פרויקטים
בעלי דירה בפרויקט התחדשות עירונית? זו הפסיקה שאתם חייבים להכיר
הוגנות, שוויון ובית משפט עליון: האם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 זכאים לתמורות זהות? עו"ד משה יונאי, מומחה להתחדשות עירונית, על ההכרעה המשפטית בנושא והמסר לשחקני הנדל"ן: "במערכת השיקולים, חיי אדם ובטיחות קודמים למיקסום התמורות"
לצד הגידול בכמות ובהיקפי הפרויקטים בהתחדשות העירונית, גם הזירה המשפטית סביב התחום מייצרת לא מעט עניין. האם כחלק מהוראת תמ"א 38 זכאים בעלי הדירות לתמורות זהות ואחידות, ללא קשר לשטח הדירה המקורית ולמיקומה בבניין? בסוגיה הזו בדיוק, נדרש לאחרונה בית המשפט העליון להכריע.
מדובר בפרויקט במסלול הריסה ובנייה בגוש דן (38/2), בו התקשרו בעלי הדירות עם חברה יזמית לטובת קידום התחדשות עירונית בבניין מגורים ותיק. הרוב המכריע מבין בעלי הדירות בבניין, חתם על הסכם, לפיו יקבלו עם תום העבודות בפרויקט דירה חדשה, גדולה ומשופרת, אשר תמוקם 2 קומות מעל דירת המוצא. כחלק מההסכם נקבע כי הדירות הבינוניות והקטנות בבניין יזכו לתוספת שטח של 19 מ"ר, בעוד הדירות הגדולות יותר יזכו לתוספת של 23 מ"ר.
להסכם זה התנגדה בעלת דירה הנוספת בבניין. לגרסתה, הוא מפלה אותה לרעה, ועל כן סירבה לחתום עליו ולאפשר את קידום הפרויקט. התנגדות זו הובילה את יתר בעלי הדירות להגשת תביעה בפני המפקחת על רישום המקרקעין, במסגרתה התבקשה המפקחת לחייב את שכנתם להצטרף להסכם, או לאפשר לבא כוחם לחתום עליו בשמה.
בכתב ההגנה טענה בעלת הדירה כי ההסכם מפלה אותה ביחס לשכניה, ובין היתר ציינה כי לנוכח העובדה שדירתה ממוקמת בקומה 3.5, הרי שהיא זכאית לדירת תמורה בקומה 6 ולא בקומה 5 כפי שהוצע לה. כמו כן ביקשה בעלת הדירה להורות על צירוף החברה היזמית להליך המשפטי.
בפסק הדין, קיבלה המפקחת את תביעת בעלי הדירות בפרויקט ודחתה את טענות השכנה. זו החליטה לערער לבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר דחה את ערעור והבהיר: "השוויון הרלוונטי לפרויקט הוא השוויון המהותי-כמותי ולא דווקא השוויון הכלכלי", וכי היות ומדובר "בדירות מוצא בגדלים שונים, ניתן לקבוע כי השוויון מתקיים גם במקרה שבו לבעלי דירות שונות הוקנו תוספות שטח שונות".
בעלת הדירה לא הסכימה גם הפעם לוותר. ערעור נוסף הוגש לבית המשפט העליון ונדחה לפני ימים ספורים גם בערכאה זו. כבוד השופט יחיאל כשר, הסביר בהחלטתו: "את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם. לפיכך, העובדה כי לבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז', אין בה כדי להקים טענה להפליה לפי אף אחד מהמבחנים הנ"ל. קביעה זו מקובלת גם עליי, ועל כן אינני סבור כי יש בטענת המערערת כדי להצדיק מתן רשות ערעור בגלגול שלישי".
שופט בית המשפט העליון, יחיאל כשר (צילום דוברות הרשות השופטת)
לא לצאת פראייר
"המקרה הנ"ל מייצר שורה תחתונה חשובה ומבורכת", מנתח עו"ד משה יונאי, שותף מייסד במשרד רולוף & יונאי ומומחה להתחדשות עירונית, המלווה בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "בתי המשפט בישראל מבינים היום כי התחדשות עירונית היא צו השעה ושהפרויקטים הללו מצילי חיים. אני מקבל את הרושם, במיוחד על רקע מלחמת חרבות ברזל וירי הטילים על העורף, שהערכאות השונות יעשו מאמץ לסיים את הסאגות המשפטיות, מתוך מטרה לאפשר חיזוק ומיגון של מבנים ישנים – אלא אם מדובר במקרים קיצוניים ויוצאי דופן".
