פרויקטים
מועדון המאה: משרד עורכי הדין שהשלים 100 פרויקטים בהתחדשות עירונית
משרד עורכי הדין פרבמן, רשף ושות' רושם נקודת ציון יוצאת דופן ובראיון משותף לאתר ice מתפנים שלושת השותפים לסכם שנה מורכבת בגזרת ההתחדשות העירונית: מהפעילות בצל עליות ריבית ויוקר מחייה, דרך אפקט הבחירות לרשויות המקומיות ועד לחסמים שטרם טופלו – ומקפידים לשדר אופטימיות: "התחום יעלה הילוך"
משרד עורכי הדין פרבמן, רשף ושות' הוא מהשמות המזוהים ביותר עם תחום ההתחדשות העירונית בישראל. המשרד מקפיד ללוות גם בעלי דירות וגם יזמים במגוון רחב של פרויקטים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, מצפון ועד דרום, ומבחינת השותפים במשרד – עורכי הדין גיא פרבמן, אפרת רשף וחן כהן – לשנה העברית שתינעל אוטוטו, יש משמעות מיוחדת.
"הייחודיות טמונה בציון 100 פרויקטים שייצגנו אשר חצו את קו הסיום ואוכלסו – הישג שאין לו אח ורע בתחום ההתחדשות העירונית", מספרים עורכי הדין פרבמן, רשף וכהן בראיון משותף לאתר ice לכבוד השנה העברית החדשה. "בנוסף, 24 פרויקטים שאנו מלווים הגיעו לשלבי הריסה ועברו את נקודת האל חזור. יש סיפוק גדול מכך שגם בתשפ"ג הצלחנו לחלץ פרויקטים שעמדו במקום לאורך שנים ארוכות – וכשבעלי דירות ויזמים כבר הרימו ידיים, ידענו לגבש פתרונות יצירתיים שיוציאו אותם אל הדרך".
"אצלנו אין פרויקט מועדף", מדגישים השלושה. "כל מיזם שמלווה המשרד – ולא משנה אם זה פינוי-בינוי או תמ"א 38, הגודל או המיקום – הוא עולם ומלואו. ככזה, הוא מקבל מאיתנו את הטיפול המיטבי ואת מלוא תשומת הלב. במבט לאחור, אפשר לומר שזו בהחלט הייתה שנה עמוסה עבור המשרד שלנו, והיא רק ממלאת אותנו באנרגיות ומוטיבציה להמשך".
טביעת האצבע של משרד פרבמן, רשף ושות', מורגשת היטב בשטח: בשנה האחרונה הצטרפו גם הערים שדרות ומגדל העמק, לרשימת היישובים בהם הוא מוביל התחדשות עירונית. "התחדשות עירונית היא ריצה למרחקים ארוכים. אנחנו תמיד מסתכלים כמה צעדים קדימה וערוכים להתרחבות התחום גם ליישובים שנמצאים מעבר ללב מוקדי הביקוש", מסביר עו"ד פרבמן. "חשוב לנו לפעול בערים ומועצות שעד כה היו מתחת לרדאר, ולהביא את בשורת ההתחדשות העירונית גם לשם".
"הפריפריה אמורה הייתה להיות חוד החנית של ההתחדשות העירונית, אבל המציאות מלמדת שעל רקע המשוואה הכלכלית, הפרויקטים התרכזו בעיקר במרכז הארץ", משלימה עו"ד רשף. "בישראל קיימים מבנים ישנים רבים שצו השעה הא למגן ולחדש אותם. הדברים מקבלים משנה תוקף כשמביאים בחשבון יישובים ששוכנים על השבר הסורי-אפריקאי וחשופים לתרחיש של רעידת אדמה. מספיק לראות מה קרה בימים האחרונים במרוקו כדי להבין את הדחיפות – וזה עוד לפני שבכלל דיברנו על איומי הטילים. לתחום הזה חשיבות רבה כמובן גם מהבחינה החברתית, ובהיבט הזה הוא מסוגל לחולל שינוי גדול. בקיצור ולעניין, היעד הוא שבכל אזור שבו מקודמת התחדשות עירונית, תהיה נוכחות של המשרד".
