פרויקטים
ניו ארה: מפרויקט תמ"א קטן לאלפי דירות בהתחדשות עירונית
מה שהחל בעשור שעבר בפרויקט חיזוק ועיבוי, התפתח מאז לעשרות מיזמים מצפון עד דרום – ומיצב את ניו ארה כאחת החברות הצומחות בתחום. בראיון לאתר ice, מספר הבעלים והמנכ"ל אולג לוקינסקי על החזון החברתי-סביבתי ומסמן יעד שאפתני: הנפקה בתוך שלוש שנים
אחרי עשורים ארוכים במהלכם סבלה מהזנחה מתמשכת, ניצבת כעת שכונת קריית משה ברחובות לקראת מתיחת פנים של ממש. פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בישראל עתיד למתג מחדש את השכונה הוותיקה, לשדרג את מבניה ותשתיותיה, ולייצר אופק עבור אלפי תושביה הוותיקים.
פאני רוטנברג, המתגוררת בבניין בקריית משה למעלה מ-40 שנה, היא מאותם תושבים המצפים בקוצר רוח לשינוי פני השכונה. "נכנסתי לדירה ב-1979", היא מספרת. "מאז הבניין התיישן מאוד: הקירות סדוקים, הצנרת התפוצצה, מחניק וצפוף כאן, אין פה מעלית ולא ממ"ד. אני מפחדת לצאת מהדירה וליפול במדרגות. כל רגע שהבניין ממשיך לעמוד, זו סכנה. לא מגיע לנו לחיות בתנאים הללו".
דיירי המתחם החליטו לקחת את גורלם בידיהם, ולקדם פרויקט פינוי-בינוי. "לבניינים הישנים בקריית משה יש רק פתרון אחד: להרוס ולבנות מהבסיס – ובשאיפה כמה שיותר מהר", מדגישה רוטנברג, המשתייכת לנציגות הדיירים. "הבנו שאם אנחנו לא נתארגן, אף אחד לא יעשה את זה במקומנו. הקמנו נציגות, בחרנו עורך דין שייצג אותנו ויצאנו למכרז יזמים".
לחזון לחידוש המתחם והשכונה, שותפה ניו ארה ((New Era – חברת ההתחדשות העירונית, שהייתה מהראשונות להגיע לקריית משה, וקיבלה את המנדט מבעלי הדירות. "מהרגע הראשון הרגשנו שזו החברה שאנחנו רוצים", משחזרת רוטנברג. "בניו ארה מבינים שמאחורי הפרויקט יש בני אדם, השיח הוא בגובה בעיניים. אני לא מדברת רק בשם עצמי, כל מי שהוא חלק מהמתחם יגיד דברים דומים. מה הלאה? החלום שלי הוא להיכנס לדירה חדשה ומרווחת, עם מרפסת והרבה אוויר. בדירה כזו יהיה נעים לארח את הנכדים".
"הפרויקט משתלב היטב עם האג'נדה של החברה", מציין אולג לוקינסקי, הבעלים והמנכ"ל של ניו ארה. "אנחנו רואים בהתחדשות עירונית מנוע להשפעה חברתית-סביבתית, ובקריית משה העניין הזה לידי בא ביטוי באופן המיטבי – גם באשר לחידוש הדירות וגם באשר למעטפת. פרויקט כזה צפוי לשנות את איכות חיי הדיירים מקצה לקצה, ולהביא לשכונה אוכלוסיות חדשות".
המיזם בקריית משה הוא לא עוד פינוי-בינוי סטנדרטי, ומגלם בתוכו גם את אלמנט הקרקע המשלימה – שעלה לאחרונה לכותרות, בזכות פיילוט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון לסבסוד מיזמים בערים רחובות, לוד ואשקלון. "אנחנו מבקשים להרוס כ-100 יחידות דיור ישנות ולהקים במקומן כ-400 יחידות דיור מודרניות, חלקן על קרקע משלימה", מפרט לוקינסקי. "כדי לאפשר לדיירים הוותיקים לחזור ולהתגורר בדירות החדשות, אנו נעמיד עבורם גם קרן לתחזוקת הבניין לשנים הראשונות שלאחר האכלוס".
