bdi spot

למרות המלחמה - קבלנים ויזמים יחויבו לשלם פיצוי כספי בגין איחור במסירה

אחת הסוגיות המדוברות בשוק הנדל"ן למגורים מאז פרוץ המלחמה, היא עיכוב הבניה ואיחור במסירת הדירות, ולכך יש השפעות כלכליות לא רק לדיירים אלא גם לקבלנים וליזמים.
עו"ד דן הלפרט |  2
דן הלפרט (צילום משרד עורכי דין דן הלפרט, פלאש 90/ גילי יערי, shutterstock)
בתחילת שנת 2023 פרסמה חברת BDI נתונים מדאיגים שהצביעו על חשש ממשי לקריסת חברות יזמיות וקבלניות בתחום הנדל"ן. חברת דירוג האשראי העריכה בתחילת 2023 כי קבלנים ויזמים רבים יתדרדרו למצב של חדלות פירעון - כינוס נכסים, הקפאת הליכים, פירוק וכד'.
עם סיום השנה ניתן כבר לומר באופן ברור, כי שנת 2023 שנה קשה מאוד עבור קבלנים ויזמים. עליית הריבית, הקיפאון במחירי הייתה המכירה ועצירת המכירות, גררו קבלנים ויזמים רבים שנטלו מינוף יתר להתחפר בחובות.
ואז באה המלחמה הקשה וחבטה בהם שוב באופן קשה, כאשר בעקבותיה הושבתו אתרי בניה רבים שהסתמכו על פועלי בניין פלסטינים. אתרים אחרים שהעסיקו פועלים ממזרח אירופה ואסיה סבלו אף הם מעזיבה של פועלים שברחו עם פרוץ המלחמה לארצותיהם.
אחת הסוגיות המדוברות בשוק הנדלן למגורים מאז פרוץ המלחמה, היא עיכוב הבניה שיוביל לאיחור במסירת דירות ויטיל נטל כלכלי כבד (נוסף) על החברות היזמיות והקבלניות.
עיכוב במסירת דירה חדשה גורם קודם כל עוגמת נפש רבה למי שמצפה לה בכיליון עיניים וזקוק לה כל כך, בין אם מדובר במי שרכש ממיטב כספו דירה למגורים או להשקעה ובין אם מדובר בבעלי דירות במתחמי פינוי בינוי או תמ"א 38 אשר מסרו לידי יזם את דירתם הישנה, קורת הגג שלראשם, כנגד התחייבות מצידו להעמיד להם דירה חדשה במועד ברור.
אך מעבר לכך, עיכוב  במסירת דירה חדשה הוא גם נטל כלכלי משמעותי שעלול להצטבר לסכומים ניכרים (עשרות אלפי שקלים חדשים ויותר).
בעלי הדירות שלא מקבלים את דירתם החדשה בזמן, נאלצים לשלם מכיסם דמי שכירות נוספים בדירות החלופיות בהן הם מתגוררים. מי שהסתמך על תקבולי השכירות שיקבל מהשכרת דירתו החדשה ניזוק אף הוא מכך שהשכרת הדירה נדחית. שלא לדבר על הנזק הנוסף האישי- משפחתי (הילדים כבר נרשמו לבית הספר ולגן הילדים הסמוך לבניין החדש אך יאלצו לעכב את הצטרפותם במספר חודשים).
השאלה הגדולה היא מי צריך לשאת על גבו את הנטל הכלכלי של האיחור במסירה.
תשובה לשאלה זו קשורה בשאלת האחריות...
ככל והקבלן הוא האחראי לאיחור, אזי הוא יאלץ לשלם לרוכשי הדירות פיצוי כספי בגין כל יום של איחור. אולם, אם האחריות לאיחור לא תוטל על הקבלן, אלא ימצא שהיא נובעת מאירוע שקרה וגרם לעיכוב ואשר לקבלן לא הייתה השפעה עליו, אזי הקבלן לא יחויב בתשלום הפיצוי הכספי והנזק כולו יוותר בכיסם של רוכשי הדירות...
לכן, לפנינו סוגיה כלכלית של ממש- כיצד יחולק הנזק בין היזם/קבלן ובין רוכשי הדירות.
ברור לכל בר דעת, שאתר בניה שמתרוקן באחת מפועליו בשל מלחמה, ניזוק בצורה קשה ויסבול מעיכובים בביצוע העבודות ובמסירת הדירות החדשות וגם ברור שיהיה קשה לייחס לקבלן אחריות לנזק שיגרם כתוצאה מכך (לפחות לתקופה מסוימת של הערכות להבאת פועלי בנין אחרים).
אך, מנגד, נשאלת השאלה, האם כל קבלן המצוי בעיצומה של בניה זכאי לטעון שהמלחמה גרמה לעיכובים בביצוע עבודות הבניה וכי הוא איננו אחראי לפצות את רוכשי הדירות?
סוגיה זו הפכה עם פרוץ המלחמה, כאמור, לאחת הסוגיות המהותיות עבור היזמים/ הקבלנים ועבור רוכשי הדירות ובעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית.
מיד עם פרוץ המלחמה החלה תופעה חדשה של הפצת הודעות על ידי יזמים וקבלנים המדווחים לרוכשי הדירות באופן לאקוני ושרירותי על איחורים צפויים במועד מסירת הדירות החדשות בשל עיכובים הנובעים מהמלחמה.