פרויקט שמלווה משרד פרבמן, רשף ושות'. "היעד: נוכחות בכל אזור בו מקודמת התחדשות עירונית" (צילום באדיבות משרד פרבמן, רשף ושות')
אינסטלטורים של התחדשות עירונית
משרד פרבמן, רשף שות' הוקם בשנת2001, וכמי שמלווה את ההתחדשות העירונית ברמה היומיומית, עדים גם עורכי הדין פרבמן, רשף וכהן לתקופה המורכבת שעוברת על התחום. "זו הייתה שנה שהתאפיינה בעליות ומורדות", מנתח עו"ד פרבמן. "בצד החיובי, נכנסו עוד תיקונים שהתירו פלונטרים והעלו את היקפי הפעילות. כך למשל, בחוק ההסדרים הופחת הרוב הנדרש לאישור מיזמי תמ"א 38 מ-80% ל-67%, בדומה לפינוי-בינוי. תיקונים חשובים אחרים נוגעים בין היתר לפטור ממס למחזיקים בשתי דירות בפרויקט תמ"א 38, ובהרחבת ההטבות הניתנות לקשישים גם לחולים סיעודיים".
"רוח גבית סיפקו גם בית המשפט העליון ובתי המשפט המחוזיים, עם פסקי דין משמעותיים אשר קבעו כללי משחק ברורים ושיחררו פרויקטים שנתקעו זמן רב בצנרת", ממשיכה עו"ד רשף. "הן באשר להתנגדויות לפרויקטים ותוך הטלת חיובים כספיים משמעותיים על בעלים המסרבים להתקדם מטעמים בלתי סבירים; הן באשר לאפשרויות ביטול עסקאות וחילוץ פרויקטים 'תקועים'; והן באשר לוועדות ערר והחלטות מיסוי שמייצרות יותר ודאות".
"הפן השלילי קשור כמובן לטלטלה הכלכלית", קובע עו"ד כהן. "עליות הריבית ויוקר המחייה השפיעו באופן ישיר גם על ענף הנדל"ן, שנכנס בהדרגה להאטה. אנחנו רואים היום עצירה במכירת דירות בפרויקטים שונים ורוכשים שיושבים על הגדר. לבחירות המתקרבות לרשויות המקומיות יש גם כן השלכות על תחום ההתחדשות העירונית. במישור הזה של הרשויות המקומיות אנחנו מזהים עיכובים בקבלת ההחלטות ובאישור פרויקטים. לכל זה צריך כמובן להוסיף את סוגיית הרפורמה המשפטית, שגם היא מוסיפה לאי הוודאות".
מהם לדעתכם החסמים המרכזיים, שטרם זכו לטיפול המחוקק?
"מדובר במכלול שלם – מעודף ביורוקרטיה ועד מחסור של כוח אדם בוועדות התכנון והבנייה", מציינת עו"ד רשף. "הליכי התכנון והרישוי נמתחים על פני פרקי זמן של 8-7 שנים, יותר מהבנייה עצמה. ייעול הרגולציה הוא צורך בוער. כל עוד לוחות הזמנים לא יתקצרו, תחום ההתחדשות העירונית יתקשה למצות את הפוטנציאל הטמון בו".
"מדובר במכלול שלם – מעודף ביורוקרטיה ועד מחסור של כוח אדם בוועדות התכנון והבנייה", מציינת עו"ד רשף. "הליכי התכנון והרישוי נמתחים על פני פרקי זמן של 8-7 שנים, יותר מהבנייה עצמה. ייעול הרגולציה הוא צורך בוער. כל עוד לוחות הזמנים לא יתקצרו, תחום ההתחדשות העירונית יתקשה למצות את הפוטנציאל הטמון בו".
בהקשר הזה בדיוק, מבהיר עו"ד פרבמן כי "אחד הצעדים שבאמת יכול להוביל לשינוי מהותי, הוא הקמת ועדות תכנון ובנייה ייעודיות להתחדשות עירונית. הגורמים הפועלים בתחום מבינים היטב את האפקט שוועדות כאלה עתידות לייצר. כולנו תקווה שמקבלי ההחלטות ירימו את הכפפה".
עו"ד כהן מצביע על עוד נושא, שמביא לא פעם לבלבול בקרב בעלי הדירות: "תחום ההתחדשות העירונית מונגש היום הרבה יותר מבעבר – ולמרות שהעניין מבורך, דווקא עודף המידע גורם לדיסאינפורמציה. לעיתים מידע שעובר בדרך לא נכונה אף גורם לחוסר ביטחון ואמון בתהליך. אנחנו נמצאים באינטראקציה הדוקה עם בעלי הדירות ורואים כי נושאים כמו מטלות ציבוריות, היטל השבחה או תמורות עדיין מחויבים בהסבר מקיף מצד אנשי המקצוע המלווים את התהליך. תפקידם של עורכי הדין במערך ההסברה, במיוחד על רקע עודף המידע ומצב השוק – הוא קריטי להצלחת הפרויקטים".
