משפט

כיצד ההפסד בתביעה של קרן "הגשמה" ישפיע על הייצוגית נגדה?

ביהמ"ש קבע כי הקרן תפצה משקיע ממנו הסתירה את האפשרות שהשקעתו תרד לטמיון, כפי שקרה, במידה ולא תחזיר במועד הלוואה שנטלה. הפסיקה עשויה להשפיע על ייצוגית לפיה הקרן אף הפרה את הוראות רשות ני"ע

איתי פת-יה | 27/7/2020 17:31 1

היו"ר חנן שמש והמייסד אבי כץ (צילום אתר האינטרנט של קרן הגשמה)

פסיקה שניתנה בבית הדין לתביעות קטנות ברמלה נגד קרן הנדל"ן הגשמה עשויה לגרום לאחרונה לצרות נוספות, הפעם בגזרת תביעה ייצוגית רחבת היקף שמתנהלת נגדה. אתמול פסק בית הדין כי משקיע שתבע את הקרן ב-150 אלף שקל יפוצה ב-34 אלף שקל – הפיצוי המקסימלי הניתן בערכאה זו.

בית המשפט קיבל את טענות התובע, לפיהן קרן הגשמה הסתירה ממנו מידע קריטי בנוגע להשקעה בגובה 25 אלף ליש"ט שביצע עם זוגתו בפרויקט במיקום פופולרי בלונדון. במסגרת הפרויקט, הקרן רכשה בניין משרדים, השביחה אותו והסבה אותו לשימוש מגורי יוקרה לתקופת ניסיון של 24 חודשים.

מה שלא סופר לתובע טרם ההשקעה, כך לפי הפסיקה, הוא שההלוואה בגובה 16 מיליון ליש"ט שנטלה הקרן מבנק בריטי לצורך השלמת המימון הותנתה בכך שהסכום יוחזר בתום 18 חודשים, ואם לא – בבנק יעקלו את הנכס, כך שחלקו של המשקיע בפרויקט יילקח ממנו למעשה. ואכן, בקרן לא השיבו לבנק את ההלוואה בתום התקופה וההשקעה של התובע ירדה לטימיון. "אני נאלץ לתבוע בסכום קטן ולקבל את מה שאני יכול במסגרת התקציב העומד לרשותי", התובע כתב "החברה מנצלת את כוחה מול אזרח חלש ואינה עומדת בהתחייבויותיה".

בהחלטתו כתב השופט מנחם מזרחי כי "סיכון חריף שכזה, ממש על גבול ההימור, מחייב את קרן הגשמה להציפו בפני התובע ולציינו ברחל בתך הקטנה. לאמור: דע לך בזאת כי אתה משקיע 20 אלף ליש"ט ובתום שנה וחצי, או שיישא 'תשואה מובטחת של 22.8%–23.9% לשנה', או שיפוץ באוויר ויהפוך לעפר הארץ. תשואה כאמור או הפסד של 100%".

מנגד, הגשמה טענה בכתב ההגנה שהגישה כי הסיכונים בהשקעה אכן הוצגו למשקיעים והוסיפו שהערכת הסיכון היא על אחריותם של המשקיעים עצמם. לצד זאת פורטו הגורמים בעקבותם, כך לטענת הגשמה, התעכב הפרויקט ובהם תמורות בשוק הנדל"ן הבריטי. הדסה רוזנברג, מנהלת הכספים של הגשמה ציינה בבית המשפט כי החברה האחות של הגשמה, קונגרס, הזרימה כ–700 אלף ליש"ט לפרויקט במטרה להשלימו, אולם עקב הברקזיט בבריטניה והחלת מס רכישה גבוה, בחברה התקשו למכור את הדירות, ועל כן הקרן לא עמדה בהחזר ההלוואה לבנק שעיקל את הנכס.

מהגשמה נמסר: "פסק הדין בתביעות קטנות מבוסס על עובדות מוטעות שהוצגו לשופט, אשר בינן לבין המציאות אין כל קשר. בית המשפט לתביעות קטנות אינו המקום לברר סוגיות מורכבות מסוג זה, והגשמה תפנה לערכאות המתאימות כדי להביא את המסד העובדתי המלא, שישמיט את הטיעונים שהביאו לפסק הדין המוטעה".

הטענה המרכזית בתביעה זו, שכאמור התקבלה על ידי בית המשפט, היא רק אחת מהטענות המועלות כלפי הגשמה בתביעה ייצוגית בסך 1.55 מיליארד שקל שהוגשה נגדה בפברואר האחרון. את הטביעה הגישו עו"ד חגי הלוי ממשרד בעז בן-צור ועו"ד מעין פלטר בשם אלפי משקיעים ב-250 פרויקטים של הגשמה, ובהם אותו מקרה שנדון בבית הדין ברמלה.

"החלק המכריע של ההשקעה במיזמים אלו מומן בהלוואות של גורמים מממנים", נכתב בבקשת התביעה, "הגשמה במצגיה לא טרחה לגלות מה הוא מועד הפירעון של ההלוואות... במיזמים שמצויים באיחור קיים איחור נכבד בפירעון ההלוואה... במיזמים אלו יפסידו המשקיעים את קרן השקעתם ולכל היותר, במקרה הטוב, מימוש המיזם יספיק לפירעון ההלוואה לגורם המממן".

כלומר, ראשית כל בהגשמה החסירו, כך נטען, מידע מהותי מהמשקיעים. שנית, ובכך לא עסקה התביעה בבית הדין ברמלה, לפי התובעים בתביעה הייצוגית בהגשמה אף הפרו את הנחיות הרשות לניירות ערך, כשחצו את מגבלת 35 המשקיעים הלא מתוחכמים שניתן לגייס ללא הצגת תשקיף. הגשמה איגדה בכל פעם קבוצות של 35 איש שהשקיעו 100 אלף שקל לפחות כל אחד, כשעפ"י התביעה ההבדלים בין תנאי ההשקעה בכל אחת הקבוצות היו מלאכותיים ותפקידם היה לעקוף את הוראות הרשות לנ"יע.

בשיחה עם "אייס" אומר עו"ד הלוי כי "כפי שתואר בהרחבה בבקשה לאישור תביעה ייצוגית, קבוצת המשקיעים שנפגעו זכאים להשבת קרן השקעתם הן בשל עצם הפרת חובת התשקיף והן בשל מצגי השווא והסתרת העובדות המהותיות על ידי הגשמה, שגרמה להטעיה יסודית. פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות קיבל ביחס לאותו משקיע את הטענה בדבר אי גילוי ומצגי שווא בנוגע להעמדת המימון ולסיכון המהותי הכרוך בפרויקט הממונף".

עוד הוא מוסיף כי "קביעה זו של בית המשפט מאששת את טענת ההטעיה המשותפת שנטענה בתביעה הייצוגית ביחס לקבוצת התובעים הנפגעת, וזאת מבלי לגרוע מהטענה שעצם הפרת חובת התשקיף מזכה אותם בהשבה – טענה שבית המשפט לתביעות קטנות לא נדרש לה ומשכך לא הכריע בה".