פרויקטים

מדברים מהשטח: מומחי ההתחדשות העירונית של ice עונים על השאלות שלכם

האם יזם מחויב להעניק תמורות זהות? כיצד ניתן לקדם פרויקט בבניין חרף מחלת אלצהיימר של אחד מדייריו, ומה חשוב לדעת לקראת פינוי הדירות ותחילת העבודות? מדי חודש בפינה חדשה, תענה עו"ד אורית רימון, שותפה במשרד דן בר-אל ושות' ומומחית בהתחדשות עירונית, על השאלות שלכם

מדברים מהשטח
אורית ל. ירושלים
לאחר חתימה על הסכם פינוי-בינוי, נודע לי כי אחד השכנים מקבל מהיזם תמורות רבות יותר ממני: חניה נוספת ומחסן גדול. האם ניתן לשנות את התמורות המגיעות לי? 
   •   •   •
התשובה תלויה בתנאי ההסכם אשר נחתם בין היזם לכלל בעלי הדירות במתחם. עקרון השוויון הוא אמנם עקרון מנחה בהתחדשות עירונית, אך הוא אינו מתייחס בהכרח לתמורות זהות בין כל בעלי הדירות, כשהדגש הוא על קיומו של מנגנון תמורות אחיד אשר יחול באופן שוויוני על בעלי דירות מאותו טיפוס.
לדוגמה, בבניין בו יש מספר טיפוסי דירות - דירות עם חניה צמודה בלשכת רישום המקרקעין ודירות ללא חניה צמודה - ניתן לקבוע בהסכם מנגנון לפיו בעלי הדירות להן צמודה חניה יהיו זכאים למחסן גדול יותר, בעוד בעלי הדירות להן לא צמודה חניה יהיו זכאים למחסן קטן יותר או לא יהיו זכאים למחסן כלל. במקרה שכזה יש לבדוק האם השוני בתמורות נובע מהשוני בין הדירות ומתבצע בהתאם למנגנון אחיד כפי שנדרש בהסכם, או שהתמורות ניתנות באופן שרירותי על ידי היזם מבלי ליידע את ציבור הדיירים.
כדי להתניע את קידום הפרויקט ולמנוע חיכוכים פוטנציאליים עתידיים בין הדיירים, מומלץ להכניס בהסכם מול היזם סעיף לפיו בעליהן של דירות דומות יהיו זכאים לתמורה דומה. כך, במקרה בו תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים ובניגוד לתנאי ההסכם, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים, כאשר חובתו של היזם ליידע על כך את כלל בעלי הדירות.
השורה התחתונה היא שכיום לא קיים סעיף בחוק המחייב את היזם להשוות בין התמורות או לשנות את התמורות לדיירים, ועל כן ברור כי ללא הוספת סעיף ייעודי, לא ניתן יהיה לחייב אותו להציע תמורות דומות לבעלי דירות זהות. עם זאת, תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי-בינוי), מחייב את היזם לשקיפות, דהיינו לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שיקבל בעל דירה בהשוואה לבעלי דירות אחרים שאינו בהתאם לתנאי ההסכם. הפרה של דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמתו לעסקת פינוי-בינוי, גם אם חתם על חוזה התקשרות מחייב. 


עו"ד אורית רימון צילום: ראובן קופצ'ינסקי

יוחאי ת. חולון
לאחרונה התקבל היתר הבנייה לתחילת העבודות בבניין שלי. מה אני צריך לדעת לפני שאפנה את הדירה?
   •   •   •
קבלת היתר הבנייה הוא שלב מתקדם במיזמי התחדשות עירונית, ומעיד על סיום התהליך התכנוני המורכב ותחילתה של הבנייה החדשה המיוחלת.

בטרם פינוי הדירה, חשוב כי הדיירים יוודאו את קיומם של מספר תנאים הכרחיים. התנאי הראשון נוגע להפקדת ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה בידי עורך הדין מטעם הדיירים. מדובר בערבות בנקאית בנוסח תקנות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), אשר תונפק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט על שם כל אחד מהדיירים, ומטרתה להבטיח את קבלת התמורה מהקבלן במקרה של פשיטת רגל, פירוק, עיקולים וכדומה - בהתאם לעילות הקיימות בחוק. במקרים מעין אלו, יהיה הבנק המלווה מחויב לשלם לדיירים את שווי הדירה החדשה או לחלופין להשלים את הבנייה באמצעות חברה יזמית אחרת ולמסור את הדירות החדשות לדיירים הוותיקים.