פרויקט הפינוי-בינוי ברחוב ברנר בפתח תקווה (מימין) ופרויקט התמ"א ברחוב הרצל בבת ים (הדמיות באדיבות ניו ארה)
שותפות אמיתית
ניו ארה למדה את תחום ההתחדשות העירונית מהיסוד – ותוך כדי תנועה הרחיבה את מוקדי הפעילות ונפחי הפרויקטים. המיזם הראשון היה באמצע העשור שעבר, תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי בבת ים. משם התקדמה החברה באופן מתון ומדורג: מבניין אחד לשני בניינים, משני בניינים לארבעה בניינים – ומתמ"א חיזוק ועיבוי לתמ"א הריסה ובנייה מחדש ומיזמי פינוי-בינוי. "צברנו ניסיון, והתאמנו את עצמנו לשינויים שעבר התחום", מבהיר לוקינסקי. "רק כשהרגשנו בשלים ומוכנים, לקחנו על עצמנו מיזמים גדולים ומורכבים יותר".
ניו ארה למדה את תחום ההתחדשות העירונית מהיסוד – ותוך כדי תנועה הרחיבה את מוקדי הפעילות ונפחי הפרויקטים. המיזם הראשון היה באמצע העשור שעבר, תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי בבת ים. משם התקדמה החברה באופן מתון ומדורג: מבניין אחד לשני בניינים, משני בניינים לארבעה בניינים – ומתמ"א חיזוק ועיבוי לתמ"א הריסה ובנייה מחדש ומיזמי פינוי-בינוי. "צברנו ניסיון, והתאמנו את עצמנו לשינויים שעבר התחום", מבהיר לוקינסקי. "רק כשהרגשנו בשלים ומוכנים, לקחנו על עצמנו מיזמים גדולים ומורכבים יותר".
נכון לקיץ 2022, ניו ארה כבר נמצאת במקום אחר לחלוטין: עם עשרות מיזמים וכ-3,000 יחידות דיור בשלבים שונים של תכנון, ביצוע, שיווק ואכלוס. אחד ההיבטים המזוהים עם החברה נוגע לאינטראקציה ההדוקה שהיא מצליחה עם בעלי הדירות בפרויקטים עליהם היא אמונה.
"התחדשות עירונית הרבה לפני שדרוג הבניינים, הוא תחום שעוסק באנשים", מרחיב לוקינסקי. "אנו פועלים לבסס שותפות אמיתית בין בעלי הדירות ובינינו, אחרת חבל על הזמן של כולנו. אחריותנו היא להיות זמינים ונגישים, רגישים וקשובים. הקמנו בניו ארה פונקציה ייעודית שתפקידה ללוות את בעלי הדירות לאורך כל התהליך, ואת הפונקציה הזו אנו כל הזמן משדרגים בעוד אנשי מקצוע".
"כמי שמלווה בעלי דירות בכמה מהפרויקטים שמקדמת ניו ארה, אני יכול לומר שהחוויה שלי מההתנהלות מולה היא נעימה וחיובית", מספר עו"ד ארנון יהב, שותף מנהל במשרד יהב ושות'. "זו חברה גדולה שמתנהלת כמו חברת בוטיק – עם מערך תומך, יחס אישי, ומעורבות גם של ההנהלה הבכירה בשיח מול בעלי הדירות. אולג נמצא בשטח, מכיר מקרוב את הפרטים הכי קטנים, ונותן את התחושה שיש על מי לסמוך. עניין חשוב לא פחות, טמון ביכולות של החברה לקדם פרויקטים באופן יעיל ומקצועי, מה שמגביר את האמון והביטחון של בעלי הדירות".
אדריכל חורש לריה, הבעלים של משרד קו אחד אדריכלים, מוביל את התכנון בכחמישה פרויקטים של ניו ארה. "התחדשות עירונית הוא תחום רווי אתגרים, הן ברמת התכנון והן ברמת הביצוע", הוא מסביר. "התחום הזה מחייב להביא בחשבון משתנים רבים ומגוונים – ובהם הצרכים והדרישות של בעלי הדירות והחברות היזמיות, כמו גם המטלות וההגבלים מצד הרשויות המקומיות – מה שמצמצם את מרחב התמרון ומצריך מאיתנו, האדריכלים, יצירתיות וגמישות שאינם נדרשים במיזמים 'רגילים'".
