התאחדות הקבלנים בוני הארץ גיבשה תוכנית לפתרון משבר הדיור, אותה היא צפויה להציג במהלך היום (שלישי) לשר האוצר, אביגדור ליברמן.
בהודעה נרחבת שפרסמה ההתאחדות, נכתב כי במשך כשני עשורים מנסות ממשלות ישראל השונות להתמודד ללא הצלחה עם עליית המחירים בשוק הדיור. "לצערנו עלינו לקבוע כי הכישלון הממשלתי נובע בראש ובראשונה מחוסר נכונות של המדינה להבין כי מדובר במשבר אמיתי הנובע מפער אמיתי בין הביקוש להיצע כאשר הביקוש לדיור הינו אותנטי", נכתב.
עוד הוסיפו כי הפקידות – לאורך השנים - סירבה להיפרד מחלק מהכנסות העתק שזורמות לקופת המדינה ממכר מקרקעי המדינה וממיסוי מקרקעין ולמעשה ספסרה במחירי הקרקע ע״י שחרור קרקעות באופן מוגבל וקמצני המתעלם מהצרכים האמיתיים של הציבור בישראל הנובע מהגידול הדמוגרפי יוצא הדופן של ישראל ומגלי עליה מברה״מ אתיופיה, צרפת וכעת אוקראינה. בכך הבטיחה לעצמה המדינה תזרים מזומנים מזומנים מפנק ויצרה מחסור אמיתי בשוק שהוביל לעליית מחירי הקרקע עד כדי אובדן שליטה.
הוסף לכך רעות חולות נוספות שאיש לא טיפל בהן ברמה הממשלתית כגון היעדר תשתיות תומכות מגורים, הגירעונות הגדלים של הרשויות המקומיות שמקורן בגידול בתושבים ללא עדכון נוסחאות ארנונה והיעדר תקצוב הולם של המדינה שהטילה על הרשויות המקומיות לשאת בעלויות ובהוצאות כשהמדינה מצידה גורפת כאמור מליארדי שקלים לקופתה. התמשכות תהליכי תכנון רישוי ורגולציה מכבידה, היעדר שיתוף פעולה מצד גורמי הרישוי השונים (ועדות מקומיות, פיקוד העורף, חברת חשמל, רשות כבאות), כל אלה ביחד הפכו את תהליך הייצור של הדירה למתמשך, מסורבל, יקר ובלתי יעיל בעליל ובכך הוסיפו שמן למדורת המחסור ועליית המחירים.
״שפנים״ שנשלפו מכובעי הממשלות כגון ״מע״מ אפס״ , מחיר למשתכן, מחיר מטרה, ועוד תעלולים שיווקיים לא הניבו שום תוצאה למעט שיצרו ביקושים כבושים ו״הצלחות״ לרגע שמהר מאד התפרצו מחדש וליבו את עליות המחירים.
על פי ההתאחדות, שוק הנדל״ן הוא שוק תחרותי שפועלות בו מאות אם לא אלפי חברות בניה. מונופול אחד שקיים בשוק הוא מונופול הקרקעות שבידי המדינה (רמ״י) ומונופול שני הינו מונופול התכנון והרישוי שבידי מינהל התכנון והרשויות המקומיות. את המונופולים האלה ואת התנהלותם צריך לשנות מן הקצה אל הקצה, שכן אחרת לא יהיה שינוי אמיתי במצב.
בהתאחדות אמרו כי הרשויות המקומיות מהוות חסם משמעותי להגדלת היקפי הבנייה, בשל חוסר תקציב לשיפור ושדרוג התשתיות הפיזיות והחינוכיות במרכזי הערים ובשל העובדה שהן מפסידות בארנונה על כל יח"ד נוספת בתקציב השוטף. כמו כן תהליכי רישוי הבניה ועד למתן ״טופס 4״ המנוהלים ע״י הרשויות המקומיות הם מסורבלים להחריד.
העלייה במס הרכישה למשקיעים גרמה להיפך הגמור ממה שחשבו בעת הטלתה על הציבור. המשקיעים עטו על שוק הדיור בחודשים אוקטובר ונובמבר 2021, טרם ההעלאה ויצרו לחץ לעלית מחירים ואומנם רכשו פחות דירות חדשות לאחר ההעלאה, אולם באותה העת לא מכרו דירות יד שניה מה שהקטין את היצע הדירות בשוק וגרם לעלייה נוספת של המחירים. בנוסף העלאת מס הרכישה גרמה לעלית מחירי השכירות מה שדחף את השוכרים לרכישת דירות בעל כורחם.
בכל הנוגע לתוכנית ההתאחדות, נאמר כי הבעיה הכרונית והמתמשכת של שוק הדיור מזה 14 שנים מחייב פתרון מחוץ לקופסא שאינו פתרון קונבנציונאלי. הגיע הזמן לתוכנית חריגה ועוצמתית אשר תציג ש"בעל הבית כנראה השתגע", התוכנית תעסוק רק בצד ההיצע, אין צורך להתעסק בצד הביקוש כי זה לא יעלים את הצורך בדירות.
