שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, הוציא אתמול (ראשון) מכתב לראש הממשלה בנימין נתניהו, בנושא מועצת מקרקעי ישראל.

במכתב שהוציא הוא כתב: בהמשך לישיבת הממשלה מיום ,21.5.2023 במסגרתה עלו לדיון, בין היתר, נושאים אשר עתידים  להעלות בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה, ולאחר פגישה שקיימתי עם מנכ"ל רשות מקרקעי  ישראל, מר ינקי קוינט, במסגרתה פרש בפניי באופן מדויק ומקצועי את הנושאים אשר יעלו למועצת מקרקעי ישראל הקרובה, אבקש להביא לידיעתך ולהעמיד על דיוקם את הדברים הבאים:  על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל, להלן: "הרשות" או "רמ"י" מנהלת את מקרקעי ישראל בהתאם למדיניות אשר נקבעת על ידי מועצת  מקרקעי ישראל להלן: "המועצה".
 

עוד ב-

גולדקנוף מאשים: "ליברמן ביקש לפגוע בכיס של הציבור החרדי"

לכתבה המלאה

נציגי הממשלה במועצה נקבעו בחוק והם: יו"ר המועצה – שר הבינוי והשיכון; נציג ראש  הממשלה; סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר; נציג שר החקלאות ופיתוח הכפר; נציג שר  השיכון; נציג שר המשפטים; נציג השר להגנת הסביבה. 

למותר לציין, כי קבלת ההחלטות בנוגע להנחות בקרקע הינה בסמכותה הבלעדית של מועצת  מקרקעי ישראל, אשר כאמור מורכבת מנציגי הממשלה והקרן קיימת לישראל. בהתאם לחוק,  נציגי הממשלה במועצה כפופים למדיניות הממשלה, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטותיה.  על כן, כפי שציינתי במכתבי מיום 29.05.2023 למר ינקי קוינט אין כל מקום, לא כל שכן היגיון, בטענות הסרק אשר נשמעות לאחרונה והמטילות דופי בהתנהלות הרשות ובמניעיה – אשר כולם, ללא יוצא מן הכלל, הם לטובת מדינת ישראל, אזרחיה ולטובת ניהול אחראי של המקרקעין שבתחום אחריותה. ומן הכלל אל פרט.

בשנתיים האחרונות ערכה הרשות עסקאות לכ-160,000- יחידות דיור. מרבית הקרקעות בניהול  הרשות המיועדות למגורים משווקות במכרז. כ80%- מכלל יחידות הדיור (וזאת בשלושה מסלולים  עיקריים – מכרזי מחיר מטרה בהתאם לתכניות הדיור הממשלתיות, מכרזים פומביים לכל המרבה  במחיר) כולל מכרזים לבניה עצמית נמוכה, ומסלול תחרותי נוסף שהוא שיווק במכרז בדרך של  הרשמה והגרלה ללא תחרות על המחיר, מכרזים אלה מתקיימים באזורי עדיפות לאומית כהגדרתם בהחלטות המועצה ושיעור התשלום נקבע בהתאם.

בנוסף לשיווק מגרשים בייעוד מגורים באמצעות מכרז, קיימים מסלולים לשיווק קרקע בפטור ממכרז למגורים כדלקמן: א. הקצאת קרקע בפטור ממכרז בהרחבות למגורים של יישובים חקלאיים – במקרים אלה מגרשי  המגורים שייעודם שונה מחקלאות למגורים משווקים על פי המלצת היישוב, ובכפוף לקיום ועדת  קבלה בהתאם לפקודת האגודות השיתופיות.

ב. שיוך מגרשי מגורים לחברי קיבוץ – מדובר במגרשים שתוכננו ביוזמת הקיבוץ ומשווקים למי שמתקבל לחברות בקיבוץ בהתאם להמלצתו. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל רשאים הקיבוצים לרכוש את כל מלאי המגרשים המתוכננים בישוב. ג. הקצאת מגרשי מגורים ביישובים קהילתיים על פי המלצת הסוכנות היהודית או החטיבה  להתיישבות בכפוף לקיום ועדת קבלה בהתאם לפקודת האגודות השיתופיות. 

הרציונל שעומד בבסיס הקצאות בפטור ממכרז ביישובים אלה הוא הרצון לשמר את האופי  הקהילתי של היישוב, בהתאם לתיקון 8 לפקודת האגודות השיתופיות. אין לכחד כי ישנם חסרונות  במנגנון זה. בשל החשש של חברי היישוב מהתרחבות ובשל הרצון לשמר מגרשים לבני הדור הצעיר,  החל הליך של הזדקנות היישובים והיעדר התחדשות. ואולם כפי שיפורט להלן, יינתן מענה לחשש  זה בהחלטות המועצה הקרובות. 

