פרויקטים
בני 70 ומעלה? אלו ההטבות שמגיעות לכם בפרויקטים של התחדשות עירונית
עם שורה של תיקוני חקיקה ועדכונים, הסדירה המדינה את זכויות האוכלוסייה המבוגרת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. עו"ד אורית רימון, מומחית להתחדשות עירונית, על ההטבות שחשוב שתכירו ב-2023
המציאות השברירית של השבועות האחרונים, על רקע פריצתה של מלחמת חרבות ברזל וירי טילים על העורף הישראלי, ממחישה את הצורך הבוער שבקידום התחדשות עירונית אינטנסיבית, תוך מיגונם וחידושם של מאות אלפי בניינים ישנים הפזורים ברחבי הארץ. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה פרויקט חברתי, המחייב התייחסות פרטנית לציבור הדיירים ובדגש על האוכלוסייה המבוגרת. גם המדינה השכילה להבין כי רתימת אוכלוסייה זו למימוש מיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, דורשת את התערבותה – ואכן, משנת 2018 החל המחוקק בסדרה של עדכונים ותיקוני חוק, המקנים הטבות שונות לקשישים ומייצרים פתרונות ייעודיים עבורם.
בכתבה זו נסקור בעזרתה של עו"ד אורית רימון, מומחית להתחדשות עירונית ושותפה במשרד עורכי הדין דן בראל ושות', את הבשורות העיקריות עבור האוכלוסייה המבוגרת, הן בפרויקטים של פינוי-בינוי והן בפרויקטים של תמ"א 38 – כולל החידושים האחרונים מחוק ההסדרים, שאושר השנה במליאת הכנסת.
לפני שנצא לדרך ונרד ברזולוציות, ראוי לציין כי זכויות הקשישים בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, מבוססים על שלושה חוקים מרכזים:
"על פי חוק", פותחת עו"ד רימון, "בפרויקטים של פינוי-בינוי, מוגדר 'קשיש' כבעל דירה בבית משותף, אשר מלאו לו 70 שנים במועד שבו נחתמה עסקת התחדשות עירונית הראשונה במתחם, כשעד התאריך האמור הוא התגורר ברציפות בדירתו שנתיים לפחות. חשוב להבהיר, את גיל הקשיש בודקים במועד בו ראשון הדיירים בבית המשותף חתם על הסכם פינוי-בינוי מול היזם, ולא במועד חתימת הקשיש".
- חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 – המתייחס לפרויקטים במסלול של פינוי-בינוי.
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 המתייחס לפרויקטים במסלול של תמ"א 38.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963– המתייחס להיבטי המיסוי בהתחדשות עירונית, כלומר מתייחסים גם למיזמי תמ"א 38 וגם למיזמי פינוי-בינוי.
"על פי חוק", פותחת עו"ד רימון, "בפרויקטים של פינוי-בינוי, מוגדר 'קשיש' כבעל דירה בבית משותף, אשר מלאו לו 70 שנים במועד שבו נחתמה עסקת התחדשות עירונית הראשונה במתחם, כשעד התאריך האמור הוא התגורר ברציפות בדירתו שנתיים לפחות. חשוב להבהיר, את גיל הקשיש בודקים במועד בו ראשון הדיירים בבית המשותף חתם על הסכם פינוי-בינוי מול היזם, ולא במועד חתימת הקשיש".
"במידה והיזם לא הציע לקשיש אף אחת מבין החלופות שפורטו כאן", מדגישה עו"ד רימון, "סירובו ייחשב כסירוב סביר ולא ניתן יהיה לחייבו להסכים לביצוע הפרויקט. בהקשר הזה יש להביא בחשבון כי ההטבות הללו חלות אך ורק על פרויקטים שנחתמו לאחר תחולת החוק – דהיינו החל מאוקטובר 2018, או לגבי פרויקטים אשר באוקטובר 2018 חתמו לא יותר מ-15% מבעלי הדירות בפרויקט".
"בהתאם לכך", מחדדת עו"ד רימון, "בפרויקטים שנחתמו לפני אוקטובר 2018, דהיינו כשראשון החותמים חתם לפני מועד זה, הרי שהיזם לא יהיה מחויב להציע לקשיש חלופות נוספות מעבר לאותה דירה חדשה כחלק מעסקת פינוי-בינוי".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום )
זכויות קשישים במיזמי תמ"א 38 (הריסה ובנייה)
"את זכויות הקשישים בפרויקטים של תמ"א 38 בערוץ הריסה ובנייה מחדש, מה שמכונה גם 38/2, יש לבחון כאמור בהתאם להוראות של חוק המקרקעין", מפרטת עו"ד רימון, "פה יש להתמקד גם בתיקון האחרון והמשמעותי שבוצע ביוני 2023 במסגרת חוק ההסדרים. אותו התיקון, מאפשר מתן הטבות לקשישים גם במיזמי תמ"א 38/2, בדומה להטבות הניתנות להם בפינוי-בינוי. אגב, ההגדרה של 'קשיש' בחוק המקרקעין, מתייחסת לבעל דירה בבית המשותף, שבמועד שבו נחתמה העסקה מול ראשון החותמים, מלאו לו 75 שנים".
