כשאנחנו מסקרים את שוק הנדל"ן הרי שאנחנו מסתכלים בראש ובראשונה על עולמות הריבית והאינפלציה מאחר והפגיעה שלהם בשוק הנדל"ן היא משמעותית. האנליסט נועם פימקו מאייפקס ניתח את מניית הכשרת הישוב ולהערכתו, כל החששות כבר מגולמים במחיר המניה, מה שמביא אותו לגזור (לאחר הערכת שווי) המלצת "תשואת יתר" עם מחיר יעד של 58 שקל, מחיר הגבוה בכ-43% ממחיר המניה בבורסה.

בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הכשרת הישוב הציגה עליה בהכנסות מהשכרת נכסים בתקופה המקבילה. במקביל ה-NOI עלה ל-172 מיליון שקל. "בישראל הצמיחה ב-NOI עלתה ל-78 מיליון שקל לעומת 64 מיליון שקל בתקופה המקבילה והיא נובעת בעיקר מהשפעות משבר הקורונה על ההכנסות בתקופה המקבילה ועליית המדד בתקופת הדוח (החוזים כמובן צמודים למדד).

בחברת MLP הפולנית נרשמה צמיחה ב-NOI ל-94 מיליון שקל מ-75 מיליון שקל בתקופה המקבילה בזכות הגידול בהיקף השטחים הלוגיסטים המושכרים, מהתחזקות היורו מול הזלוטי ומהעליה במדד המחירים לצרכן האירופי  אליו צמודים חוזי השכירות". כותב פימקו.

פימקו מוסיף כי לחברה כיום 3 נכסים בהקמה ואחד לקראת הקמה. מגדל שבעת הכוכבים הנמצא במתחם ה-BBC (והינו הגבוה ביותר במתחם) הושלם, ויחל להניב ברבעון הראשון של השנה ויתרום באכלוס מלא כ-42-46 מיליון שקל ל-NOI של החברה. עד היום נחתמו חוזים בהיקף של כ-27 מיליון שקל, כולל 14.5 קומות למדינת ישראל. דמי השכירות במתחם נאמדים במעל 60 שקל למ"ר. במהלך שנת 2023 תושלם גם בנייתו קניון שבעת הכוכבים באילת, הנמצא ממול לקניון מול הים הוותיק שנרכש השנה על ידי עזריאלי וצפוי להתחרות בו. הקניון צפוי להניב NOI של 19-21 מיליון שקל וכבר נרשמו בו השכרות בהיקף של כ-9 מיליון שקל.

נכס מרכזי נוסף, אומר פימקו, הוא מגדל יעקב נמרודי שנבנה על השטח של בית מעריב 
עם חיבור תת קרקעי ישיר ללובי הבניין של תחנות הרכבת הקלה של הקו האדום והירוק הנפגשות במיקום זה. התב"ע המאושרת היא להקמת מגדל של 42 קומות אשר יניב NOI של כ-67 מיליון שקל (לפי תחשיב שכ"ד נמוך יחסית של 120 שקל למ"ר. ה-NOI יגדל לכ-84 מיליון שקל בשכ"ד של כ-150 מיליון שקל) . הקמת המגדל צפויה להיות מושלמת בשנת 2026 לקראת הקמה נמצא נכס נוסף במתחם BBC - מגדל פרו מדיקל , מרכז גריאטרי ומרכז שיקומי רפואי בהיקף של 57 אלף מ"ר. התחלת הבניה צפויה בשנת 2023. 

"לסיכום" כותב פימקו ללקוחות אייפקס "ניתן לראות כי היקף הצמיחה מיזמות של החברה, ביחס לגודלה הנוכחי, הינו מהגדולים בענף. צמיחה זו כאמור תביא להגדלת ה-NOI בישראל ל-280 מיליון שקל מ-110 מיליון שקל תוך מספר שנים, עם צפי להמשך הצמיחה גם לאחר מכן. ב-MLP (המוחזקת בשיעור של41%) קצב ה-FFO צפוי לצמוח לכ-190 מיליון זלוטי בשנת 2024 מ-55 מיליון זלוטי בשנת21.

"בנוסף קיימת הצמיחה האדירה של פעילות הכשרה התחדשות עירונית. עמידה מוצלחת ביעדי הצמיחה של החברה צפויה להוביל לתרומה אדירה לשווי החברה. במודל שלנו שיקפנו ערך משמעותי לצמיחה, אם כי באופן חלקי בשלב זה. ככל שהפרויקטים שהערכנו ואחרים שטרם הערכנו יבשילו, נשקף עוד יותר את תרומתם לשווי החברה. נזכיר כמובן שההכנסות החברה מנדל"ן מניב הינן צמודות מדד (בישראל ופולין) ולכן החברה (וכל הסקטור למעשה) מספקים הגנה אינפלציונית.

עוד ב-

מה הפחיד את הנגיד? בשוק ההון מתחילים באמת לדאוג מהממשלה

לכתבה המלאה

"שוק הנדל"ן אכן נמצא בהאטה בשל עליית הריבית וציפיות להאטה בכלכלה, אך אנו סבורים כי חששות אלו כבר מגולמים במחיר מניית החברה, והצמיחה הצפויה בפעילותה הן בטווח הקצר, והן בטווח הבינוני - ארוך לא מקבלות את הביטוי הנכון במחיר המניה. המלצתנו הינה תשואת יתר במחיר יעד של 58 שקל הגבוה, בכ-43% ממחיר המניה כיום".