הגברת שדרשה 4 דירות תמורה – ומה היא קיבלה? התחדשות ושות' פרק 3
התחדשות ושות' הוא פודקאסט בנושא התחדשות עירונית, שעושה לכם סדר בדרך לדירה החדשה. בפרק השלישי: עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין על הנושא שהכי מעסיק את בעלי הזכויות: התמורות
אתר ice מציג: התחדשות ושות' – פודקאסט בנושא התחדשות עירונית, שמבקש להפוך את התהליך המורכב לנגיש ומובן יותר עבור בעלי הדירות. בכל פרק אנחנו נדבר עם מומחים, נשתף בסיפורים מהשטח, ונעשה לכם סדר בדרך לדירה החדשה – עם כל מה שכדאי לדעת.
לאחר שבשני הפרקים הראשונים עסקנו בהתאגדות בעלי הדירות ובהקמת הנציגות, בגיבוש נבחרת יועצים מקצועית שתלווה את הפרויקט ובבחירת חברה יזמית – במוקד הפרק השלישי עומד נושא התמורות, או במילים פשוטות יותר: מה יקבלו בעלי הזכויות מהיזם בסיום הפרויקט?
לצפייה בפרק המלא:
איך נקבעות התמורות ומהי טבלת הניקוד? כיצד מייצרים הסכמות בין בעלי זכויות שאינם רואים עין בעין? והאם העובדה שרבות מהרשויות המקומיות לא מאפשרות תוספת של למעלה מ-12 מ"ר בפרויקטים של פינוי-בינוי, מקלה על השיח בין דיירים ויזמים או דווקא מקשה עליו? עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הבעלים של פרבמן, רשף ושות', ממשרדי ההתחדשות העירונית החלוציים והוותיקים בישראל; ונחמה בוגין, העומדת בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל – עם ההסברים והתובנות.
"נושא התמורות הוא נושא מורכב", מדגישה עו"ד אפרת רשף. "צריך להביא בחשבון שבכל מתחם של פינוי-בינוי יש שונות גדולה לא רק בין בניין לבניין, אלא לפעמים קיימת שונות גם בתוך הבניינים עצמם. כדי לגשר על השונות הזו ועל הפערים – כמו למשל במקרים של דירות גג שכבר ביצעו הרחבות עם היתר או בלי היתר, מרפסות שנבנו בחלק מהדירות, חצרות שסופחו לדירות מסוימות – אנחנו נעזרים במנגנונים שמאיים".
"המציאות בתחום מלמדת שברגע שבעלי הזכויות מנסים בעצמם לגשר על הפערים והשונות – זה בדרך כלל נועד לכישלון, ובפועל מעכב את מימוש הפרויקטים", מחדדת עו"ד רשף. "ברגע שמוביל את התהליך גורם חיצוני, איש מקצוע מנוסה, שמציג מנגנון שמאי שעושה היגיון ומייצר עיקרון של אחידות בין בעלי הזכויות – זה עוזר לנו, עורכי הדין, להגדיל את מעגל החותמים ולקדם את הפרויקט".
"שיתוף הפעולה בין עורכי הדין ובין השמאי הוא קריטי", מבהירה נחמה בוגין. "הרמוניה בין עורכי הדין לשמאי, מייצרת את הפתרונות המיטביים עבור בעלי הדירות. מעבר לזה, כשמאית של דיירים, אני מרשה לעצמי להגיד: תמורות נכונות הן כאלו שהן גם הוגנות כלפי בעלי הזכויות, וגם מאפשרות רווחיות נכונה ליזם – כי אם נשחט את היזם, בסופו של דבר לא יהיה פרויקט".
על האופן בו נקבעות התמורות במיזמי פינוי-בינוי, מרחיבה בוגין: "מסגרת התמורות מגדירה למעשה את תוספת השטח, שיקבלו הדיירים בדירות החדשות ואת המפרט הטכני. לחלוקה הפנימית של הדירות בבניין החדש נועדה טבלת הניקוד עליה אמון השמאי. ברמה הפרקטית, השמאי מדרג את הדירות מהניקוד הגבוה ביותר לניקוד הנמוך ביותר – היבט שקובע את סדר בחירת דירות התמורה. הדייר שקיבל את הניקוד הגבוה ביותר בוחר ראשון וכך הלאה. חשוב להבין: התהליך החלוקה הפנימית של דירות התמורה הוא סופר רגיש, ומחויב להתבצע בשקיפות מלאה".
אחד החסמים הבולטים בתחום ההתחדשות העירונית, נוגע לבעלי דירות המבקשים תמורות לא ריאליות – עניין שעלול להקשות על מימוש הפרויקט. כאחד שמכיר את השטח היטב, עו"ד פרבמן כבר נתקל בלא מעט דוגמאות מהשטח. "ב-2009 הפסדנו במכרז לייצג את בעלי הדירות, לאחר שעורך דין שהתמודד מולנו הציע להם הצעה מאוד יפה: מכפיל של 2 לגודל הדירה הקיימת, אם זה מתחלק ב-70 ממספר שלם – זה כמות הדירות שיקבלו", משחזר עו"ד פרבמן. "רק בשביל לסבר את האוזן: אם מדובר בדירה של 105 מטרים, כפול 2 זה 210 מטרים, והבעלים יקבלו 3 דירות. אני אמרתי לאותם בעלי הדירות: 'חברים יקרים, אנחנו לא יכולים לתת לכם כאלו תמורות, אבל אני אומר לכם אחד משניים – או שאחרי כמה שנים תבינו שהתמורות הללו לא רלוונטיות ותחזרו אלינו, או שמרוב בושה, תלכו לחפש משרד עורכי דין אחר".
"ב-2016 בעלי דירות נחתו אצלנו במשרד", ממשיך עו"ד פרבמן. "הם בחרו בנו להוביל את הפרויקט. אז באה אליי גברת, עם דירה קיימת של 140 מ"ר, כשלפי התחשיב של אותו עורך דין, מגיעות לה 4 דירות תמורה – ואומרת לי 'מגיעות לי 4 דירות ואתה מציע רק 25 מ"ר'. איך זה הסתיים? אחרי שהגענו לרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות אותה גברת חתמה – אבל את המקרה הזה אני זוכר היטב".