"ברמה הפרקטית", מתאר לריה, "עם האנשים בניו ארה אני עובד כבר שנים והדיאלוג בינינו מצוין. בחברה נותנים כבוד למקצוע האדריכלי – ומענקים לי את השקט התעשייתי לעשות את העבודה כפי שאני רואה לנכון. אין ניסיון לחסוך בכוח אדם וביועצים מלווים – ובשוק ההתחדשות עירונית זה לא תמיד מובן מאליו. פרויקט שממחיש את העניין הלכה למעשה הוא התמ"א 38 בבניין ברחוב הרצל בבת ים, הסמוך לחוף הים והטיילת. תנאי הפתיחה לא היו פשוטים, משום שמדובר בסביבה ימית על כל המשתמע מכך – וכדי לספק חניה ראויה ומערכות חדשות, נדרשנו לחפירה בעומק האדמה. שיתוף הפעולה עם ניו ארה היה ענייני ורציף, וסייע להביא את הפרויקט לידי מימוש".
מנכ"ל ניו ארה, אולג לוקינסקי. "התחדשות עירונית זה קודם כל אנשים" (צילום פזית אסולין, באדיבות ניו ארה)
"אנו שמים דגש נרחב גם על איכות הסביבה", מוסיף לוקינסקי. "הבנייה מתבצעת לפי תקנים מחמירים תוך שימוש בחומרים ירוקים. מעבר לזה, כשהרכבים החשמליים הולכים לתת את הטון, גם אנחנו נערכים לכך עם הקמת עמדות טעינה בחניונים. החברה אף בודקת אפשרויות להגברת השימוש באנרגיה מתחדשת בכל אחד מהפרויקטים שלנו".
חוסן כלכלי
ניו ארה ממצבת עצמה היום כאחת החברות הצומחות בנוף ההתחדשות העירונית, ומתוך ראייה אסטרטגית לטווח הארוך היא מרחיבה בהדרגה את גבולות הגזרה. אם בעבר התנקזה הפעילות לאזור בת ים רבתי, הרי שכעת בקנה פרויקטים מצפון (קריית ביאליק) ועד דרום (באר שבע). "מתוך היכרות מעמיקה של תחום ההתחדשות העירונית, אנו פועלים גם בערים בלב מוקדי הביקוש וגם בערים שעוד נמצאות מתחת לרדאר ובשנים הבאות ייהנו מתנופה", מעדכן לוקינסקי.
ניו ארה ממצבת עצמה היום כאחת החברות הצומחות בנוף ההתחדשות העירונית, ומתוך ראייה אסטרטגית לטווח הארוך היא מרחיבה בהדרגה את גבולות הגזרה. אם בעבר התנקזה הפעילות לאזור בת ים רבתי, הרי שכעת בקנה פרויקטים מצפון (קריית ביאליק) ועד דרום (באר שבע). "מתוך היכרות מעמיקה של תחום ההתחדשות העירונית, אנו פועלים גם בערים בלב מוקדי הביקוש וגם בערים שעוד נמצאות מתחת לרדאר ובשנים הבאות ייהנו מתנופה", מעדכן לוקינסקי.
דוגמה לפרויקט עליו מופקדת החברה שכבר זוכה להתעניינות רבה, הוא מתחם הפינוי-בינוי ברחוב ברנר בשכונת יוספטל בפתח תקווה. "זו שכונה שמשוועת להתחדשות עירונית", קובע לוקינסקי. "עם הרוח הגבית של ראש העיר רמי גרינברג ומנהלת ההתחדשות העירונית, גובשו תוכניות לבניית אלפי יחידות דיור חדשות. במתחם שאנו מקדמים ייבנו כ-200 יחידות דיור תחת כ-50 יחידות דיור קיימות. מחזור המכירות בפרויקט צפוי לעמוד על כ-300 מיליון שקלים".
בתחום דינמי ומרובה שחקנים כמו התחדשות עירונית, יתרון חשוב שמציגה ניו ארה נוגע לחוסן הכלכלי שהיא מציגה. "אנחנו מתבססים על הון עצמי, נמנעים מחלוקת דיווידנדים ומפנים את הכספים שלנו לטובת הפרויקטים הבאים", אומר לוקינסקי. "כמובן שהחברה גם נמצאת בקשר שוטף עם הבנקים ועם גופים פיננסים מובילים שמודעים לאיכויות שלנו".
במבט קדימה, ועל רקע הגידול שחווה החברה, בניו ארה מסמנים יעד שאפתני: הנפקה בתוך שלוש שנים, לצד כניסה לעוד מוקדים חדשים, כשאחת הערים שעל הכוונת היא אילת. "כולם מבינים עד כמה חשובה ההתחדשות העירונית לעתידה של מדינת ישראל", מסכמים בניו ארה. "אנחנו רוצים לקחת חלק משמעותי בתהליך ולהשאיר את טביעת האצבע שלנו".
