זמנית. על המשכיר חלים מיסים עירוניים ומס הכנסה.

עבור השכרה ל"נופש" יש להוציא היתר זמני אשר יש לחדשו מדי שנה. את ההיתר יכול לקבל רק בעל הנכס, ולא שוכר המשנה (סאבלט). פרסום הנכס ללא היתר ועמידה בקריטריונים יכול להוביל לקנס של עד 8,700 יורו.

פריז: על מנת לשמור על אופייה של העיר, במרכז פריז קיימות מגבלות על בנייה חדשה וכפועל קיימת מגבלה על מלאי הדירות המוצעות לשוכרים. העיריה רוצה לתעדף את אלו המעוניינים לגור ולעבוד בעיר, ובמקביל להגן על תעשיית המלונאות המפורסמת בפריז, הנתפסת כעמוד השדרה החיוני של העיר.

משכך, השלטונות הגבילו את אתרי האינטרנט להשכרה לטווח קצר, הפופולריות שלהם גדלה משמעותית בעשור האחרון מה שהוביל את הממשלה הצרפתית להציג חקיקה מגבילה יותר ויותר אשר שנועדה לרסן את השיטה הזו של השכרת דירות בעיר.

התקנה העירונית קובעת שניתן להשכיר נכס אבל רק אם הנכס הוא מקום המגורים העיקרי של המשכיר, וקיימת הגבלה של 120 ימים בשנה. הכללים לאלו המחזיקים יותר מנכס אחד העיר מחמירים יותר: על מנת להשכיר נכס מרוהט לתקופה של פחות משנה למטיילים, על הבעלים לפנות לרשויות המקומיות בבקשת רשות לשנות את השימוש הרשום בשטח. לאחר מכן הם נדרשים לקנות נכס מסחרי בגודל שווה או גדול יותר ולהמיר אותו לדיור כפיצוי.

גם בפריז מייצרים הבחנה בין שהות לטווח קצר (פחות משנה), לדוגמה של סטודנטים או לעובדים שמגיעים לתקופת זמן קצרה, ובין שהות למטרות נופש. בית המשפט החליט להחמיר את האכיפה והענישה שלו שנה שעברה עבור אלו שחורכים ממגבלת 120 הימים, ומאיים על בעלי נכסים בקנסות שיכולים להאמיר עד 50,000 יורו.

לונדון: בבירת אנגליה, בעלי הנכסים כפופים לתקנות ולהנחיות ספציפיות, יש להוציא רישיון מיוחד אשר מותאם לסוג העסק של שכירות לטווח קצר אותו מנהלים. קיימת מגבלה של 90 ימים בהן ניתן להשכיר נכס לטווח קצר ללא רישיון במהלך שנה קלנדרית. מעבר לכך בעלי הנכסים עלולים לספוג קנסות. ניתן לנסות ולקבל היתר אשר מאפשר השכרה קצרת טווח  לתקופה של מעבר ל- 90 יום, אך הדבר מחייב עמידה בתקנות מיוחדות ונוקשות ואין ערובה לקבל אותו.

בודפשט: בבירת הונגריה, מיעדי התיירות  ההשקעה הפופולריים על ישראלים, יש כיום כ-20,000 מיטות בבתי המלון. במקביל, ברחבי העיר מוצעות כ-10-12 אלף דירות להשכרה לתקופה קצרה. למעשה, נכון להיום הדירות הפרטיות יכולות להכיל כמעט אותו מספר אורחים כמו בתי מלון בבירה. 

על מנת לסייע לענף המלונאות בעיר, ולמנוע את עליית מחירי השכירות, גם ממשלת הונגריה וגם עיריית בודפשט הודיעו כי בכוונתן להגביל השכרת בתים לטווח קצר בבירה.  למרות שיש להן מטרה משותפת, הממשלה והעיריה  עדיין לא הגיעו להסכמות על הדרכים לסייע לענף המלונאות בבירה ובמקביל להגביל את השכרת הדירות לטווח קצר. אולם, הנושא נמצא בדיונים ועל המשקיעים הישראלים לקחת בחשבון  שעלולים להיות שינויים משמעותיים בכל הקשור לנדל"ן בבודפשט ובכלל זה הגבלה על השכרות לטווח קצר ברחבי העיר. 

יוון וקפריסין: גם בשתיים מהמדינות הפופולריות על תיירים משקיעים ישראלים מתגברת ההתנגדות להמשך פעילות השכרת הדירות לטווח קצר. עיקר הלחץ מופעל על שתי הממשלות מטעמם של המלונאים הנפגעים  מהתחרות הגוברת מהפעילות הפרוצה שאינה מוסדרת בחוק.

נכון לעכשיו עדיין אין מגבלות על השכרות לטווח קצר, אולם בשתי המדינות כבר החלו דיונים על הגבלות שונות ומגוונות – הגבלה של מספר ימי השכירות המותרים בשנה,  הגבלה על אחוז מסוים מסה"כ הדירות בכל עיר אותן ניתן יהיה להשכיר לטווח קצר, הגבלה על מספר הדירות שיכולו בעלי נכסים פרטיים להשכיר והגבלות שונות על סוג הדירה שניתן יהיה להשכיר לטווח קצר.

ניו-יורק: גם בארצות הברית סוגיית ההשכרה לטווח קצר נמצאת על המוקד. שתי ערים מרכזיות, ניו יורק ודאלאס, כבר מקדמות חקיקה ורגולציה שתגביל את התופעה. בשלב הראשון, עיריית ניו-יורק מעוניינת ליצור מאגר של כל הדירות בעיר המושכרות לטווח קצר. החל מראשית 2023,  כל מי שירצה להשכיר בניו-יורק דירה לתקופה של פחות מ-30 יום רצופים יידרש להירשם במשרד האכיפה המיוחדת של העירייה ולקבל מספר רישום.

אתרי ההשכרה לטווח קצר יידרשו לאמת את מספר הרישום של כל נכס לפני שהם מציגים אותו. על פי ההערכות, כ-37,000 דירות צפויות להירשם במאגר. בהמשך יתכן ויוטלו על דירות אלה מגבלות שונות. בדאלאס יצאה לדרך תוכנית האמורה לאסור השכרה לטווח קצר בשכונות של בתים פרטיים, בהן גרות בעיקר משפחות.

"בשורה התחתונה", אומר עמרם, "אנו רואים רצון עז, כלל עולמי,  לצמצם ולהגביל את פעילות השכירות לטווח קצר, הן באמצעות מיסוי ורישיונות, והן במגבלות אשר יכולות להפוך את העסקה הזה ללא ריווחית עבור בעלי הנכסים. קשה לראות את התעשייה נעלמת, כיוון שיש לה יתרונות רבים ורחבים, אך הסיכון הרגולטורי מרחף מעליה ומעל המשקיעים והוא הולך ונעשה גדול מיום ליום".