הזכרתם את עורכי הדין – כמי שנמצאים בטווח בין בעלי דירות ויזמים, איך בונים דיאלוג ומובילים מיזמים לידי מימוש?
"מכיוון שאנו מייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים, אנחנו יודעים בדיוק איך כל צד חושב ומתנהג", מתארת עו"ד רשף. "איפה עוברים הקווים האדומים, ומנגד, היכן ניתן להתפשר. יש לנו את המיומנות לסנן דרישות בלתי סבירות, לגשר ולפייס – בדרך ליצירת הידברות רציפה ועניינית. אנו תמיד דואגים להזכיר לבעלי הדירות והיזמים כי מימוש הפרויקט הוא אינטרס משותף".
"מכיוון שאנו מייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים, אנחנו יודעים בדיוק איך כל צד חושב ומתנהג", מתארת עו"ד רשף. "איפה עוברים הקווים האדומים, ומנגד, היכן ניתן להתפשר. יש לנו את המיומנות לסנן דרישות בלתי סבירות, לגשר ולפייס – בדרך ליצירת הידברות רציפה ועניינית. אנו תמיד דואגים להזכיר לבעלי הדירות והיזמים כי מימוש הפרויקט הוא אינטרס משותף".
"עורכי הדין שמלווים את תחום ההתחדשות העירונית, הם הרבה מעבר לאוטוריטה משפטית", מחדד עו"ד פרבמן. "הם גם יועצים, גם פסיכולוגים ואפילו סוג של אינסטלטורים – שפותחים סתימות ומאפשרים זרימה תקנית של התהליך, תוך עשיית סדר בכל הסוגיות המשפטיות והחברתיות".
הרווח של כולם
במבט קדימה אל השנה העברית שבפתח, ועל אף המהמורות שמסביב, מקפידים עורכי הדין פרבמן, רשף וכהן לשמור על אופטימיות, לפחות בכל הקשור לגזרת ההתחדשות העירונית: "נכון, לפנינו שנה מאתגרת – ועדיין, למרות כל רעשי הרקע, אנו מאמינים שהתחום יעשה בתשפ"ד עוד צעד קדימה. קיימת הבנה נרחבת בקרב כלל הגורמים כי אין מנוס מהתחדשות עירונית אינטנסיבית – ואם היא תתבצע כמו שצריך, הרווח יהיה של כולם: של בעלי הזכויות, של היזמים ושל הרשויות".
"להערכתנו, חצי השנה הראשונה תעמוד בעיקר בסימן הבחירות לרשויות המקומיות", מפרטים השלושה. "בחירת ראשי ערים חדשים עלולה להשפיע גם על המדיניות המקומית בלא מעט רשויות ולחייב את כל השחקנים לתקופת הסתגלות. לקראת המחצית השנייה של השנה, ההתחדשות העירונית תשוב ותעלה הילוך. השאיפה היא שבשנה הקרובה נראה עוד הכרעות משפטיות חשובות, כמו גם חקיקה נוספת – שיובילו לגידול בכמות הפרויקטים".
וברמה האישית?
"המטרה שלנו היא לסייע לתחום ההתחדשות העירונית להתמקצע ולהתפתח, ולתרום מהידע והניסיון שצברנו. מעבר לזה, גם בתשפ"ד נרצה לראות את משרד פרבמן, רשף ושות' ממשיך לצמוח ולהתרחב, מממש פרויקטים בכל חלקי הארץ ומצרף אליו עוד עורכי דין שההתחדשות העירונית היא בנפשם".
"המטרה שלנו היא לסייע לתחום ההתחדשות העירונית להתמקצע ולהתפתח, ולתרום מהידע והניסיון שצברנו. מעבר לזה, גם בתשפ"ד נרצה לראות את משרד פרבמן, רשף ושות' ממשיך לצמוח ולהתרחב, מממש פרויקטים בכל חלקי הארץ ומצרף אליו עוד עורכי דין שההתחדשות העירונית היא בנפשם".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
