מנהלי הגוש הגדול בת"א ביקשו חלוקת הזכויות בקרקע טרם אישור כל התוכניות המפורטות– בית המשפט תמך עקרונית בבקשה ואיפשר פניה לבעלי הזכויות כדי לשמוע את עמדתם. כמו כן הודיעה המדינה כי בניגוד למתחם אשכול שאושר בוותמ"ל, שני המתחמים הנוספים יישארו בסמכות הועדה המקומית ת"א
עו"ד שמואל שוב שותף מנהל משרד שוב ושות' (צילום סטודיו תומס)
בית משפט השלום בהרצליה נתן הבוקר (חמישי) את החלטתו לבקשה שהוגשה ע"י מנהלי הגוש הגדול להתחיל חלוקת זכויות המקרקעין טרם אישור התוכניות של שני מתחמים מתוך שלושה שמרכיבים את מתחם שדה דב בת"א שבו פוטנציאל לבניית 16 אלף דירות בשטח של 504 דונם עליהם שכן שדה דב שפונה, ושנמצאים בבעלות של מעל ל-1,700 בעלי זכויות פרטיים.
בית המשפט תמך בהמשך חלוקת הזכויות בקרקעות הפרטיות "בגוש הגדול" בצפון תל אביב כבר כעת, ואיפשר למנהלי הגוש הגדול לפנות לבעלי הזכויות על מנת לקבל את עמדתם בנושא לפני שיקבל החלטה סופית, שאחריה יקבע גם את מנגנון החלוקה.
התוכנית המפורטת הראשונה (תמ"ל/3001) – מתחם אשכול בה הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה 204 כוללת 818 יח"ד – אושרה במאי 2021 ומקודמת במסלול ותמ"ל. לשני המתחמים הנוספים (תא/4444 ו-תא/3700) שבהם פוטנציאל לבניית 10,000 דירות עדיין לא אושרה תוכניות מפורטות שרק אחריהן יהיה ניתן לממש זכויות בנייה. לפי שומה שהגיש השמאי של מנהלי הגוש, בעלי הזכויות הפרטיים אמורים לקבל במתחם השני כ-1,543 יח"ד וב-תא/3700 כ–171 יח"ד.
בדיון שהתקיים השבוע, ציינה נציגת רשות מקרקעי ישראל כי שני המתחמים הנוספים לא יקודמו בותמ"ל אלא בסמכות הוועדה המקומית ת"א. הצפי להגשת התוכנית הוא כארבעה חודשים. סביר כי משך הזמן לקידום התוכניות במסלול זה יגרום לעיכוב של כ-4 שנים.
שמאי מנהלי הגוש קבע מקדמים למתחמים לפיהם יחולקו הזכויות. נערכה התאמה לגודלן השונה של הדירות במתחמים וליתר הפרמטרים הרלוונטיים.למרות שחלק המנהלים סברו כי יש לחלק ללא מקדמי הזמן הרי שביהמ"ש תומך בחלוקה לפי מקדמים שתהיה שוויונית יותר.
ביהמ"ש קבע, כי חלוקת הזכויות עתה בכל שלושת המתחמים בגוש הגדול תביא לכך שסוף סוף יירשמו הזכויות על שם בעליהן בלשכת רישום המקרקעין ובכך יבוא הליך פירוק השיתוף לכלל סיום. לדבריו, יש בכך יתרונות כלכליים רבים לבעלי הזכויות לרבות ודאות באשר למיקום הזכויות שיוקצו להם ועליית שווי הזכויות בשל רישומן. מה גם ש"הקפאת" חלוקת הזכויות (818 יח"ד) במתחם אשכול הזמין לבנייה לתקופה לא קצובה של מספר שנים, אף עלולה לפגוע בערכן.
מנגד, ביהמ"ש מסייג ומורה למנהלי הגוש ליידע את בעלי הזכויות כי קיים חוסר ודאות שהמקדמים שנקבעו אכן משקפים את שווי יחידות הדיור במתחמים השונים, בהינתן משך הזמן להשלמת התכנון, וכי ייתכן ויהיו הבדלים של ממש בשווי היחסי של היחידות נוכח התמשכות התכנון מעבר למשוער. בית המשפט דחה עמדת עו"ד משה ליפקא אחד המנהלים שהפתיע וביקש כי כל הקרקע תימכר והבעלים יזכו לכסף בלבד.
לדברי עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים בעלי קרקעות פרטיים בגוש הגדול, "בעלי הזכויות הפרטיים שממתינים כבר שנים רבות להחלטות מוסדות התכנון, יוכלו בקרוב לממש זכויותיהם בקרקע לאור תמיכת בית המשפט בהמשך הקצאת הזכויות. הבעלים הראשונים שיוכלו לצאת לדרך הם אלה שהתאגדו יחד ויפעלו יחדיו מול מנהלי הגוש לחלוקה ומימוש הזכויות. קבוצות מאורגנות ומאוגדות שיכולות לבקש הקצאת זכויות משותפת, שתאפשר להם לממש באופן מהיר את הזכויות באמצעות חתימת הסכמי קומבינציה מול יזמים או באמצעות בנייה עצמית, מבלי להיקלע להליכים של פירוקי שיתוף ארוכים".
