פרויקטים

אישום פלילי בעבירות תכנון ובנייה? עו"ד אורית אור עם הפתרונות

בנייה ללא היתר, שימוש חורג בנכס או שינוי ייעוד הקרקע? לעבירות הללו עלולות להיות השלכות פליליות. עו"ד אורית אור, שייצגה במשך שנים רשויות מקומיות בהליכי תכנון ובנייה, וכיום מייצגת יזמים ובעלי נכסים, מכירה את המורכבות משני צידי המתרס. בראיון ל-ice היא מספרת על סיבוכים אופציונליים כתוצאה מאי ידיעת החוק, ומבהירה כי גם הגשת כתב אישום לא מהווה סוף פסוק  

אורית אור (צילום אולפני חובב נס ציונה)
עבירות על חוק התכנון והבנייה נתפשות בקרב רבים מהישראלים כקלות וזניחות, כאלה שעשויות לעבור מתחת לרדאר של הרשויות המקומיות. אלא שבפועל המציאות שונה בתכלית: העבירות הללו מוגדות כפליליות על כל המשתמע מכך – מרישום פלילי ועד רף ענישה מחמיר, שעלול להוביל לקנסות כבדים ואף למאסר במקרים מסוימים.
החוק שנחקק ב-1965 מתייחס לשורה רחבה של עבירות בנייה - ובהן בנייה ללא היתר או בניגוד אליו, סטייה מהיתר או מהתוכנית המקורית, שימוש חורג בנכס כמו גם שינוי ייעוד של קרקע חקלאית ללא אישור. ברמה הפרקטית, גם פעולות שנראות על פניו שכיחות, דוגמת שינוי חזיתות, סגירת חניה או מרפסת, הגדלת חדר ועוד – דינן עבירות בנייה העלולות להוביל לכתבי אישום ולהרשעה פלילית.
על הפיקוח והבקרה של התחום מופקדים פקחים מטעם הרשויות המקומיות לתכנון ובנייה או היחידה הארצית לפיקוח על הבנייה, אשר עוברים לשם כך הכשרה ייעודית המקנה להן סמכויות חקירה. מתוקף תפקידם נדרשים הפקחים הללו לסייר בשטח הרשות המקומית ולאתר עבירות בנייה - כאשר עליהם מוטלת החובה לאסוף ראיות ולהכין תיק פיקוח מלא לרבות חקירת החשודים בעבירה.  
עם סיום הכנת תיק הפיקוח, עובר הנושא לטיפולו של התובע הפלילי מטעם הרשות המקומית - עו"ד בעל הסמכה מטעם היועץ המשפטי לממשלה. בחינת התיק על ידו נעשית בכמה מישורים: תחילה, האם התיק מספק וראוי מבחינת דיות ראיות וקיומה של עבירה, כשבהמשך נדרש התובע לקבוע האם התיק מתאים להגשה ככתב אישום או שראוי להגישו כהסדר מותנה (הסדר בו נמנע החשוד מהרשעה פלילית, אך עדיין מתחייב להסרת העבירה ולשלם קנסות בגינה מתוקף תיקון 66 לחוק סדר הדין הפלילי, התשמ"ב 1982).
ההחלטה באיזה אפיק לפעול כפופה להנחיות היועץ המשפטי בעניין, ומתבססת בעיקרה על שלושה פרמטרים מרכזיים: סוג העבירה וחומרתה, סוג הקרקע עליה נעשתה העבירה – קרקע חקלאית, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) וכו', וכן היקף העבירה, שכן דין בניית פרגולה לדוגמה, אינו דומה לדין של תוספת יחידות דיור או שינוי  בייעוד הקרקע.  
אור לבונים
מי שמכירה את הנושא על כל צדדיו היא עו"ד אורית אור, שייצגה רשויות רבות ברחבי הארץ כתובעת פלילית ואף שימשה יועצת משפטית של ועדות מקומיות, ובעלת הסמכה מהיועץ המשפטי לממשלה. "עבירות בנייה זה עניין מורכב שלצערי לא מספיק ברור לרבים מהעוסקים בתחום", פותחת עו"ד אור בראיון לאתר ice. "מדובר בעבירות שרישום פלילי בצידן, דבר העשוי לפגוע למשל בקבלנים או יזמים המבקשים להשתתף במכרזים מטעם המדינה ונדרשים להציג גיליון נקי".
לדבריה, "פעמים רבות חוסר ידיעה של החוק הוביל לסיבוכים שבפירוש ניתן היה למנוע, כשבהקשר הזה צריך לזכור שחוק התכנון והבנייה חוקק לפני עשרות שנים ובמהלך הדרך עבר כמה וכמה שינויים והתאמות. כך או כך, המדינה מתייחסת לעבירות כאלה בכובד ראש, דבר שבא לידי ביטוי בתיקון 116 לחוק משנת 2017, שהביא להחמרה בענישה ובא להעביר מסר חד וברור לכלל השחקנים – יזמים, קבלנים, מהנדסים, אדריכלים, מתכננים ובעלי קרקעות ונכסים".
אחת הסיבות הנפוצות לעבירות הבנייה, מסבירה עו"ד אור, טמונה בכך שכל שינוי קל בפרויקט, מחייב הסדרה ביורוקרטית מול נציגי הרשות המקומית - עניין שעשוי להאריך את לוחות הזמנים ולייקר את העסק באופן משמעותי עבור בעל הנכס או היזם. כפועל יוצא יעדיפו לא פעם מבקשי השינוי "לקצר תהליכים" ולעבור עבירה שספק אם ידעו מה חומרתה טרם הביצוע. "תחום הבנייה הוא דינמי ושינויים תוך כדי תנועה הם חלק בלתי נפרד בלא מעט פרויקטים, אלא שהוצאת היתר שינויים הוא תהליך ארוך ומייגע, כך שבעלי הנכס או היזמים אמנם מגישים את הבקשה הפורמלית, אך בפועל ממשיכים בעבודות כדי לא 'לתקוע' את התקדמות המיזם", היא מרחיבה. "ההתנהלות הזו חושפת אותם לעבירות בנייה".   

