פרויקטים
"יצירתיות בכל פרמטר": החברה עם הנוסחה להתחדשות עירונית אפקטיבית
עם כמות דו ספרתית של פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א, מרכז העיר נדל"ן היא מהשחקניות הצומחות בתחום ההתחדשות העירונית. בריאיון ליום העצמאות מספרים ראשי החברה על דיירים שאיבדו תקווה וזוכים כעת לאופק, על האג'נדה החברתית ועל המודל המקצועי – ויש להם גם מסר למקבלי ההחלטות בממשלה
פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב דניאל 12 בבת ים כבר עמד בפני שוקת שבורה. אף שמדובר בבניין סדוק ורעוע, שהוקם עוד בשנות ה-60 של המאה הקודמת ונזקק בדחיפות למתיחת פנים יסודית, כבר נראה היה שהסיכוי לשקם אותו שואף לאפס. עם תהליכים שלא מתקדמים לשום מקום ובעלי דירות מיואשים, התחושה הייתה שהנה עוד מיזם עומד להיגנז ולהיות חלק מסטטיסטיקה עגומה של מבנים שלא יזכו להתחדשות.
במצב העניינים המורכב, מי שהחליטה להרים את הכפפה ולנסות לחלץ את הפרויקט היא חברת מרכז העיר נדל"ן. "פנו אלינו בנוגע לפרויקט תמ"א 38 שלאורך תקופה ארוכה התקשה להתרומם", משחזר אלון קליין, מראשי החברה, בריאיון לאתר ice לכבוד יום העצמאות. "פגשנו בעלי הדירות שהאמון שלהם בפרויקט נסדק לחלוטין וכבר היו קרובים להרים ידיים. ככל שנכנסנו לעובי הקורה, הבנו שמוקדם להספיד את המיזם. שינינו חשיבה, לטשנו את התוכניות ורתמנו את בעלי הדירות להתנעה מחודשת של הפרויקט".
היום, סימני השאלה כבר התפוגגו, כשבשטח מתנהלות העבודות בקצב גבוה. במסגרת הפרויקט, המתבצע במסלול של עיבוי וחיזוק, לצד 30 הדירות הקיימות נבנות 32 דירות חדשות. "הדיירים יזכו לחיים חדשים, עם דירות משודרגות, ממ"ד, מרפסת וחניה, לצד מעלית ולובי מהודר. מעבר לזה, למעלה משני שליש מהדירות החדשות בבניין נמכרו תוך פחות משנה", מתגאה קליין. "הפרויקט הזה הוא הוכחה לחשיבות תחום ההתחדשות העירונית, ליתרונות הגלומים בו ולשינוי שהוא יכול לחולל".
פרויקט התמ"א ברחוב דניאל בבת ים (צילום והדמיה: באדיבות מרכז העיר נדל"ן, זיתוני הדמיות)
מומחיות, ניסיון, מקוריות
הפרויקט ברחוב דניאל 12 הוא עדות לא רק לצורך הבוער בהתחדשות עירונית, אלא גם ליכולות שמביאה עימה מרכז העיר נדל"ן, הממצבת עצמה כאחת השחקניות הצומחות בתחום. בהובלת אלון קליין, עופר וילנצ'יק ואבשלום שגיא, אמונה החברה על מספר דו ספרתי של פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי בלב אזורי הביקוש – בערים דוגמת תל אביב-יפו, בת ים, ראשון לציון, הרצליה, ירושלים, רחובות וחיפה – הכוללים מאות דירות בשלבים שונים של תכנון, שיווק ואכלוס.
הפרויקט ברחוב דניאל 12 הוא עדות לא רק לצורך הבוער בהתחדשות עירונית, אלא גם ליכולות שמביאה עימה מרכז העיר נדל"ן, הממצבת עצמה כאחת השחקניות הצומחות בתחום. בהובלת אלון קליין, עופר וילנצ'יק ואבשלום שגיא, אמונה החברה על מספר דו ספרתי של פרויקטים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי בלב אזורי הביקוש – בערים דוגמת תל אביב-יפו, בת ים, ראשון לציון, הרצליה, ירושלים, רחובות וחיפה – הכוללים מאות דירות בשלבים שונים של תכנון, שיווק ואכלוס.
