מיסוי נדל"ן בישראל: מדריך מקיף לרוכשים ולמוכרים
עו"ד ינון ברקאי, מייסד משרד ינון ברקאי ושות' ועורך דין בעל ניסיון של למעלה מ-14 שנים בתחום מיסוי מקרקעין ונדל"ן, פורש את התמונה המלאה של ההיבטים המיסויים בעסקאות נדל"ן בישראל – עם דגשים חשובים לרוכשים, מוכרים ובני משפחותיהם
מתי חל מס שבח? מה פטור בדירה יחידה? ואיך הסכם ממון או גירושין משפיעים על המס? כל התשובות – כאן.
למה חשוב להכיר את המיסוי?
עסקת נדל"ן היא, עבור רוב האנשים, אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייהם. יחד עם זאת, תחום המיסוי הוא מהמורכבים והפחות מוכרים – ולעיתים קרובות מתברר שהעדר תכנון נכון גרם להוצאות מיותרות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
עסקת נדל"ן היא, עבור רוב האנשים, אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייהם. יחד עם זאת, תחום המיסוי הוא מהמורכבים והפחות מוכרים – ולעיתים קרובות מתברר שהעדר תכנון נכון גרם להוצאות מיותרות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
"אנשים מתמקדים במחיר ובמיקום הדירה, אך שוכחים שיש גם מסים", מסביר עו"ד ינון ברקאי. "וכשמדובר במס רכישה או מס שבח – אי־הבנה של ההשלכות עלולה להיות יקרה במיוחד. עורך דין מנוסה במיסוי נדל"ן יכול לחסוך ללקוח סכומים ניכרים פשוט על ידי תכנון נכון של העסקה והגשת בקשות להקלות ופטורים".
מס רכישה – מדרגות, זכאות וטעויות נפוצות
מס רכישה משולם על ידי הקונה, והוא נקבע לפי שווי הנכס ופרטי הרוכש. נכון לשנת 2025, אלו מדרגות המס:
עו"ד ברקאי מדגיש: "לא די להצהיר שמדובר בדירה ראשונה – יש להוכיח זאת. בנוסף, מס הרכישה נגזר מתא משפחתי ולא רק מזהות הקונה הבודד. כלומר, גם אם אדם רוכש דירה על שמו בלבד, אך לבן זוגו כבר יש דירה – ייחשב הדבר לרכישת דירה שנייה, ויחול עליו מס גבוה יותר".
מס רכישה משולם על ידי הקונה, והוא נקבע לפי שווי הנכס ופרטי הרוכש. נכון לשנת 2025, אלו מדרגות המס:
- עד 1,978,745 ₪ – פטור מלא לדירה ראשונה.
- 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ – מס בשיעור 3.5%.
- דירה שנייה ומעלה – 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעבר לכך.
עו"ד ברקאי מדגיש: "לא די להצהיר שמדובר בדירה ראשונה – יש להוכיח זאת. בנוסף, מס הרכישה נגזר מתא משפחתי ולא רק מזהות הקונה הבודד. כלומר, גם אם אדם רוכש דירה על שמו בלבד, אך לבן זוגו כבר יש דירה – ייחשב הדבר לרכישת דירה שנייה, ויחול עליו מס גבוה יותר".
רכישת דירה לקטין – לא תמיד חיסכון
הורים רבים מבקשים לרכוש דירה על שם ילדיהם הקטינים, מתוך מחשבה להבטיח את עתידם או לנצל את זכאותם למדרגת מס נמוכה. אלא שברוב המקרים, רשות המסים תראה בדירה "של הקטין" נכס נוסף של ההורים – ותדרוש מס רכישה בהתאם.
הורים רבים מבקשים לרכוש דירה על שם ילדיהם הקטינים, מתוך מחשבה להבטיח את עתידם או לנצל את זכאותם למדרגת מס נמוכה. אלא שברוב המקרים, רשות המסים תראה בדירה "של הקטין" נכס נוסף של ההורים – ותדרוש מס רכישה בהתאם.
עו"ד ברקאי מבהיר: "יש להתייחס בזהירות לרכישות כאלה. אם לא מדובר בהעברה אמיתית ובלתי חוזרת של זכויות – ייתכן מאוד שהמס יחושב כאילו מדובר בדירה נוספת של ההורים, מה שמביא עמו מס בשיעור 8% או יותר".
מס שבח – מתי חל, וכיצד ניתן להימנע ממנו?
מס שבח הוא מס שמוטל על מוכר הדירה, והוא מחושב על הרווח שנוצר – ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות.
מס שבח הוא מס שמוטל על מוכר הדירה, והוא מחושב על הרווח שנוצר – ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות.
בין הפטורים הנפוצים:
לדברי עו"ד ברקאי: "במקרים רבים ניתן להימנע לחלוטין מתשלום מס שבח – למשל אם מתכננים את מועד המכירה נכון, או משתמשים בפטור לדירה יחידה. צריך להכיר את החוקים ואת ההבחנות התקופתיות בין שנות מס שונות, כי כל טעות בתזמון עלולה לעלות ביוקר".
- פטור מלא לדירה יחידה שהוחזקה לפחות 18 חודשים, עד לשווי של כ־5 מיליון ₪.
- העברה ללא תמורה (למשל מהורה לילד), בתנאים מסוימים.
- פטורים המוענקים לעולים חדשים, נכים ובמקרים נוספים.
