התחדשות עירונית, הרפורמה המשפטית ומה שביניהן

התחדשות עירונית הוא הליך לעידוד פיתוח וצמיחה שמטרתו לשדרג ולפתח את האזור העירוני הוותיק ולהתאימו לאזור החדש. פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים שעבורם זו הזדמנות לחזק ולמגן את דירותיהם. הפרויקטים מתקיימים באזורים בהם מתגוררים דיירים ואזורים בנויים, בהם גם תעסוקה ומסחר.

בשנים האחרונות ישנה עלייה ניכרת בקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית וכך גם קידום הליכי חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית. למרבה הצער, הליכים אלו אינם מסייעים לבירוקרטיה הארוכה והמייגעת, הליך ארוך ומתיש לכל הנוגעים בדבר.

כל יזם מנוסה ובעל ותק בתחום ההתחדשות העירונית ער לקשיים הרבים אשר איתם עליו להתמודד מול הרשויות, את אבני הדרך משלב הארגון, התכנון, הוצאת האישורים וההיתרים עד לביצוע הפרויקט וסיומו, דומה כי כל שלב הוא מורכב ומסורבל בפני עצמו אודות לרגולציה השלטונית.

נראה היה כי הסיבות לעיכוב ממושך בקידום פרויקט של התחדשות עירונית על כל שלביו צריך לנבוע מהיעדר הסכמת הדיירים, התמודדות מול דיירים סרבנים או מהליך המימון והביצוע, אך לא כך הם פני הדברים. מרבית הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית גם כשהם מאורגנים היטב מכל הבחינות הן בגיבוש הסכמות הדיירים ועד להליך התכנון והמימון, נתקלים בחסמים משמעותיים שלא קיימים מספיק כלים אשר יטיבו עם היזם ויביאו לייעול וזירוז התהליך הארוך כשלעצמו.

רשויות רבות מקשות על הליך התכנון והרישוי לפרויקטים, הן מחוסר ודאות תכנונית, הן מחוסר כוח אדם ומספר דיונים מועט בתכניות ובבקשות המובאות לפתחם, והן מהחלטות תכנוניות אשר מחד ניתנות ליזם בתחילת הפרויקט במתן ההיתר ומאידך החלטה שונה לחלוטים תוך כדי הליך הרישוי מבלי שהיה עליו לדעת זאת טרם התחלת הפרויקט.

בכך עומד היזם מול מערכת אטומה ודורסנית המנסה לפעול לפי הכללים לכאורה, אך מנגד בהתנהלותה היא פוגעת ביזמים ובעלי דירות שמשלמים את המחיר באופן ישיר ובכך מונעת את שיפור ושדרוג איכות החיים שלהם. ברי כי מאזן הכוחות בין היזם ובעלי הדירות אל מול הרשות האמונה על אישור התכנון והרישוי אינו שווה וההפך הוא הנכון.

האמצעי היחידי העומד לרשות היזם הוא המשפט המנהלי וועדות הערר. כלים אשר עשויים לסייע לו ולפקח על התנהלות הרשות בכל הקשור לאי עמידת הרשות על פי עקרונות החקיקה והפסיקה. לעיתים מה שיוביל לאיזון ואף לשוויון במאזן הכוחות בין היזם לבין הרשות ולהורות להם לפעול בהתאם לעקרונות החקיקה והפסיקה הקבועים לגבי תוכניות ובקשות אותם רוצה היזם לקדם.

בעידן בו שיעור יחידות הדיור למגורים באזור המרכז בישראל גבוה כך קיים גם המחסור בתשתיות והצורך ביצירת תשתיות חדשות לצורך תוספת יחידות דיור נוספות, גורם נוסף שמקשה על הרשויות לאשר פרויקטים חדשים.

למשל, גם כאשר בעלי דירות מעוניינים להתחדש ולקדם פרויקטים להתחדשות עירונית הכוללים תוספות יח״ד חדשות, עלולים להיווצר מצבים רבים בהם יזמים ימצאו את עצמם מול רשות שאינה חפצה בקידום תוכניות ובקשות לפרויקטים ואף ללא הצבת מדיניות ברורה מראש בנושא זה, מה שיוביל את היזם פעמים רבות לפנות אל המשפט המנהלי בעניין זה.

קשה היה לתאר, אילו לא היה לבית המשפט המנהלי את הזכות לבקר ופקח את הרשות המנהלית בפעולותיה.

על המדינה לרתום את הרשויות המקומיות וליצור להן תמריצים לעידוד ההתחדשות העירונית ולהמשיך לחזק את הרשות להתחדשות עירונית, באמצעות חקיקה ומתן סמכויות נוספות כדי לקדם פרויקטים שתקועים זמן רב. המדינה צריכה להפנות לתחום הזה משאבים כולל הגדלת תקנים והעשרת עובדים, ולהעניק וודאות בנוגע לפגיעה סופית של תמ"א 38.