על רקע יום העצמאות ה-74 מסכמת מרכז העיר נדל"ן תקופה מוצלחת, המתורגמת לגידול בכמות ובהיקפי המיזמים, כשמגוון פרויקטים שמקדמת החברה רשמו במהלך החודשים האחרונים נקודות ציון משמעותיות. כך לדוגמה, בתל אביב-יפו, הפרויקט במפגש הרחובות מלצ'ט 28 ושינקין 52, כבר נמצא בישורת האחרונה. "מדובר במיזם שממזג בין התחדשות עירונית לשימור, ומחייב אותנו להתנהלות בכללי משחק מחמירים", מפרט עופר וילנצ'יק. "בשל מרחב התמרון המוגבל, נדרשנו פה ליצירתיות בכל פרמטר. אנחנו ידענו להתכתב עם השפה האדריכלית, ההיסטוריה והצביון של הבניין, ולשלב בין ישן וחדש. אל 5 דירות קיימות ו-3 יחידות מסחר, הוספנו 8 דירות חדשות, הנמצאות ממש לקראת מסירה".
עוד נדבך חשוב בפעילות החברה, נוגע להתרחבותה ליעד נוסף, ירושלים – עם פרויקט ביכורים בשכונת ארנונה היוקרתית. "ירושלים נמצאת בתנופת התחדשות עירונית וחשוב לנו לקחת חלק בשינוי שעוברת הבירה", אומר אבשלום שגיא. "זהו למעשה מיזם חלוצי באחת השכונות הציוריות של ירושלים. הפרויקט נמצא ברחוב קורא הדורות 29, כולל 11 דירות ומציע מיקום שקט ופסטורלי, כשמוקדי קניות, תעסוקה ובילוי נמצאים במרחק נגיעה".
המודל המנחה את מרכז העיר נדל"ן, הוא שליטה מלאה בכל שלבי התהליך: "הרציונל הוא שהפרויקט כולו – מהקשר עם בעלי הדירות, דרך הליכי התכנון והרישוי, ועד עבודות הביצוע – יתנהל IN HOUSE, בלי גורמי משנה ומתווכים", מסביר קליין. "באופן הזה יש בקרה ופיקוח רציפים, המוודאים היצמדות אל ייעדי הפרויקט, לוחות הזמנים והתקציב".
התפתחותה של החברה צועדת יד ביד גם עם המציאות המשתנה בתחום, כשמיזמי פינוי-בינוי תופסים נתח גדל והולך בעוגת הפרויקטים. "התחום עובר בהדרגה ממסלול של תמ"א 38 למסלול של פינוי-בינוי, ובהתאם לכך הצרכים הקהילתיים והעירוניים הופכים למרכיב קריטי בכל פרויקט", מרחיב קליין. "חשוב להבין, התחדשות עירונית היא לא עוד מיזם בנייה, זהו סקטור שדורש מהעוסקים בו מומחיות, ניסיון, אורך רוח ומקוריות. הבסיס להתקדמות טמון בראש ובראשונה ביצירת דיאלוג עם הדיירים, שהם בעלי הקרקע. זו הסיבה שהקמנו בחברה מערך ייעודי המוקדש לאינטראקציה מולם, ואנו נעזרים גם בסקרים חברתיים ומחקרים דמוגרפיים, כדי לתת מענה מקיף ושלם לבעלי הדירות בפרויקטים שלנו".
הפרויקטים ברחוב קורא הדורות בירושלים וברחוב טרכטנברג בראשון לציון (הדמיות: סטודיו וידה הדמיות, זיתוני הדמיות)
האינטרס המקומי והשיקול הלאומי
אם בעבר התנהל תחום ההתחדשות העירונית בשוליים, הרי שעושה רושם שבישראל של 2022 יש קונצנזוס רחב באשר לנחיצותו. רעידת האדמה בעוצמה של 3.7 בסולם ריכטר שהורגשה השבוע בצפון, מצטרפת לרעשים שהתרחשו באזור לפני שבועות ספורים, לטילים שנחתו ברחבי הארץ בזמן מבצע "שומר החומות", לבניין שקרס בחולון בספטמבר ולמבנים לאחרים שפונו מדייריהם – מכלול של אירועים הממחישים הלכה למעשה את הצורך הבוער במיגון מבנים ישנים ומסוכנים.
אם בעבר התנהל תחום ההתחדשות העירונית בשוליים, הרי שעושה רושם שבישראל של 2022 יש קונצנזוס רחב באשר לנחיצותו. רעידת האדמה בעוצמה של 3.7 בסולם ריכטר שהורגשה השבוע בצפון, מצטרפת לרעשים שהתרחשו באזור לפני שבועות ספורים, לטילים שנחתו ברחבי הארץ בזמן מבצע "שומר החומות", לבניין שקרס בחולון בספטמבר ולמבנים לאחרים שפונו מדייריהם – מכלול של אירועים הממחישים הלכה למעשה את הצורך הבוער במיגון מבנים ישנים ומסוכנים.