התנאי שני מתמקד בהפקדת ערבות בשווי דמי השכירות לתקופת הבנייה בידי עורך הדין מטעם הדיירים. זוהי למעשה ערבות בנקאית אוטונומית, שנועדה להבטיח את ביצוע תשלומי השכירות באופן שוטף לכל אורך תקופת הבנייה ועד להשלמת העבודות וקבלת הדירה החדשה. במקרה של אי ביצוע תשלומי השכירות, ניתן יהיה לממש את הערבות ולגבות את התשלום מהבנק המלווה.

תנאי משמעותי נוסף הנו קבלה בפועל של תשלום דמי שכירות לפרק זמן של 12 חודשים, 3 חודשים, או חודש – זאת בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם בין הצדדים. עוד תנאי הכרחי טמון בחתימה על פרוטוקול מסירה, לפיו הדירה הישנה נמסרת ליזם והנה על אחריותו על כל המשתמע מכך. מכאן שהיזם הוא זה שאמון על שמירת הדירה וביצוע התשלומים השוטפים הנוגעים לה.

מעבר לכך, חשוב מאוד לבדוק בתנאי ההסכם אשר נחתם מול היזם, האם קיימים תנאים נוספים לפינוי הדירה - ובמידה ואלו אכן קיימים, לדרוש מעורך הדין המלווה את הדיירים את כל המידע הרלוונטי.



תמר ר. רמת השרון
אמא שלי היא בעלת דירה בבניין העומד לעבור פינוי-בינוי ומתמודדת עם אלצהיימר. השכנים שלה לוחצים עליה לחתום כדי לא לעכב את הפרויקט, מה ניתן לעשות? 
   •   •   •
אדם המתמודד עם מחלת האלצהיימר עלול שלא להבין את מעשיו והחלטותיו, דבר אשר פוגם בכשירותו המשפטית וביכולתו לחתום על עסקאות רגישות מסוג זה. בהקשר הזה חשוב גם להדגיש כי אבחון מחלת האלצהיימר אינו מביא אוטומטית לשלילת הכשירות של אדם לקבלת החלטות, לנהל עצמאית את ענייניו הכספיים, ובמקרה שלנו לחתום על ההסכם - יכולת זו תלויה בחומרת מצבו ובדרגת המחלה.
טרם החתימה על ההסכם, יידרש אישור רפואי המציין כי אמא שלך היא בעלת יכולת להבין את מעשיה ולקבל החלטות בנוגע לרכושה. אם מצבה אינו מאפשר קבלת החלטות באופן עצמאי תוך הבנת ההיבטים הטמונים בעסקה, יהיה צורך למנות לה אפוטרופוס שיקבל החלטות בשמה ולטובתה. התהליך למינוי אפוטרופוס מתבצע מול בית המשפט לענייני משפחה, כשאת הבקשה מורשים להגיש בני המשפחה הקרובה ואם אין כאלה, עובדת סוציאלית. הבקשה תכלול בין היתר חוות דעת רפואית/סוציאלית ותסקיר של פקידת סעד מטעם בית המשפט. עם אישור הבקשה, יהיה האפוטרופוס מחויב לדאוג לאמא שלך ולקבל את ההחלטות הנוגעות לענייניה.
במטרה לקצר ולייעל את התהליך, יש להיערך מבעוד מועד למצבים שכאלו. החוק מאפשר כיום לאדם, כל עוד הוא צלול ומסוגל לקבל החלטות בעצמו, לקבוע מי יטפל בענייניו, אם וכאשר מצבו ישתנה לרעה והוא לא יהיה מסוגל יותר להבין את השלכות מעשיו. הדרך לעשות זאת היא באמצעות מינוי מיופה כוח במסגרת "ייפוי כוח מתמשך", שיהיה מוסמך לפעול בשם אותו אדם בעתיד. עריכת ייפוי הכוח והחתימה עליו מתבצעות בפני עורך דין שעבר הכשרה מתאימה.

*עו"ד אורית רימון היא שותפה במשרד עורכי דין ונוטריון דן בר-אל ושות'

יש לכם שאלות בנושא התחדשות עירונית? אם גם אתם רוצים להשתתף בפינה, שלחו לנו את השאלות שלכם לכתובת: q@ice.co.il

לפינות קודמות של מדברים מהשטח לחצו כאן