תקנות חדשות עליהן חתם שר המשפטים גדעון סער בימים האחרונים, שמות את הפוקוס על האינטראקציה המורכבת בין היזמים ובעלי הדירות במיזמי פינוי-בינוי – ומבקשות להסיר חסמים ולייעל את שיתוף הפעולה, השקיפות והאמון בין הצדדים. על גיבוש התקנות הופקדו אגף ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הרווחה והביטחון החברתי – והן מציבות אבני דרך, בלעדיהן לא יוכלו יזמים לקדם את חידוש המבנים הוותיקים.

כך לדוגמה, מחייב המסמך את היזם טרם חתימה על עסקה, לכנס את בעלי הדירות ולהציג בפניהם את מסלול הפרויקט (פינוי-בינוי, הריסה ובנייה או חיזוק ועיבוי), היקפו (מספר המבנים, הקומות ויחידות הדיור), התמורות, ההוצאות בהן יישא (עלויות הקמת הפרויקט, עלות שכר היועצים ואנשי מקצוע מטעם הדיירים, היבטי המיסוי) ואופן המימון (ליווי בנקאי או מימון בדרך אחרת). בהמשך לכך יצטרך היזם לעדכן בלוחות הזמנים להתקדמות הפרויקט ומועד תוקפו של הסכם ההתקשרות. אם אוכלוסיית בעלי הדירות כוללת קשישים או בעלי מוגבלויות, יידרש היזם לדאוג לזכיותיהם על פי חוק.

בנוסף, על היזם לפרט על ניסיונו ומיומנותו בתחום, ולסקור פרויקטים אחרים עליהם הוא אמון. באחריותו גם להבהיר אם יש לו, למישהו במעגל המשפחתי הקרוב לו או למישהו בקרב בעלי השליטה, עניין אישי במיזם – כגון דירה בבניין, קשר עם דייר, עורך דין, מארגן או פונקציה אחרת המעורבת בו. התקנות קובעות עוד כי היזם יצטרך לחשוף הליכים מנהליים ומשפטיים המתנהלים נגדו או כנגד מי מבעלי השליטה – פשיטת רגל, כינוס נכסים פירוק או הקפאה. כדי למנוע הבטחות סרק אותן לא ניתן יהיה לממש בפועל, על היזם יהיה להציג את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על הפרויקט – במידה וזו אכן התקבלה.

יזם יוכרז כמי שעמד בחובת קיום האספה, אם נטלו בה חלק לפחות 40% מכלל בעלי הדירות (שיעור משתתפים נמוך יותר יחייב מפגש נוסף), ולאחר סיומה הועבר להם פרוטוקול פרטני. אם חלק ניכר מבעלי הדירות הם דוברי ערבית, אמהרית או רוסית (ואינם דוברי עברית), יתבקש היזם להעמיד בכנס מתורגמן עבורם.

"תכלית המהלך היא לשפר את מצבם של בעלי דירות העומדים בפני הליך ארוך של התחדשות עירונית, ולהבטיח שכבר במפגש הראשון בינם לבין היזם יקבלו מידע חיוני", מציינת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), עו"ד כרמית יוליס. "התקנות נועדו לגשר על פערי כוח וידע בין היזמים, העוסקים בתחום הנדל"ן כעניין שבשגרה, ובין בעלי הדירות, שעבורם זו לעיתים הפעם הראשונה שבה הם עומדים בפני החלטה כה משמעותית. הכללים בתקנות יאפשרו לבעלי הדירות להבין את העלות והתועלת שתצמח להם מהמיזם ולקבל החלטה בצורה מושכלת."

שר המשפטים, גדעון סער (צילום פלאש 90/אוליביה פיטוסי)

סינון קפדני
אף שהתקנות החדשות מקשיחות את התנאים בהם ידרשו כעת היזמים לעמוד, בקרב הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, התגובות למהלך, עושה רושם, בהחלט חיוביות. "כל צעד שמקדם שקיפות ומייצר דיאלוג בין בעלי הדירות לחברות היזמיות הוא מבורך", קובע אלון קליין, מבעלי חברת מרכז העיר נדל"ן. "כולנו יודעים שחסמי הכניסה עבור מי שמבקש לפעול בתחום שלנו כמעט ולא קיימים, כשהמשמעות היא פרויקטים שלא מתרוממים ודיירים שנותרים חסרי אונים".

דבריו של קליין הם עדות למציאות בשטח, כשתנופת ההתחדשות העירונית משכה לתחום המתפתח גם גורמים מפוקפקים – המחפשים להתעשר על חשבון בעלי הדירות ולא מהססים למכור בדרך אשליות. "אנחנו מכירים את התופעה", מדגיש קליין. "ראינו מקרוב איך חתימות של דיירים עוברות כמו שק תפוחי אדמה לכל המרבה במחיר, וברור שההתנהלות הזו גורמת נזק ועוגמת נפש. צריך להבין: כאשר דיירים מנוצלים, הסיכוי לחדש את הבניין שלהם פוחת באופן ניכר – ולעניין הזה יש השלכה גם על אותן חברות שהשקיעו זמן, כוח אדם ומשאבים בקידומו".

