משבר הקורונה הוביל לקיפאון בשוק הדיור. הסגר על המשק ואי הוודאות הכלכלית הובילה לביטול נרחב של עסקאות ולעצירה של אלו שהיו בדרך לצאת לפועל. נתוני מכירת הדירות בתקופת הגל הראשון חשפו את תמונת המצב הקודרת של השוק: על פי הלמ"ס, כ-6,250 דירות חדשות נמכרו בשלושת החודשים מרץ-מאי 2020 ירידה של 38.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים (דצמבר 2019-פברואר 2020). מנתוני רשות המיסים עלה כי מספר עסקאות הנדל"ן של מכירת דירות חדשות שדווחו בשלושת החודשים הללו הוא כ-4,310 - ירידה של 59.2%.

פרוץ הגל השני של משבר הקורונה בישר שחורות עבור ענף הנדל"ן. אי הוודאות הכלכלית גוברת, ורוכשי דירות פוטנציאליים נותרים על הגדר. לאחרונה החליטו באוצר להוריד את מס הרכישה למשקיעים ל-5% כדי לנסות ולהניע את השוק, אולם נותרו עדיין מכשולים רבים עד שיהיה ניתן לפתור את משבר הדיור בישראל. מה צופן העתיד לשוק הדיור בישראל, האם נראה ירידת מחירי דירות ומה בכל זאת כדאי לעשות, אלו שכן יכולים לקנות? אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בריאיון מיוחד ל"אייס", עם הניתוח והתשובות.

נוכח הירידה בהיקף מכירת הדירות בחודשים האחרונים, האם הקיפאון יוביל לדעתך לירידת מחירי הדיור?
"אני לא צופה ירידת מחירים משמעותית של מחירי הדירות באיזורי ביקוש, אולי באופן נקודתי בלבד. באיזורים פריפריאליים סביר להניח שכן תהיה ירידה קלה ממחיר השוק בעסקאות, נוכח ביקוש נמוך יותר. ההבדל בין האיזורים השונים נובע כמובן מהביקוש לדיור ב"ישראל הראשונה" ל"ישראל השנייה והשלישית". משבר הקורונה חידד עוד יותר את ההבדלים הללו. מצד אחד, אנו שומעים על ירידה במספר העסקאות, ומצד שני ישנם איזורים כמו גוש דן וירושלים, שם נותר ביקוש גבוה לדירות. אם תשחרר היום דירות בתל אביב, הן ייחטפו בשניות".

אילו שינויים נראה לדעתך בשוק הדיור - שנה מהיום? 
"לא אופתע מקיטון בהיקף העסקאות בשנה הבאה נוכח העלייה בהיקף האבטלה ואי הוודאות הכלכלית. משבר הקורונה מוביל לעיכובים במסירת דירות ובסיומי בנייה, מה שמוביל להקטנת ההיצע בזמן נתון. נוסיף לכך את העובדה שאין שיווקי קרקעות, וכ-50 אלף עולים צפויים להגיע ישראל עד סוף השנה וקיבלנו תחרות גדולה יותר על המשאבים הקיימים. כתוצאה מכך, לא נראה ירידה, אלא דווקא עליית מחירים. זה בא לידי ביטוי כבר כיום, רוכשי דירות לא מחכים ומקבלים החלטות מהר כי הם מפחדים ממה שיקרה". 

זוגות צעירים ומשפרי דיור יושבים על הגדר וחושבים האם לחכות או לקנות דירה עכשיו, מה היית מייעץ להם?
"למי שיש את ההון העצמי הדרוש, שלא יחכה. אם יש צורך ויש את ההון העצמי ויש פרנסה, צריך לעשות את הצעד הזה, לא נראה שזה הולך להשתפר בשנים הקרובות, אם כבר להיפך".

"הצעד של כחלון פגע בשוכרי הדירות"
משבר הקורונה הוביל לאבטלה שחצתה את ה-20% והותירה רוכשי דירות פוטנציאליים רבים בשוק השכירות. למרות שניתן היה לראות ירידת מחירים מסוימת בדמי השכירות באיזורי ביקוש, העתיד מבשר רעות. "באיזורי הביקוש צפויה עלייה במחירי השכירות נוכח קיטון ההיצע. מנגד, חשוב לזכור שציבור השוכרים רגיש יותר לעליות מחירים וזה דבר שגם יכול לגמישות בקרב משכירים".

מה דעתך על ההחלטה להוריד את מס הרכישה ל-5%?
"המהלך הוא מצוין ונכון. הגדלת מס הרכישה בתקופת כחלון נעשתה בקלות ובקלות דעת גם אם נראתה אמיצה בשעתה. דיכוי ביקושים יש לו תופעות לוואי, כחלון כשר אוצר גרם להדרת המשקיעים משוק הדירות מה שגרם לירידה בהיצע ולכן מחירי השכירות עלו. ההחלטה להוריד את מס הרכישה יכולה להביא מזור לשוק השכירות. אמנם מדובר בדרמה לא גדולה של כ-50 אלף שקל ירידת מחיר לדירה, אבל זה עדיין חיסכון נאה שיכול להוביל משקיעים לרכישה ולעורר את השוק. אני יכול רק לברך את השר כץ ואת ח"כ גפני שאישרו את המהלך".

אתה מתאר עתיד קודר לשוק הדיור, מה לדעתך המדינה צריכה לעשות כדי לפתור את המשבר?
"כדי לפתור את משבר הדיור, המדינה חייבת להיכנס לבנייה להשכרה באיזורי ביקוש, בין אם זה באמצעות יזמים או בנייה עצמית. חייב להגדיל את ההיצע כדי לענות על הביקושים הגוברים גם לשנים הבאות. המדינה לא מעורבת מספיק והבירוקרטיה מובילה לעיכובים של שנים במסירת דירות.

כדי לפתור את הסוגייה הזו, המדינה חייבת לעבוד גם מול הרשויות המקומיות ולקדם תכניות של פינוי-בינוי במקביל להסכמי גג שיכללו תמריצים כספיים לרשויות המקומיות, זה יאפשר להן לבנות את התשתיות שהן צריכות לספק לאזרחים, ויאפשר לעמוד בביקושים. לצערי, הגירעון העצום אליו נקלעה המדינה במשבר הקורונה רק מרחיק אותנו מהפתרון. אנשים צריכים להבין שאף אחד לא ידאג להם, לא הממשלה ולא אף אחד – אם אין אני לי  - מי לי".