הנחות בקרקע – אזורי עדיפות לאומית: בעת שיווק קרקע בפטור ממכרז, מחיר המגרש אינו נקבע בהליך תחרותי אלא בהתאם לשומת  השמאי הממשלתי, כמתחייב מתקנה 30 לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג,1993- וזאת תוך יישום  מדיניות מועצת מקרקעי ישראל לעניין מתן הנחות בקרקע.  

מועצת מקרקעי ישראל, העניקה לאורך השנים הנחות בקרקע בתחומים שונים, ובכלל זה הנחות אזור המבוססות דרך כלל, על מפת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי  והשיכון, המתקבלות על ידי הממשלה מעת לעת, שכן מפה זו משקפת את סדרי העדיפות של הממשלה בתחום הדיור, אשר נועדה לעודד בניה ביישובים ולצמצם פערים בין פריפריה למרכז.

ככל שלעמדת הממשלה יש לערוך שינויים בסדרי העדיפויות, הרי שמדיניות הממשלה תוצג למועצה, והיא תהיה רשאית לתקן את החלטת המועצה בכל הנוגע למתן הנחות בקרקע. עד לגיבוש מתווה  חלופי, המועצה תדון בעדכון של ההנחות בהתאם למפת העדיפות המעודכנת, אשר אושרה על ידי  הממשלה ביום .21.5.2023  

במקביל למתן הנחות בקרקע, נקבע מחיר תקרה בעת הקצאת קרקע בפטור ממכרז, למעט ביישובי  אזור קו עימות. מטרת הוספת התקרה היא למנוע מצבים של מתן הנחות משמעותיות בישובים  שבהם ערכי הקרקע גבוהים במיוחד, גם אם הם באזורי עדיפות לאומית. בנוסף, במטרה לעודד את  ההתיישבות ביישובים החלשים יותר באותה סביבה הוצע כי בישובים כפריים, בעלי ביקוש לבניה  צמודת קרקע, למעט ישובים חדשים וישובים שאינם סמוכי גבול המשתייכים לרשויות מקומיות  

בהן המדד הכלכלי-חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא ,8-10 תוגבל ההנחה ל50,000- .₪ ביום 20.10.2020 התקבל תיקון לפרק 4.2.2 לקובץ החלטות המועצה, במסגרתו הוגבלה ההטבה  ביישובים בהם המדד הכלכלי חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא ,8 ל200,000- שקלים חדשים ליחידת  דיור לפני מע"מ וביישובים בהם המדד הכלכלי חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא ,10-9 הוגבלה  ההטבה ל100,000- שקלים חדשים ליחידת דיור לפני מע"מ. 

הקצאת קרקע למגורים למשרתי כוחות הביטחון שהם בני מיעוטים ביישובי המיעוטים  החל משנת ה90- של המאה הקודמת, התקבלו שורה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל שעניינן  מתן הנחות בקרקע למשרתי כוחות הביטחון ביישובי מיעוטים בצפון. החלטות אלה התקבלו  במטרה לעודד את הבנייה למגוריהם של מי שמשרתים או ששרתו בכוחות הביטחון ביישובי  הדרוזים, הצ'רקסים, הבדואים ומיעוטים אחרים במחוזות חיפה והצפון. 

מעיון בהחלטות קודמות בנושא עולה כי בהחלטות הראשונות שהתקבלו ניתנה הנחה של 50% מערך  המגרש, אשר תוקנה לשיעור של 90% בעקבות החלטת ממשלה 2332 מיום 11.12.2014 שעניינה  "תכנית לפיתוח ולהעצמת היישובים הדרוזים והצ'רקסיים".,  החלטות ממשלה אלה עודכנו מעת לעת ומעוגנות כיום בפרק 6.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי  ישראל. בהתאם לנוסח החלטה התקף, משרתי כוחות הביטחון ביישובים מיעוטים יהיו זכאים  להנחה בשיעור של 90% מערך הקרקע

מהאמור עולה כי מתן הנחות בקרקע למשרתי כוחות הביטחון במטרה לעודד את הבנייה  למגוריהם של מי שמשרתים או ששרתו בכוחות הביטחון ביישובי מיעוטים אינן חדשות, והן  תוצאה ישירה של החלטות ממשלה שהתקבלו בעניין.  

גוש משגב לצערנו, בשנים האחרונות האמירו מחירי הקרקעות לבניה בכל רחבי הארץ וכך גם באזור הגליל.  ואולם, ערכי הקרקע של מגרשים לצמודי קרקע נמוכים בצורה משמעותית מערך קרקע ליחידת  דיור בבניה רוויה בערים, וזאת בין היתר בעקבות הנחות במחירי הקרקע אשר ניתנות לפי  החלטת מועצה המממשת כאמור את מדיניות הממשלה כמפורט לעיל.

