פרויקטים
"מה עם הפריפריה?": עו"ד נוריאל אור על תיקוני החקיקה בהתחדשות העירונית
הורדת הרוב הדרוש לתביעת דיירים סרבנים והסדרת גובה היטל ההשבחה הם רק חלק משורה של תיקונים שאישרה ועדת השרים לענייני חקיקה. האם מדובר במציאות חדשה עבור היזמים ובעלי הדירות? עו"ד נוריאל אור, מומחה למקרקעין והתחדשות עירונית, מצנן את ההתלהבות
ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה בימים האחרונים שורה של תיקוני חקיקה, העתידים, כך על לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, "לשנות משמעותית" את התחום המתפתח עליו היא אמונה.
אחד התיקונים העיקריים טמון בהורדת הרוב הדרוש לתביעת דיירים סרבנים במיזמי פינוי-בינוי מ-80% כיום ל-66%. בהמשך לכך נקבע כי היזם יוכל גם הוא, בנוסף לדיירים האחרים, להגיש תביעה נגד דייר סרבן - זאת בתנאי שיאפשר לדיירים להצטרף לתביעה. עוד הוחלט כי במקרה בו דייר ביצע עבירת בנייה, הוא לא ייכלל במניין הדרוש לתביעת דייר סרבן.
תיקון נוסף נוגע להיטל ההשבחה, שיעמוד על שיעור קבוע של 25% בפרויקטים של פינוי-בינוי. עם זאת, הוועדות המקומיות ברשויות תהיינה רשאיות לקבוע שיעור היטל השבחה שונה, בחלוקה לפי אזורים ובהתאם לשלוש מדרגות מיסוי - 50% היטל, 25% היטל או פטור מלא מהיטל השבחה (0%) - ובמטרה לייצר עבור השחקנים בתחום את הוודאות הנדרשת לקידום פרויקטים. באשר לקרן להתחדשות עירונית, אשר המתינה לאורך שנים להפשרה, נקבע כי היא תבוטל וכספיה יועברו לטובת קידום הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית.
המטרות המוצהרות בבסיס התיקונים הן לשחרר חסמים בהתחדשות עירונית, להקל על התקדמות התהליכים, לחזק את ההגנה על אוכלוסיות מוחלשות דוגמת קשישים ונכים, וכמובן להגביר את הוודאות באשר לקידומם של פרויקטים – הן עבור היזמים והן עבור בעלי הדירות. יש לציין כי כעת צריכים התיקונים האמורים לעבור את אישור הכנסת, אבל הרושם המתקבל הוא שמדובר בהליך פורמלי בלבד.
הפחתה פריפריאלית
על פניו מדובר במגוון תיקונים מרחיקי לכת הצפויים לשנות את עולם ההתחדשות העירונית מקצה לקצה, אבל האם באמת מדובר בבשורות המסוגלות לחלחל גם אל השטח? עו"ד נוריאל אור, המתמחה בין השאר בעסקאות מקרקעין ובהתחדשות עירונית, מבקש לצנן את ההתלהבות.
"יש מטרות מוצהרות לאותם תיקונים, והשאלה שצריכה להישאל היא מה עושים כדי לקדם כל אחת מהמטרות", פותח עו"ד אור בראיון ל-ice. "בעניין היטל ההשבחה – הפחתות של היטלים ומיסוי בכלל יכולות לסייע לביצוע עסקאות, בעיקר בפריפריה, שם, נכון להיום כמעט ולא מתבצעים פרויקטים של התחדשות עירונית בגלל היעדר כדאיות כלכלית".
"במציאות הנוכחית המדינה לא הצליחה לגבש משוואה שתמשוך את היזמים לפעול גם מחוץ לאזורי הביקוש, ולכן ברבים מהיישובים המשוועים להתחדשות עירונית אין למעשה כמעט פרויקטים", מוסיף עו"ד אור. "המטרה העיקרית של תמ"א 38 היא הרי לחזק ולהגן מפני רעידות אדמה, אז איפה צריך להפחית את ההיטלים? איזו בשורה יש כאן ליישובים שעל השבר הסורי-אפריקאי – דוגמת בית שאן וטבריה. מה עם הפריפריה? שם ההפחתות הללו יוכלו באמת לעזור".