שינוי חזיתות, סגירת מרפסת או הגדלת חדר – דינן עבירות בנייה העלולות להוביל להרשעה פלילית צילום: pexels
פתרון כולל
טיפול במגוון עבירות בנייה מחייב התמצאות במרחבי המשפט המנהלי, האזרחי והפלילי כאחד. לאחר שייצגה במשך תקופה ארוכה את הרשויות המקומיות ועסקה בחשיפת עבירות בנייה, מתמקדת כיום עו"ד אור "בצד השני" – ופועלת לסייע לאותם יזמים, קבלנים ובעלי נכסים שביצעו לכאורה את העבירות ועומדים כעת בפני כתבי אישום. בו בזמן היא גם מלווה ומייעצת לבעלי נכסים ויזמים בפרויקטים עתידיים, וזאת במטרה לנטרל מבעוד מועד מוקשים העשויים להגיע לכדי עבירה. ההיכרות העמוקה עם הנפשות הפועלות בתחום והשליטה שמציגה עו"ד אור בכל הגזרות הרלוונטיות, מאפשרת לה לספק ללקוחותיה ארגז כלים משודרג ולהביא את ניסיונה העשיר לידי ביטוי.
"לכל יישוב בישראל יש רעה חולה משלו", מפרטת עו"ד אור. "בערים צפופות כמו תל אביב או רמת גן, חלק ניכר מהעבירות נוגע לפיצולי דירות. לעומת זאת, ביישובים חקלאיים בולטות במיוחד עבירות של שינוי ייעוד הקרקע ללא היתר, שימוש נרחב בניגוד להיתר ועוד. ההיכרות עם הרשויות השונות ועם עבירות הבנייה המאפיינות אותן, מאפשרות לי לספק את המענה המתאים לכל לקוח".
מניסיונך, מתי מומלץ לשלב עו"ד בתהליך?
"עו"ד שמכיר את חוק התכנון והבנייה על בוריו, הוא פונקציה הכרחית בכל מיזם וחשוב להכניס אותו לתמונה כבר בשלבים הראשונים. הסיבה פשוטה – ביכולתו להבהיר אילו היתרים יידרשו, כיצד להציג התוכניות באופן האופטימלי, כמו גם להאיר סוגיות הנוגעות למיסוי והיטלי השבחה. לנושאים האלה חשיבות מכרעת בכל הקשור למקסום הפוטנציאל של הפרויקט וכדאיותו הכלכלית".
במידה ובכל זאת הוגש כתב אישום, מה הדבר הראשון שצריך לעשות?
"קודם כל לפנות לייעוץ משפטי, כדי להבין בדיוק באיזה עבירות מדובר ומה ההשלכות הישרות והעקיפות שלהן. גם אם הוגש כתב אישום זה לא סוף פסוק, כשהאחריות של עורך הדין היא לסייע למזער נזקים או לחלופין, במידת האפשר, להימנע מכל הליך פלילי שהוא. יש להביא בחשבון שעל פי רוב מדובר באנשים נורמטיביים, המעוניינים להגיע להסדרים במסגרת החוק  – ועו"ד הוא זה שצריך להוביל אותם לשם".