לדברי עו"ד ברקאי: "במקרים רבים ניתן להימנע לחלוטין מתשלום מס שבח – למשל אם מתכננים את מועד המכירה נכון, או משתמשים בפטור לדירה יחידה. צריך להכיר את החוקים ואת ההבחנות התקופתיות בין שנות מס שונות, כי כל טעות בתזמון עלולה לעלות ביוקר".
הסכמי ממון, גירושין, וטעויות שיכולות לעלות ביוקר
מצבים משפחתיים מורכבים עלולים להשפיע ישירות על המס. זוגות נשואים שלא ערכו הסכם ממון – נחשבים לתא משפחתי אחד, גם אם רק אחד מהם רכש את הדירה. המשמעות: כל רכישה נוספת תיחשב "דירה שנייה" לצורכי מס.
מצבים משפחתיים מורכבים עלולים להשפיע ישירות על המס. זוגות נשואים שלא ערכו הסכם ממון – נחשבים לתא משפחתי אחד, גם אם רק אחד מהם רכש את הדירה. המשמעות: כל רכישה נוספת תיחשב "דירה שנייה" לצורכי מס.
דוגמה מעשית: רווק שרכש דירה בגיל 25, התחתן לאחר מכן אך לא ערך הסכם ממון – ייחשב בעתיד, ברכישה נוספת של בת זוגו, כמי שכבר יש לו דירה. המשמעות היא תשלום מס רכישה גבוה יותר – שניתן היה להימנע ממנו בתכנון מוקדם.
גם במקרי גירושין יש לשים לב: העברת זכויות בתוך המשפחה שלא נעשתה במסגרת הסכם גירושין מסודר, עלולה להיחשב כרכישה חדשה ולחייב במס.
מה כדאי לעשות לפני עסקה?
אם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, שוקלים למכור נכס או להעביר זכויות בין בני משפחה – מומלץ מאוד לעצור רגע ולהתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי נדל"ן. לעיתים קרובות, בדיקה מוקדמת עשויה למנוע טעויות יקרות ולסייע במיצוי הפטורים וההקלות שהחוק מאפשר.
אם אתם עומדים לקראת רכישת דירה, שוקלים למכור נכס או להעביר זכויות בין בני משפחה – מומלץ מאוד לעצור רגע ולהתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי נדל"ן. לעיתים קרובות, בדיקה מוקדמת עשויה למנוע טעויות יקרות ולסייע במיצוי הפטורים וההקלות שהחוק מאפשר.
כדאי גם לאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים לפני הפגישה עם עורך הדין:
בנוסף, חשוב להבין שלא כל עסקה נדל"נית עומדת לבדה – לעיתים היא חלק ממערך תכנוני רחב יותר. למשל: מכירת דירה קיימת לפני רכישת חדשה, העברה בתוך המשפחה כחלק מהסדר ירושה, או תזמון נכון של פעולות משפטיות לצורך עמידה בתנאי פטור. עו"ד מיומן יידע להנחות אתכם כיצד לפרוס את הפעולות לאורך זמן באופן אסטרטגי – ולחסוך תשלומי מס באמצעות תכנון מושכל.
- נסח טאבו עדכני
- חוזים קודמים
- הסכמי ממון או גירושין
- תיעוד שיפוצים או עלויות שיפור
- אישורים על זכויות קניין או קיומה של דירה יחידה
בנוסף, חשוב להבין שלא כל עסקה נדל"נית עומדת לבדה – לעיתים היא חלק ממערך תכנוני רחב יותר. למשל: מכירת דירה קיימת לפני רכישת חדשה, העברה בתוך המשפחה כחלק מהסדר ירושה, או תזמון נכון של פעולות משפטיות לצורך עמידה בתנאי פטור. עו"ד מיומן יידע להנחות אתכם כיצד לפרוס את הפעולות לאורך זמן באופן אסטרטגי – ולחסוך תשלומי מס באמצעות תכנון מושכל.
במקרים מתאימים, ניתן אף להגיש לרשות המיסים בקשה להחלטת מיסוי מקדמית (פרה-רולינג), שתספק ודאות מראש לגבי חבות המס ותמנע טעויות או עיכובים בהמשך הדרך.
סיכום: מיסוי נכון – שווה כסף אמיתי
עו"ד ינון ברקאי מסכם:
"מיסוי נדל"ן הוא תחום מורכב, אך ניתן לשליטה מלאה כאשר עובדים נכון. אנחנו בודקים כל עסקה לעומק, מנתחים את כל האפשרויות, ונותנים ללקוח את מלוא המידע – לפני, במהלך ואחרי הרכישה או המכירה. המטרה היא אחת: לשמור עליו – גם משפטית, וגם כלכלית. ראינו לא אחת לקוחות ששילמו מס שבח מיותר, פשוט כי לא ביקשו פטור שמגיע להם – וזה חבל. ליווי משפטי נכון הוא לא רק המלצה – הוא הכרח".
עו"ד ינון ברקאי מסכם:
"מיסוי נדל"ן הוא תחום מורכב, אך ניתן לשליטה מלאה כאשר עובדים נכון. אנחנו בודקים כל עסקה לעומק, מנתחים את כל האפשרויות, ונותנים ללקוח את מלוא המידע – לפני, במהלך ואחרי הרכישה או המכירה. המטרה היא אחת: לשמור עליו – גם משפטית, וגם כלכלית. ראינו לא אחת לקוחות ששילמו מס שבח מיותר, פשוט כי לא ביקשו פטור שמגיע להם – וזה חבל. ליווי משפטי נכון הוא לא רק המלצה – הוא הכרח".
בשיתוף CofaceBdi
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