עד היום ההתעסקות האובססיבית בצד הביקוש ובמשקיעים לא רק שלא הועילה אלא גרמה לנזק. אין צורך בפטנטים והמצאות ואין צורך לוותר על הכנסות המדינה ממכירת הקרקע, אלא לייצר מצב שבו היזמים והקבלנים מגדילים משמעותית את היקפי הבניה באופן שיוביל לירידה במחירי הדירות בטווח זמן של חודשים בודדים.
עיקרי התוכנית:
-הקפאת מחירי הקרקע ושינוי שיטת הזכיה במכרזי רמ"י במקום המרבה במחיר זוכה להצעה הקרובה ביותר לממוצע (בניטרול ההצעות הקיצוניות) או לחציון זוכה. יש להקפיא את מחירי הקרקע עפ"י מחירי 2019. אין צורך לבצע הפחתות לטובת שום סקטור. המכרזים יהיו מכרזי קרקע נקיים ללא פטנטים, לא מחיר מטרה ולא מחיר למשתכן או שיטה אחרת, אין בכך כל צורך. השוק הוא תחרותי ומגוון ואין סיבה ששחקנים יעלו מחירים כאשר יש מספיק קרקע משווקת (ראה להלן) והתחרות אינה על המחיר.
-שיווק מקסימלי של כל 300,000 יח"ד המתוכננות לשוק בתקופת זמן של חצי שנה לכל היותר, כולל קרקע ליח"ד מתוכננות שלא בוצעה בגינן תשתית כלשהי. כאשר כל הכמות הזו תשווק לקבלנים והיזמים השוק יבין כי הכמות הזו תשוחרר בקרוב לשיווק דירות וזה יאותת לשוק שצפויה בלימה ובהמשך אף ירידה בעליות המחירים בשל הצפת השוק בקרקעות לבניה. אין שום הגיון שרמ"י יישב על יח"ד המתוכננות, הן צריכות להמכר ליזמים והקבלנים שידעו לקדם את הפרויקטים ולהביא את הקרקע יותר מהר ויותר טוב. ניתן גם לגרום לכך שהקבלנים הזוכים במכרזים הם אלה שיבצעו את התשתיות הצמודות. ניתן גם לשווק קרקע לא מתוכננת לקבלנים שיקדמו את הליך התכנון מהר יותר.
תמיכה של 5 מיליארד ש"ח בשנה ברשויות המקומיות עבור תשתיות תומכות מגורים, שיפור הבירוקרטיה, תגבור צוותי מחלקות ההנדסה וקיצור הליכי רישוי, וזאת למשך 3 שנים. סכום זה יאפשר מתן היתרים ל 100,000 יח"ד אשר יזכו את הרשות המקומית ב - 50,000 ש"ח לכל יח"ד חדשה לה יוציאו הרשויות המקומיות היתר בניה (לא חשוב האם היא נובעת מקרקע ציבורית או פרטית או התחדשות עירונית). התמיכה הזו הכרחית על מנת לתמרץ את הרשות המקומית ליתן היתרי בניה ותזרז את כל ההליך. שיווק הקרקע ייגרום להכנסות של 300 מיליארד ש"ח בגין מכירת 300,000 דירות כך שתמרוץ הרשויות המקומיות ב 5% בלבד להבטיח את התחלות הבניה הוא בהחלט סביר.
הארכת תמ"א 38 ל 5 שנים, אישור במקביל של חלופת שקד (משופרת) והסרת חסמים בהתחדשות עירונית בעיקר בשל "קמצנות" במתן זכויות הבניה בפינוי בינוי. תקן 21 לבדיקת כדאיות כלכלית של פרויקטים חייב להיות עם רווח מינימלי של 25% ויותר. הפוטנציאל של התחלות בניה בהתחשות עירונית הוא של כ 30,000 דירות בשנה.
רישוי עצמי כחובה במקום הרשויות המקומיות. הרישוי העצמי יקצר למעלה משנה את תהליכי הרישוי עד להוצאת היתרי בניה דבר שיגדיל את היצע הדירות.
הטבות מס - בהוראת שעה, פטור מתשלום מס הרכישה ברכישת קרקע. אין ספק שפטור זה יוזיל את עלות רכישת הקרקע ומכאן את מחירי הדירות. וכמו כן על מנת לעודד מכירת קרקע פרטית פטור מלא מתשלום מס שבח לתקופת זמן מוגבלת.
הקפאת רגולציה חדשה – חדשות לבקרים מטילים הרגולטורים רגולציה חדשה שמוסיפה עלויות וזמן בניה. יש להקפיא רגולציה חדשה לחמש שנים. כמו כן יש להטיל על גורמי הרישוי (כיבוי אש, פיקוד העורף, חברת חשמל, עיריות) SLA מחייב של לוחות זמנים לאישורים הנדרשים מהן לצורך תהליכי הרישוי וטופס 4 על מנת לקצר את זמני הבניה ולהגדיל את היצע הדירות
