בתקופה הזאת לא פשוט למכור דירות. אם עד עכשיו המלחמה ושיעור הריבית לא הצליחו לגרום לירידה במחירי הדירות ולצמצום הביקוש באופן משמעותי, באו הוראות המפקח על הבנקים והנחיתו גרזן על היזמים. חלק מהיזמים מצאו פתרונות יצירתיים, כפי שפורסם לראשונה ב-ice: זה התחיל בהחלטה לעקוף את הוראות המפקח דרך סיכום עם הבנקים על תשלום ריבית גבוהה יותר, המשיך הטבה יצירתית: "במקום הטבת מימון, משכנתא ב-3%", ובדרך, הם מצאו עוד פתרון "עוקף": הלקוחות לוקחים משכנתא בהתחלה, ומשלמים בסוף 39% במקום 40%, כי על פי הוראות המפקח הלוואה כזו אינה נחשבת למסוכנת ולכן אינה נחשבת במניין הטבות המימון.

בנוסף, חלק מהלקוחות קיבלו הטבות בתנאי שיסגרו את רוב התשלום חודשיים לפני מסירת הדירה ולא אחריה, כך שבפועל - המפקח לא יוכל לעשות דבר בעניין. כשכל זה קורה ובמקביל הבנקים לא מפסיקים לחלק משכנתאות גם ללקוחות בסיכון, אפשר להבין מדוע הקבלנים ממשיכים למכור דירות במבצעי 20/80, למרות ההוראות החדשות.

בשבוע האחרון הקבלנים לקחו את ההטבות שהם נותנים ללקוחות צעד אחד קדימה וממשיכים למצוא פתרונות יצירתיים: באזור יפו ג' מצאנו פרויקט שבו עד השבוע העניקו הטבה חסרת תקדים: תשלום של 50% באכלוס (הדירות מוכנות בקרוב, אז התשלום כמעט מיידי) ואת שאר הכסף בעוד 3 שנים. שימו לב לפתרון היצירתי: זוהי מעין הלוואת קבלן, שעוקפת את הוראות המפקח בדרך חוקית. כלומר, במקום שהקבלן יקבל 50% מכספי הבנק כבר עכשיו, הוא גובה את הסכום מהלקוח.

למה זה יצירתי? כי הדירות מוכנות, ובשלב הזה הלקוח ממילא היה אמור להחזיר את הלוואת הקבלן. את היתרה הוא דוחה לעוד 3 שנים. דירת 4 חדרים עולה 3.13 מיליון שקל. בהנחה שדירה ממוצעת עולה 3.2 מיליון שקל, הלקוח צריך לשלם 1.6 מיליון שקל בעוד זמן קצר ועוד 1.6 מיליון שקל בעוד 3 שנים. אם נהוון את הסכום בריבית ממוצעת, נקבל שמדובר בהטבה של 218 אלף שקל.

מבצעי הקבלנים הסתיימו? הנה עוד מסלול עוקף (shutterstock, דוברות בנק ישראל)

שלאף אחד לא יהיה ספק: מחיר הדירה לא באמת ירד ביותר מ-200 אלף שקל. כשיזם נותן הטבה כזו, הוא מתמחר אותה. אם הוא החליט שההנחה המקסימלית היא 70 אלף שקל, הוא יגבה מחיר גבוה יותר, כ-130 אלף שקל, במכר. אותה חברה, קן התור, החליטה השבוע לצאת במבצע למי שירכוש את הפנטהאוז: מבצע 10/90, כלומר הלוואת קבלן, שכר טרחת עורך דין ישולם על ידי החברה, צ'ק לרכישת ריהוט ב-120 אלף שקל, מטבח חוץ מתנה וגם מזגן VRF. היא לא תאפשר לשלם את הכסף בעוד 3 שנים, אבל מחישוב פרטי המבצע עולה כי מדובר בהטבה ששווה לפחות להטבה הישנה.

רוצים הוכחה כי חלק מההטבה מתומחרת? במהלך יוני 2023 ועד מרץ 2024, נמכרו דירות בפרויקט במחירים של 31-32 אלף שקל בממוצע. כעת, מחירי הדירות עלו והן מתומחרות ב-34-35 אלף שקל למ"ר. מחירי הדירות בוודאי לא עלו בשיעור כזה במהלך התקופה. אם תקחו הבדל של 3,000 שקל למטר ותכפילו בגודל הדירה הממוצע (94 מ"ר לדירת 4 חדרים, 63 מ"ר ל-3 חדרים), תקבלו הבדל של 189-282 אלף שקל. זוכרים מה היה גובה ההטבה שהרוכשים קיבלו?

יחד עם זאת, ראוי לציין: המבצעים האלה מקלים מאוד על הלקוחות. בסוף, הם מקבלים את הכסף בחזרה דרך הטבה אחרת ואסור לשכוח: תהליך מעבר הדירה קל יותר והם גם לא צריכים להיות נתונים ללחץ של הבנק ויכולים להמתין לירידת הריבית. בהנחה שהריבית תרד בעוד שנתיים ב-1%, המבצע הזה ישתלם להם כפליים, משום שההחזר הריבית בחישוב כולל ל-30 שנה יירד משמעותית.

בדקנו פרויקטים נוספים בתל אביב, המרכז והשרון והמבצעים הפופולריים הם הטבת משכנתא. חברות מוכרות את הדירה ומסבסדות את המשכנתא, כלומר 3% בלבד, במקום 5.5% שמציע להם הבנק. היזם מסבסד את הריבית (כמובן שהוא מקבל הטבה מסוימת מהבנק) וכך יוצא ששני הצדדים מרוויחים. רוצים לדעת כמה זה שווה בשקלים? לקחנו משכנתא של מיליון וחצי שקל (חלק מהיזמים מגבילים ההטבה למיליון שקל, אבל יש כאלה שמסבסדים הלוואה של עד מיליון וחצי שקל ואפילו שני מיליון, א"י), בשלושה מסלולים: קבועה לא צמודה, פריים ומשתנה צמודה שמתחלפת כל 5 שנים. ההחזר החודשי יעמוד על כ-9,750 שקל ל-20 שנה. כשהיזם נותן לכם הטבה, מדובר בהחזר של כ-7,950 שקל - כלומר, יש כאן חיסכון של 1,800 שקל בחודש.

עוד ב-

למה לקבלנים קשה למכור דירה ב-2 מיליון שקל ומה הפתרון?

לכתבה המלאה