האם דיווחים אלה נכונים? אמינים? הוגנים? האם יש בהם די כדי למלט את היזם או הקבלן מאחריות לנזק שנגרם לרוכשי הדירות?
לדידי, שאלת האחריות לעיכוב ואיתה הקביעה האם היזם/קבלן צריך לשלם פיצוי לרוכש הדירה איננה ברורה מאליה. קיומה של המלחמה כשלעצמה, איננה מהווה סיבה מוצדקת לפטור את היזם / קבלן מאחריות.
לא כל אירוע, קשה ונורא ככל שיהיה, משפיע באמת על התקדמות עבודות הבניה בכל אתרי הבניה במדינת ישראל. כך גם המלחמה. ככל ואתר הבניה מחזיק פועלים שאינם פלסטינים לא בהכרח תהיה השפעה של המלחמה על קצב ביצוע עבודות הבניה.
היזמים והקבלנים אינם רשאים למלט את עצמם מאחריותם לאיחור בכסות המלחמה. עליהם להוכיח "קשר סיבתי" בין המלחמה ובין העיכוב בביצוע עבודות הבניה והאיחור במסירה. אחרת, הם חייבים לשלם לרוכשי הדירות את מלוא הפיצוי הכספי המגיע להם.
האמור לעיל נתמך גם על ידי הוראות החוק (חוק החוזים תרופות) המתייחסות למקרים של "כוח עליון".
בתי המשפט קבעו לא אחת, כי יש לבחון על איזה צד ראוי להטיל את הסיכון לעיכוב במסירה וכי כחלק מבחינה זו יש לשקול שיקולים של צדק, חלוקת סיכונים ראויה וגם את עוצמת הנזק לצדדים.
בתי המשפט קבעו עוד, כי הנטל להוכיח שהאיחור נבע מאירוע של "כוח עליון" שאינו בשליטת הקבלן הוא על הקבלן עצמו וכי יש לנהוג בהקפדה יתרה בהגנה על זכיותיהם של רוכשי דירות.
הסוגיה הנדונה כאן עלתה ביתר שאת בתקופת הקורונה, כאשר קבלנים רבים טענו שהתפרצות נגיף הקורונה הוא "כוח עליון" שמסיר מהם אחריות לעיכובים שנגרמו בביצוע עבודות הבניה ולכן הם פטורים מאחריות ומתשלום פיצוי לרוכשי הדירות.
בתי המשפט קבעו אז, וניתן לייחס אמירות אלה גם לימינו אלה בהתאמות המתבקשות, כי "המילים 'משבר קורונה' אינן מילות קסם המזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית של מועד המסירה" וכי "על המבקש להסתמך על כך כעילה לעיכוב, מוטל הנטל להוכיח התקיימות נסיבות אובייקטיביות ומשמעותיות שמנעו את האפשרות לקיים את חוזה המכר במועד".
לרוב, טענות עיכוב בשל משבר הקורונה נדחו משום שהקבלן כשל בהוכחת קשר סיבתי לאיחור במסירה.
המסקנות העולות מהאמור לעיל חשובות ומהותיות מאוד הן עבור רוכשי דירות מקבלן והן עבור בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
נמצאנו למדים, כי היזם/קבלן חייבים לשאת באחריות לכל עיכוב בביצוע העבודות ובמסירת הדירות החדשות ולשלם פיצוי כספי בגין איחור במסירה והם אינם רשאים להתנער מאחריותם בכסות המלחמה.
רק ככל ויוכיחו (והנטל בעניין זה מוטל עליהם!) כי קיים קשר ישיר בין אירועי המלחמה ובין העיכוב בעבודות הבניה, ניתן יהיה, אולי, לפטור אותם באופן מלא או חלקי מתשלום הפיצוי הכספי.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).
תגובות לכתבה(2):

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 2.
    קבלנים ויזמים נהיו מיליאררדרים מהפרוייקטים, אז שיישאו ב
    אנה 02/2024/13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כך צריך מי ישלם לדיירים שכירות וגם הטלטלה שבמציאת דירה שכורנ כי הקבלן הפר חוזה אבל את.הרווחים הגדולים הוא לוקח
    סגור
  • 1.
    זו הדעה של הכותב לא קביעה משפטית
    לא מבינה את הכותרת 02/2024/05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מאד לא מקצועי מצדכם לקחת מאמר דעה של עורך דין שיש לו נגיעה לדבר ולהפוך את הדעה שלו שאין לה שום תמיכה מפסיקה נוכחית או מעמדת הממונה על חוק מכר או משרד השיכון או יעוץ משפטי של משרד ממשלתי כלשהו. זו דעתו האישית בלבד
    סגור