פרויקטים
התחדשות עירונית בסימן שאלה: מה עושים כשהשכנים מונעים מפרויקט לצאת לדרך?
איך מומלץ להתמודד עם "דיירים סרבנים", ומה ניתן לעשות כאשר התמורות בפרויקט השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, עונה על השאלות שלכם בפינה החודשית של אתר ice
אתר ice מציג: "מתחדשים" – פינה חודשית המוקדשת כולה לתחום ההתחדשות העירונית על נגזרותיה. במסגרת הפינה תשיב עו"ד רוית סיני, מומחית בהתחדשות עירונית, המלווה ומייעצת בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, על השאלות שלכם.
איך מתנהלים מול דיירים שמונעים מימוש פרויקט בהתחדשות עירונית?
"התנגדות של בעלי דירות למימוש תמ"א 38 או פינוי-בינוי, היא אחת התופעות המוכרות בתחום ההתחדשות העירונית – ולצערנו, גם כזו שעלולה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיגיע לקו הסיום, לכזה שיתעכב, יסתרבל או אפילו ייגנז.
הצעד הראשון, עובר בבדיקת מד הנכונות של בעלי הדירות לצאת לדרך. אני מקפידה לערוך כנס ייעודי אליו מוזמנים כלל בעלי הדירות (ולא רק חברי הנציגות), בכדי לוודא שיש התכנות מצידם להתקדם. לפעמים כבר בשלב ההתחלתי הזה, אפשר להבין שהפרויקט לא יזכה לשיתוף פעולה מצד חלק נכבד מבעלי הדירות ושאין סיכוי אמיתי למימוש התהליך.
כשיש היענות חיובית לפרויקט התחדשות עירונית מקרב לפחות 67% מבעלי הדירות (הן במסגרת תמ"א 38 והן במסגרת פינוי-בינוי) קובע החוק כי ניתן להתקדם: להתקשר עם יזם ולהניע את הליכי הרישוי והתכנון מול הוועדות, בדרך להוצאת ההיתר.
את בעלי הדירות, המתנגדים לקידום התחדשות עירונית בבניין או המתחם, אני נוהגת לחלק לשלוש קבוצות:
כאשר ישנם בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, מומלץ לקיים איתם שיח פתוח ולנסות להבין מהי הסיבה. אם מדובר בסירוב מסיבות ריאליות (לדוגמה: אין מספיק בטוחות/ערבויות מצד היזם לקידום הפרויקט, התמורות המוצעות אינן ראויות או מפלות ביחס לשכנים, התהליך מתנהל בחוסר יושר ושקיפות) כדאי לקיים דיאלוג ולעבוד במשותף כדי לייצר התנהלות שונה ולגשר על הפערים.
- אלו שמיזמי תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מייצרים אצלם חשש אמיתי. מדובר, על פי רוב, בבעלי דירות שגרים לאורך שנים ארוכות באותו הבניין, וחוששים מעזיבת הסביבה המוכרת לתקופת העבודות, כמו גם מהפרוצדורה שצפויה להימשך כמה וכמה שנים. נדבך בולט באותה הקבוצה, הם קשישים, נכים וחולים סיעודיים – שבאופן טבעי, התהליך הזה מלווה אצלם באי-ודאות ובפחדים גדולים עוד יותר. באמצעות חקיקה מיוחדת, מוענקות כיום לאוכלוסיות הללו הטבות ייחודיות, שמסייעות לרכך את התנגדותם לפרויקטים.
- אלו שרואים בהתחדשות עירונית פתח לרווח כלכלי. מבחינתם, מיגון הדירות מפני איומי טילים או רעידות אדמה וחידוש סביבת המגורים הישנה, לא ממש משחקים תפקיד – העיקר, לנסות ולמקסם את התמורות, או לחילופין לחבור ליזם או מארגן דיירים כדי להרוויח עוד כסף מהצד.
- אלו שעל פניו שמחים לכל יוזמה אשר מאפשרת קידומו של פרויקט במסגרת התחדשות עירונית ונכונים להירתם לתהליך – אלא שבאופן מפתיע ובלתי מוסבר, ממש ברגע האמת, הם משנים את דעתם ולא מוכנים בשום אופן לחתום על הסכם.
כאשר ישנם בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, מומלץ לקיים איתם שיח פתוח ולנסות להבין מהי הסיבה. אם מדובר בסירוב מסיבות ריאליות (לדוגמה: אין מספיק בטוחות/ערבויות מצד היזם לקידום הפרויקט, התמורות המוצעות אינן ראויות או מפלות ביחס לשכנים, התהליך מתנהל בחוסר יושר ושקיפות) כדאי לקיים דיאלוג ולעבוד במשותף כדי לייצר התנהלות שונה ולגשר על הפערים.
לעומת זאת, במידה ומדובר ב'דיירים סרבנים', כלומר בעלי דירות שסירובם העיקש להתחדשות עירונית נובע ממניעים שאינם סבירים כלל ועיקר – רשאים בעלי הדירות והיזם להתנהל בשלושה ערוצים. ניתן לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית או להתקדם בערוץ המשפטי – מול המפקח על הבתים המשותפים (במיזמי תמ"א 38) ומול בית המשפט (במיזמי פינוי-בינוי) בבקשה לחייב את בעלי הדירות הסרבנים להצטרף לעסקה או לחילופין לאפשר לבא כוחם לחתום על ההסכם ההתקשרות בשמם בעלי הדירות הסרבנים.
