פרויקטים

"משכך כאבים לשוק חולה": היזם אלון קליין על תוכנית הדיור החדשה

תוכנית ממשלתית נוספת הוצגה השבוע – כשעל אף האופטימיות שמשדרים השרים, השחקנים בענף הנדל"ן מתקשים להתרגש. אלון קליין, מראשי חברת מרכז העיר נדל"ן, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית: "התחושה היא ששוב קבלנו עוד מאותו הדבר. בשוק אין אמון ביכולת של המדינה לייצר שינוי"

איילת שקד, אביגדור ליברמן וזאב אלקין (צילום פלאש 90/ יונתן זינדל, אוליביה פיטוסי, unsplash, Pixabay)
כשנה מאז הושבעה הממשלה ובריטואל דומה לחודש נובמבר האחרון – שוב כינסו השבוע שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין, מסיבת עיתונאים לשם הצגת תוכנית דיור לשנים 2025-2022. המסמך, מבקש לבלום את הזינוק במחירים ולטפל בשלושה חסמים עיקריים: היצע מגורים שרחוק מלדגדג את הביקוש, מחירי הקרקע הגבוהים והתארכות תהליכי הרישוי והתכנון בדרך להוצאת היתרי הבנייה.
בין יעדי התוכנית לשנים הקרובות: 280 אלף התחלות בנייה, תכנון של 500 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון ופרסום 300 אלף מכרזים ליחידות דיור בקרקעות מדינה. במטרה לייעל את הביורוקרטיה ולהאיץ את קצב אישור ההיתרים – יוגדל שכרם של בודקי התוכניות ועובדים חיצוניים יתגברו את אגפי ההנדסה ברשויות המקומיות.
בנוסף, מציעה התוכנית מתן סמכות מקבילה לעיריות באופן שיוכלו לתכנן בינוי למגורים בשיעור של אלפי מ"ר (בהתאם לסוג הוועדה), וכן ביטול וולונטריות ברישוי עצמי. צעד אחר לתמרוץ הרשויות המקומיות הוא תוספת של 30 אלף שקלים לכל דירה חדשה שתאושר, לטובת בניית מוסדות ציבור.
התוכנית מתמקדת גם מיזם הממשלתי "דירה בהנחה", עם העלאת גובה ההנחה לזוכים בדירות עד לחצי מיליון שקל (ובהצמדה לשומת דצמבר 2020), הגדלת מספר הדירות שיוגרלו בכ-10,000 באזור המרכז שיוקצו לזכאים מחוסרי דיור. בפריפריה, יוגדל סבסוד הפיתוח בעוד 40 אלף שקלים.
חוק המכר זוכה אף הוא להתייחסות בתוכנית החדשה: זאת על ידי הצמדת מחיר הדירה לחלק הרלוונטי בלבד, ללא רכיב הקרקע וללא מרווחי הרווח של הקבלן. דגש ניתן גם להגדלת כמות הדירות באזורים הכפריים – באמצעות חתימה על הסכמי גג למתן 2,500 היתרים בכל מועצה אזורית לפרק זמן של  4 שנים.
"אנו מובילים מהלכים משמעותיים להתמודדות עם אתגרי הדיור במדינת ישראל", הכריז השר אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים. "התוכנית שהצגנו היא מקיפה ומטפלת בכשלים בשוק הדיור. נמשיך לפעול בכדי להשפיע ולשדרג את רמת איכות חייהם של כל אזרחי המדינה".
השר זאב אלקין, ציין כי מדובר בתוכנית מתבקשת והכרחית לנוכח שוק הדיור הסוער: "התוכנית הינה כוללת ולא מציגה פתרון קסם של צעד אחד. אנחנו מאמינים שהסל, שמורכב מצעדים שכבר מבוצעים בימים אלה וצעדים חדשים שיצאו לדרך בקרוב – יביא לייצוב שוק הנדל"ן. זוהי תוכנית בה המדינה מוותרת על סכומים של 20-12 מיליארד שקלים מההכנסות על הקרקע בשנים הקרובות".
לדברי השרה איילת שקד: "אנו מקדמים תמרוץ ברמה המיידית של כניסה ואיוש תקנים שלא היו מאוישים עד כה ויקדמו מתן היתרים בצורה מהירה יותר על ידי הרשויות המקומיות, מבזרים סמכויות לשלטון המקומי על מנת שיוכלו לתכנן בהיקף גדול יותר, מייעלים תהליכים, פותחים חסמים ומסייעים בשיווק דירות להשכרה בהישג יד. השוק צמא ליחידות דיור נוספות ותכנון הדירות, שזו משימה שמוטלת על כתפיי – והיא משימת העל שלי במשרד. למרות אי היציבות הפוליטית, לא נוריד את הרגל מהגז".

