למה התחדשות עירונית ופינוי בינוי זה דבר טוב לכולם?

הדייר, היזם והרשות העירונית
כדי להבין למה התחדשות עירונית היא מהלך בו כל הצדדים המעורבים מרוויחים, צריך תחילה להבין מי הם אותם צדדים, מהי מפת האינטרסים וכיצד אותם אינטרסים מתלכדים למהלך הסינרגי שנקרא 'התחדשות עירונית'.

הצד הראשון והמוכר הם הדיירים (או ליתר דיוק בעלי הדירות במבנה או המתחם המועמד להתחדשות עירונית). הם בעלי החזקה במבנה ובקרקע ומפת האינטרסים שלהם ברורה: הם רוצים שהבניין הישן שלהם יחודש, שהשטח הבנוי בחזקתם יגדל, ושיוכנסו למבנה שדרוגים כמו מעלית, מחסנים וחניות. בהסתכלות רחבה יותר, הם רוצים שתשתיות השכונה (מדרכות, גינון, כבישים) ישודרגו ושכל חוויית הסביבה המיידית שלהם תשתפר.

יש כמובן גם פן כלכלי. הגדלת הדירה ושיפוץ הבניין מעלים את ערך הנכסים שלהם באופן משמעותי. לכך יש גם תרומה עקיפה משדרוג הסביבה שמעלה את הביקוש לדירות באזור.

"ניסיוננו רב השנים, הוכיח מעל לכל ספק, כי הדרך לפרויקט מצליח עובר בשיח מוצלח", מוסיף מייסד ומנכ"ל משותף טל גולדשטיין. "נפלה בחלקי הזכות להוות השפעה חיובית ורבת משמעות, בליווי אלפי אנשים במסעם האישי אל עבר הגשמת החלום של סביבת מגורים חדשה, בדיוק כפי שחזו וקיוו".

הצלע הבאה בפאזל שלנו הוא היזם. גם האינטרסים שלו ברורים: לבנות יחידות דיור חדשות באזור ביקוש מרכזי שכבר אין בו מגרשים פנויים. את יחידות הדיור האלה הוא בהמשך יכול למכור ברווח יזמי ניכר.  

הצלע השלישית והאחרונה היא העירייה או הרשות המקומית. הרבה פעמים הצלע הזו מוחרגת מהדיון וחבל כי המפתחות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית הם בידי הרשות, ולכן כדאי להבין את מפת האינטרסים שלה. בשונה מהאינטרסים של הדיירים והיזם, האינטרס של הרשות יותר מורכב, וכולל הן שיקולים כלכליים והן שיקולים שניתן לכנות 'פוליטיים'. הרשות נועדה לשרת את התושבים ונציגיה נבחרים על ידם. שיקום של שכונה או אזור מאפשר לה להציג הישגים ובמעגל הרחב יותר הופך את היישוב ליותר אטרקטיבי עבור תושבים ועסקים חדשים.

בראייה עירונית הגדלת הצפיפות היא בעלת משמעות חיובית. זה לא מקרי שהערים הצפופות בישראל, הן גם המבוקשות והמצליחות בישראל (תל־אביב היא העיר הצפופה ביותר והמבוקשת ביותר). התחדשות עירונית היא כלי להגדלת הצפיפות הזו. כמובן שהרשות נהנית גם מהגדלת תשלומי הארנונה (לעסקים ומגורים), שנובעת מגידול יחידות הדיור והגידול בשטחים המסחריים.

עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף בע.ט החברה להתחדשות עירונית, אומר כי "לכל פרויקט יש שני שותפים שהולכים יד ביד אל עבר מטרה משותפת. זאת תוך שאנו, החברה היזמית, מקפידים על מתן יחס אישי, מדויק ומהיר, המתחשב ומתכתב עם רצון בעלי הדירות. לראייתי, רק כך בונים קשרים חזקים לאורך זמן, ויוצרים בסיס של אמון. חזון זה הוא הבסיס לכל הצלחותינו, שטומן בחובו עשרות פרויקטים ברחבי הארץ ובהם אלפי משפחות שהפכו כבר מזמן לחלק בלתי-נפרד מהמשפחה שלנו".