"המקרה הנ"ל מייצר שורה תחתונה חשובה ומבורכת", מנתח עו"ד משה יונאי, שותף מייסד במשרד רולוף & יונאי ומומחה להתחדשות עירונית, המלווה בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. "בתי המשפט בישראל מבינים היום כי התחדשות עירונית היא צו השעה ושהפרויקטים הללו מצילי חיים. אני מקבל את הרושם, במיוחד על רקע מלחמת חרבות ברזל וירי הטילים על העורף, שהערכאות השונות יעשו מאמץ לסיים את הסאגות המשפטיות, מתוך מטרה לאפשר חיזוק ומיגון של מבנים ישנים – אלא אם מדובר במקרים קיצוניים ויוצאי דופן".
"בית המשפט שולח לשחקני ההתחדשות העירונית מסר חד", מדגיש עו"ד יונאי. "במערכת השיקולים, חיי אדם ובטיחות קודמים למיקסום התמורות – ועם המוטו הזה, יידרשו גם בעלי הדירות להתיישר. נכון, אף אחד לא רוצה לצאת פראייר ובוודאי שלא לקבל פחות משכניו, ולכן פשרות והסכמות בין בעלי הדירות הן קריטיות – האסון ניצב מעבר לפינה".
לא במקרה משתמש עו"ד יונאי במונח "אסון". הרקטות הנורות מהחזיתות השונות, הוא מבקש להזכיר, הן רק חלק מארסנל האיומים המסכן את תושבי ישראל: "בזמן שהמערכה הצבאית מתנהלת, קל לנו לשכוח שאנו ניצבים גם בפני תרחיש של רעידת אדמה. לפי הערכות כל הגיאולוגים, זו כבר לא שאלה של אם אלא רק של מתי. הדברים מקבלים משנה תוקף, כשמדובר ביישובי הפריפריה הנמצאים על השבר הסורי-אפריקאי וביישובים השוכנים על שבר יגור (הסתעפות של השבר הסורי-אפריקאי), כמו חיפה והקריות. קיימת תחרות צמודה מה יגיע קודם: הטיל, רעידת האדמה או הבולדוזר שיביא את בשורת ההתחדשות העירונית".
פרויקט התחדשות עירונית (צילום Magma Images)
הגינות, שקיפות, פומביות
מעבר לחשיבות שבקידום פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה העדכניות), מבקש עו"ד יונאי להתעכב על עוד נושא חשוב העולה מהחלטות המפקחת ובתי המשפט: "המקרה שלפנינו עוסק גם בפרשנות סביב עיקרון השוויוניות, וביחס שבין EQUITY (הגינות) לבין EQUALITY (שוויון)".
לדבריו, "גם אם נרצה להכניס לאיזה מחשב משוכלל את כל הנתונים הרלוונטיים כדי לייצר שוויוניות זהה ומלאה בין בעלי הדירות לא נצליח. לא נמצאה עוד הנוסחה שתעניק שוויוניות במאת האחוזים. כאן קבע בית המשפט כי המבחן הרלוונטי הוא האם נשמרה ההגינות באשר להיקף השטחים המתווספים לכל דירה – ולא דווקא בשווי הכלכלי של דירות התמורה או דירות המוצא".
"התמורות לבעלי הדירות מחויבות להיות שקופות, פומביות והוגנות", מבהיר עו"ד יונאי. "והרציונל הזה מתורגם גם לפרויקט הנדון. יש מפתחות ברורים לכל סוגי הדירות, כשהשאיפה היא לא לקפח אף אחד מכלל הבעלים. נכון, חשוב לשמוע את דעת המיעוט ולהימנע מלכפות עליו פרויקט במידה והוא פוגע ומפלה. בטענות שמעלה בעלת הדירה יש אמנם היגיון, אבל לדעתי גם מידה לא קטנה של קטנוניות. משום כך, אני סבור, בדומה לערכאות המשפטיות, שאין פה עוולה זועקת לשמיים שבגינה ראוי לסנדל את הפרויקט ולעכב את ביצועו".
"בית המשפט פסק באופן תכליתי וענייני", מסכם עו"ד יונאי. "השופט כשר הולך אמנם בין הטיפות, כשהוא מציין שיש סוגיות משפטיות שהעלתה בעלת הדירה וראוי לבחון לעומק – למשל בדבר סמכות המפקחת לדון בעניינו של יזם הפועל לפי חוק החיזוק – אך באותה הנשימה הוא מבהיר כי הן אינן מצדיקות מתן ערעור נוסף מול חבר שופטים רחב יותר. זה לא המקרה שיוביל להחלטות תקדימיות שייצרו כללי משחק חדשים בתחום ההתחדשות העירונית. הדבר החשוב הוא לממש פרויקטים ולמנוע סיכון חיים".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