לדברי קליין, "מסננת קפדנית יותר שתחייב יזמים לשים את כל הקלפים על השולחן – תחזק את אמון הדיירים בפרויקט ותסייע להובילו לקו הסיום. אני מאמין שהתיקונים יגרמו גם לבעלי הדירות לשנות גישה, ולהגיע מוכנים יותר לאסיפות עם היזמים".

על גמישות וקילומטראז'
מאחורי מרכז העיר נדל"ן  עומדים אלון קליין, אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק – ומדובר באחת החברות העולות בנוף ההתחדשות העירונית. ברזומה כ-20 מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38, הכוללים מאות יחידות דיור, בערים בלב מוקדי הביקוש – ובהן תל אביב, הרצליה, ראשון לציון, בת ים, חולון, רחובות, נס ציונה, ירושלים וחיפה.

תיקוני החקיקה מתכתבים היטב עם הדנ"א של החברה, שמעמידה בכל מיזם פונקציה ייעודית עבור בעלי הדירות. "אני בעצם הכתובת לכל עניין או תהייה", מרחיב נתי שווימר, מנהל הפרויקטים מטעם מרכז העיר נדל"ן. "תפקידי להנגיש לבעלי הדירות את הפרויקט על כל היבטיו, לייצר שיח בגובה העיניים ולתת את התחושה שיש על מי לסמוך – הם הרי מפקידים את הנכס היקר ביותר שלהם. אני החוט המקשר בין בעלי הדירות לחברה היזמית,  ובמקרה הצורך גם מגשר בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומסייע לפתור מחלוקות ולפייס".

כדי לקבל את הסכמת בעלי הדירות להתנעת המיזמים ולנטרל מוקשים עתידיים, נדרש שווימר לגמישות מירבית ולקילומטראז' ארוך. "נסיעות לכל פינה בארץ למפגשים עם בעלי דירות שכבר לא מתגוררים בנכס, הילדים, הנכדים, היורשים או אפילו האפוטרופוסים שלהם הם חלק מהשגרה", הוא מפרט. "רק לאחרונה נפגשתי עם אחות של בעל דירה שסובל ממוגבלות וממונה על כל ענייניו, ועם עורך הדין שלהם, כדי להציג את כל האינפורמציה על פרויקט שמרכז העיר נדל"ן יוזמת. מקרה אחר בו טיפלתי, המחייב שקיפיות, נוגע לבעלת דירה מבוגרת באחד הבניינים המיועדים להתחדשות. כשבתה המתגוררת בארצות הברית הגיעה ארצה, ארגנתי פגישה כדי שהיא תהיה מעודכנת ומעורבת. העבודה קשה אבל הסיפוק גדול. אני איש של אנשים ויודע שהתנהלות רגישה וסבלנית היא המתכון היחיד למימוש פרויקט".

עוגן מרכזי נוסף, העשוי לעשות את ההבדל בין הצלחת מיזם לגניזתו ומתכתב היטב עם התקנות הטריות, נוגע לשילוב יועצים חברתיים בפרויקטים וביצוע תסקירים חברתיים. את הוואקום הזה ממלאת ג'ני ארבוב, עובדת סוציאלית קהילתית ויועצת ארגונית בהכשרתה, אשר כבעלים והמייסדת של חברת Citywize עובדת עם יזמים (ובהם מרכז העיר נדל"ן), רשויות ומינהלות עירוניות להתחדשות עירונית.

אספת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית של מרכז העיר נדל"ן (צילום באדיבות מרכז העיר נדל"ן)

"עוד לפני שבכלל יוצאים לדרך, יש להתייחס לפרופיל של בעלי הדירות, למפות את הצרכים שלהם", היא מסבירה. "יש הבדל גדול בין משפחות עם ילדים לדיירים בודדים, בין צעירים וקשישים, בין דתיים וחילוניים ובין צברים לעולים חדשים – לכל אחד נדרשת התייחסות ומענה שונה. אנחנו בוחנים את תמהיל האוכלוסייה בכל פרויקט ומכינים תוכנית עבודה מקיפה בהתאם. אם הדיירים לא ירגישו שותפים מלאים לתהליך, שהם מקבלים את מלוא המידע ושיש מי שעומד מאחוריהם – לא תהיה נכונות מצידם להתקדם. העבודה שלנו מחייבת ליווי שוטף של בעלי הדירות בכל שלבי המיזם, רק כך ניתן להבטיח שבסיומו לא רק איכות מגוריהם תשתפר, אלא גם איכות חייהם".

"בסופו של דבר, המפתח להתחדשות עירונית אפקטיבית טמון בשילוב זרועות בין בעלי הדירות, היזמים והרשויות", מסכמים ראשי מרכז העיר נדל"ן. "תיקוני החקיקה האחרונים הם עוד הוכחה שרק אם נדע לעבוד יחד, לפשט ולייעל תהליכים תוך קיצור לוחות הזמנים - נוכל להזניק את התחום החשוב הזה קדימה".