שיקולים פנימיים
עם ההצהרות האופטימיות מכיוונם של שרי הממשלה, עושה רושם, הגופים הפועלים בשוק הנדל"ן, מתקשים ליישר קו – וזאת עוד לפני שהזכרנו את הקואליציה השברירית ואת סימני השאלה המרחפים על המשך כינונה.
"התחושה היא ששוב קבלנו עוד מאותו הדבר, קשה לומר שהתוכנית החדשה מציגה בשורות מהפכניות", קובע אלון קליין, מראשי מרכז העיר נדל"ן (לצד אבשלום שגיא ועופר וילנצ'יק) – מהחברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. "המציאות מלמדת שבשנים האחרונות התקשתה המדינה להוביל תהליכיים משמעותיים, מה שיצר חוסר אמון בין הגורמים בענף לממשלות השונות – והממשלה הנוכחית היא לא יוצאת דופן".
עוד מוסיף קליין: "ההבנה שבמקום להילחם בביקושים יש להגדיל את ההיצע, היא נכונה. 70 אלף התחלות בנייה בשנה זה יעד מבטיח, אבל מהם הצעדים האופרטיביים בדרך למימוש? מעבר לזה, טוב שהממשלה מבינה שעליה להכניס את היד לכיס, אחרת הדברים לא יזוזו. גם עידוד הבנייה באזורים כפריים הוא צעד נבון. עם זאת, כדי שנראה ניצנים של שינוי, התוכנית חייבת לעבור כמקשה אחת. אם רק חלקים ממנה ייצאו אל הפועל, האפקט יהיה מינורי".
ברמה הפרקטית מזהה קליין בתוכנית כמה וכמה בעיות מרכזיות: "במצב העניינים הנוכחי, נהנות הרשויות המקומיות מכוח כמעט בלתי מוגבל – וכל עוד הוא לא ירוסן, הן ימשיכו לעשות כרצונן. המשמעות: עיכוב וגניזה של פרויקטים, ומניעת הגדלת ההיצע. היוזמה לתמרץ עיריות שיקדמו הוצאת היתרים מייצרת לא מעט פלונטרים. ראשית, משום שבנייה מאסיבית מחייבת את הממשלה להגדיל באופן ניכר את הסכומים לרשויות המקומיות. שנית, כל עוד העיריות ימשיכו להיות בעלי הבית בכל הנוגע להתנהלות הביורוקרטית, שיקולים פנימיים ייתנו את הטון ויובילו לתיעדוף של פרויקטים מסוימים על חשבון אחרים והאינטרסים לא דווקא חופפים".
"לפי נתונים שהציגה הממשלה, בארה"ב משך הזמן הממוצע להוצאת היתר הוא 81 יום, בבריטניה לוקח התהליך בממוצע 86 יום, ואילו בישראל 368 יום בממוצע – אז ברור שההתנהלות אצלנו מסורבלת. לכן, במקום להעניק את הכסף ישירות לעיריות, להגדיל את שכר בודקי התוכניות ומצבת כוח האדם באגפי ההנדסה, המדינה צריכה להעביר את המנדט לאדריכלים מיומנים ומנוסים, כמו גם למכוני הרישוי, ולתקצב את הרחבת פעילותן", מחדד קליין. "אנשי מקצוע עצמאיים וחפים מאינטרסים, ידללו את כמות הפרויקטים התקועים בצנרת".

אלון קליין (מימין) ובעלי חברת מרכז העיר נדל"ן: אבשלום שגיא (במרכז) ועופר וילנצ'יק (צילום אור פרבוזניק, באדיבות מרכז העיר נדל"ן)
טיפה בים
היבט אחר בתוכנית אליו מתייחס קליין הוא מחיר הקרקע. "כל עוד מיושמת השיטה לפיה היזם שמציע את המחיר הגבוה ביותר הוא הזוכה בקרקע, אנו נראה השתוללות במחירים", הוא מבהיר. "זה יגולגל אל רוכשי הדירות, ובמקום להביא לצינון השוק – הוא ימשיך לרתוח".
גם באשר להטבות במיזם "דירה בנחה" ותיקון חוק המכר, קליין מתקשה להתרשם. "'דירה בהנחה' היא טיפה בים, הן ביחס לדרישה הקיימת למגורים והן ביחס לגידול הטבעי באוכלוסייה", מסביר קליין. "גם אחרי ההטבות החדשות, זה יהיה בבחינת משכך כאבים לשוק דיור חולה, לא יותר. ההישענות על הגרלות לא באמת תעשה את ההבדל, ועלולה גם להוביל לפליפ על הדירות שזוכים לא ממש יעברו לגור בהן. בנוגע לשינויים בחוק המכר, צריך להבין ששולי הרווח של היזמים גם כך לא גבוהים מדי, כשכל עיכוב במנגנון הביורוקרטי מתורגם לעוד עלויות והוצאות. השינוי בחוק רק יגדיל את הסיכון של היזמים ויעלה את מחירי הדירות".
"חסרה לי התייחסות בתוכנית לכל נושא כוח העבודה, בטח כשמביאים בחשבון את הפער הגדול שבין מספר הפועלים בשטח לכמות והיקף הפרויקטים. ובאותו הקשר, מה עם הכשרת עתודה ועידוד צעירים להצטרף לענף הבנייה?". "השורה התחתונה", מסכם קליין, "היא שמהתוכנית החדשה קשה להתרגש. האם שוק הדיור בדרך לצינון? אני בשלב הזה, סקפטי".