בהקשר הזה, חשוב לי גם להוסיף: מפסקי דין שניתנו במהלך התקופה האחרונה, הרושם שאני מקבלת, הוא שהמערכת המשפטית מקשיחה עמדות ומגלה אפס סובלנות כלפי דיירים סרבנים, המונעים או תוקעים במודע מיזמי התחדשות עירונית בטענות שאינן סבירות".
פרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ (צילום פדרו)
התמורות לבעלי הדירות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים – למשל על רקע שינוי במדיניות התכנונית. איך ניתן לגשר על הפערים?
"תחום התחדשות עירונית הוא דינמי ומתעדכן תוך כדי תנועה. המשמעות: מדיניות שהייתה נכונה ותקפה לתקופה מסוימת, עשויה תוך כדי תנועה להשתנות – עניין שעלול להשליך כמובן גם על היקפי הפרויקטים והתמורות עליהן התחייב היזם בפני בעלי הדירות בהסכם ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, אנו עדים לרשויות מקומיות לא מעטות שבשנים האחרונות קיבלו החלטה להקטין את מכפלות הדירות וצמצמו שטחי התמורה – ולמעשה, יצרו מציאות חדשה בכל הקשור להתחדשות עירונית בשטחן.
בעלי הדירות אינם מכירים את המדיניות לעומק, ולכן לא פעם נוהרים אחרי הבטחות היזמים לתמורות מופלגות, וחותמים על חוזים מבלי להבין את משמעות האותיות הקטנות. הנושא הזה בדיוק, ממחיש את חשיבותה של הפונקציה המשפטית המלווה את התהליך מטעם בעלי הדירות – עורך הדין אשר תפקידו לשמור ולהגן עליהם לכל אורך הדרך.
על רקע פעילות רבת שנים בתחום ההתחדשות העירונית, אני מודעת לכך שייתכן וכללי המשחק יעודכנו וישתנו – ובכל הסכם משפטי שאני עורכת, יש התייחסות הצופה פני עתיד. מנגנון מיוחד בכל הסכם נוגע לתרחיש של שינוי מדיניות וקיצוץ בהיקפי התמורות מסיבות שאינן תלויות ישירות ביזמים. אגב, באותה הנשימה, אני גם מחייבת בהסכם את היזמים, במידה והרווח הכלכלי בפרויקט יעלה על הערכה השמאית – לחלוק את הסכומים העודפים עם בעלי הדירות".
עו"ד רוית סיני (צילום גיא הכט)
חזרה לבניין שעבר פינוי-בינוי עשויה לייצר עלויות גבוהות לבעלי הדירות הוותיקים. האם ניתן להפחית אותן?
"פינוי-בינוי הוא פרויקט בעל חשיבות חברתית ראשונה במעלה, שנועד לבצע מתיחת פנים מקיפה בשכונות שהוקמו לפני עשורים ארוכים, ולייצר אופק חדש לבעלי הדירות (במיוחד אלו המשתייכים לחתך סוציו-אקונומי נמוך) עם נכסים חדשים ומשודרגים. אלא שבפועל, בחזרה אל הדירות החדשות עם סיום הפרויקט, טמונה גם הוצאות כספיות נוספות, המכבידות על בעלי הנכסים. המציאות מלמדת שביותר מדי פרויקטים נאלצו הדיירים הוותיקים למכור את הדירות, היות ולא הצליחו לעמוד בנטל הכלכלי הכרוך בתחזוקתן.
במטרה לאפשר לבעלי הדירות הוותיקים לשוב לנכסים החדשים וליהנות מאיכות מגורים משופרת, אני מקפידה להכניס בכל הסכם משפטי סעיף חד וברור – המחייב הקמת קרן ייחודית, אליה יידרש היזם להזרים כספים למספר שנים קדימה, לטובת מימון הוצאות הניהול והתחזוקה ברכוש המשותף. הקרן כמובן רלוונטית אך ורק עבור אותם בעלי דירות הממשיכים להתגורר בפרויקט עם השלמתו, והיא אינה מיועדת לבעלי דירות חדשים.
המדינה, גם היא (באמצעות מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) נכנסה לתמונה, ומגבשת מסמך אשר יחייב יזמים בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח, בפרויקטים של פינוי-בינוי. מדובר בצעד מבורך ומתבקש, שיעשה סדר בנושא בעל חשיבות קריטית, יספק את הוודאות שרבים מבעלי הדירות כה משוועים לה, ויזרז קידומם של מיזמים נוספים בהתחדשות עירונית".
רוית סיני, עורכת דין, מרצה ומגשרת, היא מחלוצות ההתחדשות העירונית בישראל ומחברת הספר המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד שהקימה ובראשו היא עומדת, רוית סיני משרד עורכי דין, הוא בעל ניסיון עשיר בתחום ההתחדשות העירונית, ומלווה דיירים בלבד במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
יש לכם שאלות הנוגעות להתחדשות עירונית? מוזמנים לשלוח לעו"ד סיני בכתובת הבאה: q@ice.co.il
לכל הפינות של "מתחדשים" לחצו כאן
(בשיתוף עו"ד רוית סיני)