כאמור, אין חולק כי מחירי הקרקע במגזר הכפרי האמירו בשנים האחרונות. עם זאת, מחירי  הקרקע במגזר הכפרי בפריפריה נותרו זולים באופן יחסי למחירי הקרקע במגזר העירוני. לצורך  השוואה, בשנת 2022 מחירי הקרקע בעיר לוד עמדו על כ-800,000 שקל ערך קרקע עבור יח"ד, בעיר  

מלה עמדו המחירים על כ550,000- שקל ערך קרקע ליח"ד ובנוף הגליל עמדו המחירים על כ-420,000 שקל לפני עלויות פיתוח. עם זאת, נראה כי מחירי הקרקע אינם מהווים חסם מרכזי להצלחת שיווקים ביישובים אלה.  בהתאם לבדיקה שנערכה לבקשתי במחלקת רישום עסקאות של רשות מקרקעי ישראל עולה כי  ביישובי משגב מתוכננות כ-4,000- יחידות דיור, אשר טרם שווקו למרות פניות חוזרות ונשנות של  רמ"י להאצת השיווק. ניסיונות של רשות מקרקעי ישראל להרחיב את היישובים בשנים  האחרונות נתקלו בהתנגדות עזה של היישובים ושל המועצה להרחבת היישובים – ולא בשום צורה  ואופן, עקב היעדר ביקוש לגור באיזורים אלה.  

מכאן עולה, מבלי לגרוע מחשיבות המשך המאמצים להגדלת ההתיישבות כאמור, כי יש צורך לבחון  העמדת פתרונות נוספים לעידוד מעבר אוכלוסיות אל הנגב והגליל. בישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה, אשר תתכנס ביום ,12.6.23 עתידות לעלות לדיון מספר  הצעות, אשר יש בהן כדי להגדיל את שיעור ההנחה הניתן באזור, תוך התניה לפיה המגרשים  המתוכננים ישווקו בזמן קצר, מתוך מטרה לתמרץ קליטה מהירה ובהיקף גדול של אוכלוסייה  חדשה. 

כך גם עתידה לידון הצעה אשר תעסוק בערים הנמצאות באזורי עדיפות לאומית ובקו עימות – אשר  דורשות גם הן התייחסות ייחודית למאפייניהן והרה בחשיבות פיתוחן ואכלוסן – דוגמת נוף הגליל,  עכו, כרמיאל, צפת, טבריה וירוחם, בהן הבעיה קשה לא פחות ובהן ניתן להגדיל את קליטת  התושבים בעשרות אלפי יחידות דיור. ההצעה מבקשת להגדיל שיווקים בערים אלה ולסייע  לאוכלוסייה צעירה ויצרנית להעתיק את מקום מגוריה לאזורים אלה. במסגרת ההחלטה יקבע כי  מכרז מחיר מטרה שיכשל בשל הוצאות הפיתוח הגבוהות, ישווק פעם נוספת עם קרקעות מאזור  הביקוש כך שתובטח הנחה משמעותית והמשך קצב התחלות הבניה הגבוה. 

זאת ועוד, מתוך הכרה והוקרה בחשיבות תרומתם של משרתי המילואים למדינת ישראל, עולות  לדין הצעות להרחבת ההטבות למשרתי מילואים. האחת מגדילה את שיעור ההנחה המוענקת  לחיילי מילואים, אשר תעמוד מעתה על 100,000 שקל במקום 75,000 שקל והשנייה מעניקה קדימות  במכרזי מחיר מטרה ב-10%- מכלל יחידות הדיור בכל מכרז. 

כולי תקווה כי האמור לעיל, שופך אור על אופן פעילות רשות מקרקעי ישראל בכלל, ובפרט בדבר  הקצאת קרקעות בגליל. טוב לבחון מעת לעת את המדיניות אך לפני כן יש חשיבות רבה להכיר את  הפרטים. 

רשות מקרקעי ישראל בראשותי עושה כל שלאל ידה כדי להגדיל את היצע הקרקעות ובשנתיים  האחרונות, עברה בעשרות אחוזים את היעדים אותם קבעה לה הממשלה. ישנם צעדים רבים נוספים  והצעות נוספות, אותן נשמח להציע, בעזרתם אני פועל למאבק בעליית מחירי הדיור בכל הארץ.  טוב יהיה, כי אם חלף האשמות חסרות שחר של שותפים כאלה ואחרים בממשלה כלפי רשות  מקרקעי ישראל, תירתם הממשלה כולה ובפרט שר האוצר, אשר מהווה חסם מרכזי בהוצאה לפועל  של תכניות דיור איכותיות, לטובת הצלחת מהלכים אלה אשר אינם אלה לשם שמיים ולטובת  הצלחתנו והצלחת בנינו ובנותינו בבניין הארץ.