עו"ד אור גם לא אופטימי במיוחד באשר לשינוי הנוגע להפחתת הרוב הדרוש לתביעת דייר סרבן. "על פניו מדובר אמנם בשינוי מרחיק לכת והיחיד שיכול לכאורה לשחרר את אחד החסמים הראשיים בהתחדשות עירונית, אבל הבעיה היא לגבי מה שקורה בשטח", הוא מסביר. "ההנחה הבסיסית היא שנדרש 100% הסכמה כדי להוציא פרויקט אל הפועל: 80% בהסכמה חופשית והיתר בהסכמה כפויה באמצעות הגשת תביעת דייר סרבן. כלומר, לא מדובר במצב שבו ברגע שהשגת 80% חתימות, אתה יכול לצאת לדרך. על היזם לדאוג גם להחתמת ה-20% הנותרים, והוא יכול לעשות זאת באמצעות הסכמה כפויה, כלומר פסק דין המחייב אותם לחתום".
על פי עו"ד אור, הכותב בימים אלה את עבודת הדוקטורט שלו בנושא התחדשות עירונית בישראל ובעולם, "הורדת הרוב הדרוש ל-66% לא תסייע בהכרח. זה אמנם צעד אחד קדימה, אבל לא רק שהוא לא מספיק, אלא עלול במקרים מסוימים לגרום נזק ולהאריך את הפרויקט. את המתנגדים אמורים לתבוע בבית המשפט, והורדת הרוב הדרוש לשני שליש תביא לכך שבפועל, היזם יידרש להגיש תביעה כנגד יותר מתנגדים. זה שניתן לתבוע יותר אנשים בבית משפט לא בהכרח יקל על היזם או על התקדמות הפרויקט, אלא עלול לגרום להליך מסורבל מול צדדים רבים עם טענות רבות יותר, והליכים משפטיים שעלולים להימשך שנים ארוכות. מצד שני, אם אתה מתנגד, אבל שומע שהושגה ההסכמה הדרושה בחוק, יכול להיות שתשתכנע ללכת עם היזם ולהימנע מבתי משפט".
שינוי קוסמטי
שינוי נוסף שהודגש הוא האפשרות לאפשר ליזם להגיש תביעה כנגד דייר סרבן במסגרת מיזמי פינוי-בינוי, כאמור, בתנאי שיצרף את בעלי הדירות לתביעה. אלא, שלדברי עו"ד אור ספק גדול אם הגדרות מסוג תיקון או שינוי אכן מתאימות במקרה הזה. "ברוב המכריע של המקרים, המצב היום הוא שבעלי הדירות רשומים כתובעים רק מבחינה פורמלית, אבל היזם הוא שמעמיד את עורך הדין, מממן ומנהל את התביעה בפועל", הוא מרחיב. "התיקון פשוט שם את היזם בכותרת מבחינה רשמית ולא את בעלי הדירות, אבל מבחינה מהותית לא בטוח שיש כאן שינוי של ממש. בשורה התחתונה המחוקק פשוט הכיר במצב הקיים".
שינוי נוסף שהודגש הוא האפשרות לאפשר ליזם להגיש תביעה כנגד דייר סרבן במסגרת מיזמי פינוי-בינוי, כאמור, בתנאי שיצרף את בעלי הדירות לתביעה. אלא, שלדברי עו"ד אור ספק גדול אם הגדרות מסוג תיקון או שינוי אכן מתאימות במקרה הזה. "ברוב המכריע של המקרים, המצב היום הוא שבעלי הדירות רשומים כתובעים רק מבחינה פורמלית, אבל היזם הוא שמעמיד את עורך הדין, מממן ומנהל את התביעה בפועל", הוא מרחיב. "התיקון פשוט שם את היזם בכותרת מבחינה רשמית ולא את בעלי הדירות, אבל מבחינה מהותית לא בטוח שיש כאן שינוי של ממש. בשורה התחתונה המחוקק פשוט הכיר במצב הקיים".
