הנדל"ן בישראל בצניחה: זו העיר שצנחה ב-64% במכירת דירות
הכלכלנית הראשית פרסמה את סקירת הנדל"ן החודשים וחשפה כי בחודש ספטמבר 2023 נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. באזור ב"ש נחתכו מכירות הקבלנים כמעט ב-60%, בחדרה ב-64%,
התרסקות בשוק הנדל"ן (צילום shutterstock, פלאש 90/ גילי יערי)
הכלכלנית הראשית פרסמה הבוקר (שלישי) את סקירת הנדל"ן החודשים וחשפה כי בחודש ספטמבר 2023 נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210, ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במהלך חודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.
מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 18% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ספטמבר ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטים אזורי ב"ש וחדרה בירידות חדות במכירות אלו בהשוואה לספטמבר אשתקד, כאשר באזור ב"ש נחתכו מכירות אלו כמעט ב-60%. עם זאת יש לציין כי בספטמבר אשתקד נרשם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה, על רקע מבצעי מכירות במספר פרוייקטים גדולים. אזור חדרה (כולל בין היתר את חריש) ממשיך לבלוט עם ירידה חדה במכירות (ירידה של 64% בהשוואה לספטמבר אשתקד), זאת כאשר גם בספטמבר אשתקד נרשמה ירידה חדה במכירות אלו. כך, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נמכרו באזור זה 717 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל האזורים (ברמה הארצית נרשמה במהלך אותה תקופה ירידה של 30%).
הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות מאז יוני אשתקד. בניתוח של תזרים המזומנים בפועל בניכוי תשומות (בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים) נמצא כי הירידה בתזרים זה הינה חדה אף יותר מזו שנרשמה בתזרים המזומנים הפטונציאלי. כך, סך תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי התשומות בחודשים אפריל-יולי 2023 עמד על 3.3 מיליארד שקל, ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו מוסברת לא רק בירידה בתקבולים בגין מכירת דירות, אלא גם כתוצאה משחיקה בשיעור הרווחיות. גביית מע"מ ממכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור זה עמד בחודש ספטמבר על 62%, נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-8 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
סך מכירות יד שניה בחודש ספטמבר עמד על 3,510 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות. רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל אשתקד. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש ספטמבר על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לספטמבר אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה של 20% באזור ירושלים לירידה של 40% באזור ב"ש. על רקע הירידה החדה באזור ב"ש יש לציין כי זו מוסברת במידה רבה ברמה גבוהה יחסית של עסקאות בפלח שוק זה בספטמבר אשתקד (נרשם אז גידול של 22% בהשוואה לספטמבר 2021, לעומת שיעור גידול של 3% ברמה הארצית).
מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת כאשר במהלך ספטמבר נגרעו ממלאי זה כשלוש מאות דירות. מאז אוקטובר 2021 (החודש שקדם להעלאת מס הרכישה) נגרעו ממלאי זה כחמשת אלפי דירות בסה"כ. ירידת המלאי בולטת בעיקר בחיפה. מנגד באזור ת"א נרשם גידול במלאי זה.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-3,451 דירות, ירידה של 13% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,781 דירות, ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התחדשה הירידה ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% לאחר תקופה ממושכת של ירידות.
רכישות משחלפי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,530 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור מצמצמי הדיור מבין רוכשים אלו עמד על 34%, גבוה ב-3.5 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד. נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהתבסס על קצב דיווח העסקאות עד תחילת נובמבר, עשויה רמת העסקאות בחודש אוקטובר להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2020, שעמד בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי (שכבר דווחו לרשות המסים) בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו, כאשר במקביל נרשם גידול בשיעור משחלפי הדיור, בפרט מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת.