"חייבים לפעול, אסור לחכות לאסון הבא", קובעים וילנצ'יק, שגיא וקליין. "צריך להסתכל על התמונה הרחבה ולהביא בחשבון גם את היצע המגורים הקיים שלא מדביק את הביקוש, את מיעוט הקרקעות במרכזי ערים מחד, ואת גידול האוכלוסייה מאידך – כך שברור לכולם שהתחדשות עירונית היא הכרח. התחום הזה עובר מהפכה וצובר תאוצה, ועדיין, הוא אפוף באי ודאות".
כאשר מתבקשים השלושה לשים את האצבע על חסם דומיננטי, מבחינתם התשובה חד משמעית: "תהליכי התכנון והרישוי ברשויות המקומיות הפכו לכמעט בלתי אפשריים ומונעים מפרויקטים רבים לצאת אל הפועל. לא יעלה על הדעת שבגלל הביורוקרטיה המסורבלת, הוצאת היתר נמשכת שנים על גבי שנים. התחושה היא שהכוח נמצא בידי העיריות ולא בידי המדינה, כשהאינטרסים המקומיים המיידיים גוברים על שיקולים לאומיים".
דבריהם של וילנצ'יק, שגיא וקליין משתקפים גם בדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם בחודש מרץ ומסכם את הפעילות בתחום בשנה החולפת. הדו"ח כולל התייחסות לפרקי הזמן הממושכים הכרוכים בהוצאת היתר – ומצביע על כך שהליך מתן היתר בנייה במסגרת תמ"א 38 ברעננה עמד על 6.2 שנים, ברמת גן על 5.4 שנים, בראשון לציון על 5.2 שנים ועל 4.4 שנים בחולון ובהרצליה.
"הנה דוגמה אחת מיני רבות שממחישה את האבסורד", משתף קליין. "פרויקט מועלה למערכת המקוונת, העירייה נדרשת להגיב ולסיים הליך פינג-פונג של תיקונים מול היזם בתוך 90 יום לכל היותר – אלא שהיא כלל לא מתייחסת לבקשה והפרויקט 'נזרק מהמערכת' וחוזר לנקודת ההתחלה. זו התנהלות שערורייתית, שמראה עד כמה הרשויות המקומיות עושות דין לעצמן".
נושא אחר שמצריך לטענת ראשי מרכז העיר נדל"ן התערבות נוספת, נוגע לסוגיית הדיירים הסרבנים. "חוק ההסדרים הפחית את הרוב הנדרש במיזמי פינוי-בינוי מ-80% ל-67% – ולמרות שהמהלך בהחלט מבורך, הוא עדיין לא שלם", מדגיש קליין. "אנו נתקלים לעיתים בדיירים שנחושים למנוע מפרויקט להתקדם, גם לאחר שאנו מנסים להבין את הצרכים והחששות, ולתת להם פתרונות".
"הטיפול בדיירים סרבנים וגם במתנגדים למיניהם חייב להיות אפקטיבי ומהיר יותר", ממשיך קליין. "הנושא הבוער הזה מחייב קבלת עדיפות ודחיפות במוסדות השיפוט, היות ומדובר בעיכובים שיכולים למוטט פרויקטים. לצערנו, ישנו מיעוט שמנסה לנצל זאת להשגת תמורות מפליגות ובכך פוגע למעשה באינטרסים של מרבית הדיירים. בנוסף, במצב הקיים, כאשר הגשת התנגדויות ממגרשים סמוכים אינה כרוכה בתשלום אגרות, קל לתקוע טריז בגלגלים ולעכב פרויקטים לפרקי זמן ארוכים. בכדי למזער את התופעה הזו, חשוב לייצר שיח אמיתי וכן עם הדיירים, להבין לעומקן את הסיבות להתנגדות ולפעול בנחישות במקרים של סרבנות חסרת הצדקה".
"בסופו של דבר התחדשות עירונית אפקטיבית מחייבת איזון בין כל צלעות המשולש – בעלי דירות, יזמים ורשויות", מסכמים בחברת מרכז העיר נדל"ן. "כשיחסי הכוחות אינם מאוזנים, זה מתכון בדוק לכשלים ובעיות. זה הזמן של כלל הגורמים לפעול בשיתוף פעולה ובהידברות, ויחד להירתם למאמץ להגדלת כמות הפרויקטים בהתחדשות עירונית".