"את זכויות הקשישים בפרויקטים של תמ"א 38 בערוץ הריסה ובנייה מחדש, מה שמכונה גם 38/2, יש לבחון כאמור בהתאם להוראות של חוק המקרקעין", מפרטת עו"ד רימון, "פה יש להתמקד גם בתיקון האחרון והמשמעותי שבוצע ביוני 2023 במסגרת חוק ההסדרים. אותו התיקון, מאפשר מתן הטבות לקשישים גם במיזמי תמ"א 38/2, בדומה להטבות הניתנות להם בפינוי-בינוי. אגב, ההגדרה של 'קשיש' בחוק המקרקעין, מתייחסת לבעל דירה בבית המשותף, שבמועד שבו נחתמה העסקה מול ראשון החותמים, מלאו לו 75 שנים".
"בהמשך לכך" אומרת עו"ד רימון, "לפי סעיף 5א(א2) לחוק המקרקעין (חיזוק מבנים), קשיש לא ייחשב דייר סרבן ולא ניתן יהיה להגיש כנגדו תביעה למפקח על הבתים המשותפים, אלא אם הוצעו לו לפחות אחת מבין החלופות בסעיף 2(ב)(6) לחוק פינוי ובינוי – בנוסף כמובן לאופציה של קבלת דירת חדשה כחלק מהעסקת התמ"א".
"התחייבות היזם למתן החלופות המוענקות לקשישים בעסקאות תמ"א 38/2, יחולו רק על פרויקטים שנחתמו לאחר תחולת החוק – דהיינו החל מראשית יולי 2023, ולא יחייבו פרויקטים אשר עד תאריך זה היו חתומים 80% מבעלי הדירות מול היזם. המשמעות היא שבפרויקטים בהם 80% מבעלי הדירות חתמו על ההסכם לפני הקיץ האחרון, לא יחולו ההטבות האמורות בחוק. על כן, היזם לא יהיה מחויב להציע חלופות נוספות לקשיש, מעבר לדירה חדשה במקום דירתו הוותיקה, כחלק מההסכם מול כלל בעלי הדירות בפרויקט".
זכויות קשישים בהתחדשות עירונית – היבטי מיסוי
"לצד תיקוני חוק פינוי ובינוי וחוק המקרקעין, תוקן כתיקון משלים גם חוק מיסוי מקרקעין", מסבירה עו"ד רימון. "באופן הזה, מוענקים תמריצי מס לאוכלוסייה המבוגרת בפרויקטים של פינוי-בינוי ושל תמ"א 38/2, על מנת לאפשר את מתן החלופות השונות כפי שציינו לעיל".
"לצד תיקוני חוק פינוי ובינוי וחוק המקרקעין, תוקן כתיקון משלים גם חוק מיסוי מקרקעין", מסבירה עו"ד רימון. "באופן הזה, מוענקים תמריצי מס לאוכלוסייה המבוגרת בפרויקטים של פינוי-בינוי ושל תמ"א 38/2, על מנת לאפשר את מתן החלופות השונות כפי שציינו לעיל".
"דייר קשיש המבקש הקלות בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין צריך לעמוד בשני תנאים בסיסיים", מרחיבה עו"ד רימון. "ראשית, תנאי הגיל, כלומר שמלאו לו 70 שנים במועד ראשון החותמים על הסכם התחדשות עירונית (הכוונה לחתימת הדייר אף ללא חתימת היזם על ההסכם). שנית, תנאי מגורים, כלומר שהוא התגורר בדירתו שבבית המשותף שנתיים רצופות בסמוך למועד בו נחתם ההסכם מול ראשון בעלי הדירות. ההקלות, אגב, יחולו גם על בן/בת הזוג, למעט במקרים בהם בן/בת זוג גרים דרך קבע בנפרד".
"הטבות המס המוענקות לקשישים בחוק מיסוי מקרקעין, ולא משנה אם מדובר בפינוי-בינוי או בתמ"א 38 (הריסה ובנייה), יחולו רק על עסקאות שיום המכירה שנקבע לגביהם, חל ביום תחילת החוק ולאחריו – דהיינו החל מראשית יולי 2023 ואילך", מבהירה עו"ד רימון. "יום המכירה נקבע לרוב במועד קבלת היתר הבנייה או במועד התקיימות התנאים המתלים. המשמעות היא שכל עוד לא הגיע יום המכירה (דהיינו טרם התקבל ההיתר), ניתן יהיה להשתמש בהטבות המס המוענקות לקשישים כאמור לעיל ולאפשר את החלופות השונות בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין".
"חוק מיסוי מקרקעין אינו מחייב את היזם להציע חלופות לקשישים", מוסיפה עו"ד רימון. "כשהתחייבות היזם להצעת חלופות נוספות לקשישים נובעת מחוק פינוי ובינוי או מחוק המקרקעין, כמובן על פי סוג הפרויקט ובהתאם למועד תחולת החוק. יחד עם זאת, הטבות המס הניתנות בחוק מיסוי מקרקעין מקנות ליזם ולדיירים כלים להגיע ביניהם להסכמות בנושא הקשישים ואף להעניק להם חלופות נוספות, גם אם אין מחויבות כזאת ליזם בהנחיות החוק".
"לסיכום, כאשר בוחנים לעומק את כלל העדכונים ותיקוני החקיקה, אפשר בפירוש לומר כי יש להם חשיבות גדולה ומבורכת" קובעת עו"ד רימון. "במהלך השנים האחרונות יצרה המדינה מגוון כלים ראויים, אשר ביכולתם להסיר את חששות האוכלוסייה המבוגרת מביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ולהגביר את קצב הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
