העליון שם סוף לסאגה: בוטל פרויקט תמ"א 38 במתחם גאולה ברעננה
לאחר שנים ארוכות של דיונים, החליט בית המשפט העליון על ביטול פרויקט תמ"א 38 ברעננה שאושר במחוזי, וקבע כי הוועדה המקומית העניקה לו זכויות בנייה מופרזות על בסיס רעיוני שאינו הולם את תנאי הסביבה
בית המשפט העליון (צילום שאולה הייטנר, מתוך אתר פיקיויקי)
מה שהתחיל כפרויקט פינוי-בינוי במתחם גאולה ברעננה בראשית העשור הקודם והוסב במרוצת השנים למיזם במסגרת תמ"א 38, הפך למאבק משפטי עיקש בו מעורבים שורה של גורמים - ובהם בעלי הדירות, שכניהם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכן ועדת הערר המחוזית מרכז. כעת שם בית המשפט העליון סוף לפרשה כשהחליט לבטל את פרויקט התמ"א.
מדובר בפרויקט התחדשות העירונית שאמור היה לכלול במתכונתו המקורית 6 בניינים חדשים בני 9 קומות ו-355 יחידות דיור שיחליפו 3 בנייני רכבת ישנים המכילים 138 דירות. יזם הפרויקט קידם את התוכנית במסגרת פינוי-בינוי, אולם בשנת 2016 החליטה הוועדה המקומית על הסבת המיזם לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. הוועדה אישרה את התוכנית והנפיקה את היתר הבנייה הנדרש.
השכנים הגרים בסמוך למתחם הגישו את התנגדותם לפרויקט, אולם הוועדה המקומית דחתה את טענותיהן וציינה כי מצב הבניינים רעוע וזקוק לחידוש וכי רוב יחידות הדיור הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. הוועדה המקומית אף העניקה זכויות בנייה נוספות והקלות שהסתכמו בעוד 3 קומות לבניינים, מעבר לזכויות הבנייה הרגילות מכוח תמ"א 38 של תוספת 2.5.
לאחר שטענותיהם נדחו לא ויתרו השכנים ובשנת 2018, בליווי משפטי של עו"ד ענת בירן, עתרו לוועדת ערר מרכז כנגד החלטת הוועדה המקומית. בפני ועדת הערר טענו השכנים כי זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, וכי היקף הבינוי צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם. ועדת הערר קיבלה את עיקר טענותיהם וקבעה כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהוות "סטייה ניכרת" מהתוכנית, וכי יש לבצע חישוב מחדש של הזכויות ללא הקלות מעבר למה שנותנת תמ"א 38.
שנה חלפה לה מאז החלטת ועדת ערר מרכז, ובשנת 2019 החליטו יזם הפרויקט, הוועדה המקומית ודיירי מתחם גאולה להגיש ערעור משלהם, והפעם לבית המשפט המחוזי אשר שוב הפך את הקערה על פיה כשקיבל את עתירתם ושינה את החלטת ועדת הערר.
אלא שכאן לא תמה הסאגה. בשנת 2020, ערערה ועדת הערר לבית המשפט העליון בטענה כי להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל הפרויקטים של תמ"א 38. עוד נטען כי הוועדה המקומית איננה רשאית להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות במתחם מעבר לזכויות הניתנות במסגרת תמ"א.
בית המשפט העליון בהרכב של 3 שופטים - מני מזוז, נעם סולברג ויעל וילנר - החליט לאמץ את החלטת ועדת הערר ולבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
עו"ד ענת בירן. צילום: נדב יהונתן כהן
במהלך הדיון מתחו שופטי העליון ביקורת על אופן חישוב זכויות הבנייה הרעיוני שהתבצע על ידי הוועדה המקומית, כשהשופט מני מזוז אף הדגיש כי "הגישה הרעיונית הינה מופרכת מיסודה ואין לה שום קשר לתכלית של תמ"א 38. מדובר בטריק שמעולם לא היה לו שום בסיס הגיוני או תכליתי, אז חבל להיתלות בו – כי אין לו שום תוחלת".
עו"ד ענת בירן אשר ייצגה את השכנים הגרים בסמוך למתחם גאולה - התייחסה לפסיקת העליון כשאמרה: "פסק הדין מאשש את נכונות הטענות שהעלנו והתקבלו כבר לפני כמה שנים בוועדת הערר, בדבר דרך החישוב הנכונה של שטחי בניה מכוח תמ"א 38. מדובר במקרה מובהק בו היה צריך לקדם תוכנית התחדשות עירונית ראויה במקום לנסות לכופף את הוראות התמ"א באופן בלתי חוקי, מה שגרם לתכנון מאולץ ופוגעני".
.jpg)