אז היכן בכל זאת תיקוני החקיקה באים לידי ביטוי הלכה למעשה? במקרה בו דייר ביצע עבירת בנייה ולא ייכלל במניין הדרוש לתביעת דייר סרבן. "מדובר בשינוי חיובי מאוד, היות וידוע שיש לא מעט בעיות עם בעלי דירות שעשו עבירות בנייה – הם הוסיפו חדר או סגרו מרפסת, ולמעשה דורשים תמורות על התוספות האלה ומעכבים הוצאה לדרך של פרויקטים", מפרט עו"ד אור. "העובדה שהם לא ייחשבו עוד במניין הדרוש לתביעת דיירים מתנגדים יכולה להקל ולסייע מבחינת התמורות. לעיתים קרובות קשה לשכנע את אותם אנשים שביצעו עבירות, אבל כעת לא צריך את ההסכמה שלהם. מצד שני, המו"מ מולם הופך קל יותר כי הם מבינים שלפי חוק אין להם יכולת להתעקש על התמורות בגין העבירות שביצעו".
בכל הקשור לביטול הקרן להתחדשות עירונית והעברת הכספים לקידום הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית, מבהיר עו"ד אור כי המבחן האמיתי יהיה יישום התיקון בפועל. "תיאורטית התיקון אמור לנתב כספים לפרויקטים ולא לשכב בקרן. רק שנראה את הכספים מגיעים לשטח, נדע שיש פה בשורה אמיתית".
פרויקט פינוי-בינוי ברמת גן צילום: אלירן אביטל
ודאות מוגברת
מעבר לתיקונים "הפופולריים", מבקש עו"ד אור להתייחס לתיקונים חשובים נוספים, כאלה שזכו לתהודה פחותה יותר, ככל הנראה מכיוון שהם נוגעים פחות לכסף ולסוגיות מימון למיניהן ויותר להגברת הוודאות למימוש פרויקטים.
מעבר לתיקונים "הפופולריים", מבקש עו"ד אור להתייחס לתיקונים חשובים נוספים, כאלה שזכו לתהודה פחותה יותר, ככל הנראה מכיוון שהם נוגעים פחות לכסף ולסוגיות מימון למיניהן ויותר להגברת הוודאות למימוש פרויקטים.
אחד התיקונים המוצעים הוא הענקת אפשרות ליזמים לצרף לתביעה חוות דעת שמאית על מנת להוכיח שיש שוויון בין הדיירים. "זה אמנם כבר קורה היום, אבל מדובר בחובה חשובה שהוכנסה רשמית לחוק", מנתח נוריאל. "המשמעות היא ששני הצדדים - היזם ובעלי הדירות - יודעים מראש את תנאי הפתיחה, כמו גם את העובדה שיש הרבה פחות מרווח לסחטנות".
עניין חשוב נוסף, מציין עו"ד אור, טמון בהגבלת תוקף העסקאות, כאשר לבעלי הדירות תהיה זכות ביטול לאחר 24 חודשים ממועד החתימה על העסקה בפרויקט פינוי-בינוי ו-18 חודשים בעסקת תמ"א 38. "זה שינוי מהותי מאוד, כי לא בכל ההסכמים היום בעלי דירות קובעים תנאים לביטול ההסכם", הוא אומר. "כשידוע על פי חוק כי עסקה שלא יצאה לפועל יכולה להתבטל אחרי פרק זמן קבוע, זה בהחלט מגביר את הוודאות".
עוד שינוי שלא דובר עליו מספיק, מציין עו"ד אור, מתייחס לפרטים שעל פי התיקון לחוק חייבים להיכלל בכל הסכם של פינוי-בינוי, דוגמת קביעת העקרונות שלפיהם מעניק היזם תמורות לדיירים – באחוזים לפי שטח הדירה או על פי מפתח שקובע שמאי, וכן הסדרת מועדים להתקדמות הפרויקט כולל דד ליין שנקבע מראש למסירת הדירות: "אלו סעיפים חשובים מאוד שחייבים להיכתב בכל הסכם ותורמים מאוד להגברת הוודאות", הוא מבהיר. "בזכותם הדיאלוג בין בעלי הדירות ליזמים יהיה מועיל יותר, ולכל הגורמים יהיה ביטחון בפרויקט ורצון להביא אותו בהקדם האפשרי אל קו הסיום".
עו"ד נוריאל אור הוא הבעלים של משרד אור ושות' - המתמחה בהתחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה, ייצוג בפרויקטים של תמ"א 38, כינוסי נכסים במקרקעין ופינוי-בינוי של מתחמים.