שני מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית
כמו שראינו, אף שלכל אחד מהצדדים ששותפים למהלך של התחדשות עירונית יש מפת אינטרסים שונה, אין בהכרח אינטרסים שסותרים זה ולכן, הקביעה בכותרת, שהתחדשות עירונית זה משהו שכל הנוגעים בדבר מרוויחים ממנו, היא קביעה מדויקת. אחרי שזה נאמר, המציאות בשטח הרבה יותר מורכבת ולעיתים אפילו מתסכלת. שני המסלולים העיקריים להתחדשות עירונית הם תמ"א 38 ופינוי בנוי. בסקירה זו לא נעמיק לגבי המסלולים והנגזרות שלהן, רק נציין שעל פי רוב מסלולי התמ"א מאפשרים התחדשות עירונית ברמת המיקרו ונוגעים לבניין בודד, אם כי בהרבה מקרים, היות שאותה תב"ע (תוכנית בניין עיר) חלה על בניינים דומים באזור, התהליך הזה יתחולל בהרבה בניינים במקביל; מנגד, בפינוי בינוי החשיבה היא מרקמית ולכן במסגרת פרויקט פינוי בינוי סדר הגודל יהיה רחב וגדול יותר.

בשנים האחרונות המגמה בישראל נוטה לכיוון 'פינוי בינוי' ופחות למסלול תמ"א שנועד במקור לאפשר חיזוק מבנים שיעמדו בתקן רעידות האדמה, אך מאחר שתהליכים כאלה לוקחים זמן, יש עדיין הרבה מאוד פרויקטים של תמ"א שכבר החלו את שלב התכנון וצפויים לצאת לפועל בעתיד.

התחדשות עירונית עושים עם מומחים
הניסיון מלמד שהוצאה לפועל של התחדשות עירונית דורשת הרבה אורך רוח. מאחר והדיירים ומדיניות הרשות העירונית הם בגדר משתנים קבועים, מי שעושה את ההבדל הוא היזם ופה העניינים מסתבכים. באופן תיאורטי כל אחד יכול להכריז על עצמו כיזם בשדה ההתחדשות העירונית, אך בפועל מרבית הגורמים שפועלים בשדה הזה לא ניחנים ברקע המקצועי, הכישורים והניסיון. בשונה מבנייה רגילה, יזם שמוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית לא פועל על קרקע בתולה – יש דיירים שהוא חייב לגייס ולשכנע (ולהחתים) וזה לא תמיד פשוט.

כמעט תמיד יהיו דיירים שיעדיפו להימנע מהתהליך, למשל אנשים מבוגרים שלא רוצים את הטרטור והבלגן או דיירים שמשוכנעים שיכלו לקבל 'דיל' יותר טוב. גם אחרי שיזם מצליח לרתום מספיק דיירים, העבודה מול רשויות התכנון והוצאת ההיתרים היא עבודה סיזיפית עם הרבה בירוקרטיה ודקויות. גם אחרי שהתקבל ההיתר והבנייה יוצאת לדרך, יש בהתחדשות עירונית אתגר שלא פוגשים בפרויקט רגיל – מציאת דיור חלופי לדיירים וסיוע להם בתקופת הביניים.

לכן, המפתח לתהליך התחדשות עירונית מוצלח, כזה שבאמת עושה טוב לכל הנוגעים בדבר, הוא בחירה של יזם או מארגן מנוסה שבקי בהליך והשלים בהצלחה כמה פרויקטים. דוגמה לגורם מקצועי מהסוג הזה היא חברת ע.ט התחדשות עירונית, שכבר הוציאה לדרך עשרות יוזמות של מוצלחות של התחדשות עירונית שכבר הגיעו לשלב הסיום והאכלוס. למשל, פרויקט לה גאוורדיה מזרח בתל־אביב, שבמסגרתו נהרסו שלושה בנייני רכבת ישנים עם 72 דירות, והוחלפו במגדלי מגורים עם 275 יחידות ושטחי מסחר בעירוב שימושים, שהופכים את האזור להרבה יותר אורבני ותוסס.