בשנת 1938 שדה דב הוז היה גאוות היישוב היהודי. שדה חדש ונוצץ בתוך העיר העברית הראשונה ששימש בהתחלה בעיקר כבסיס הראשון של מה שעתיד להיות חיל האוויר הישראלי. 80 שנים לאחר מכן, נותר רק מגדל הפיקוח שנשאר כמבנה לשימור, בעוד המקום עצמו פונה ממטוסים ובדרך להפוך ל-16,000 יחידות דיור באחת השכונות היקרות בישראל.
במכרז שפורסם לפני כשלושה חודשים אפשר לראות כיצד בפרק זמן של חצי שנה בלבד חלה עלייה חדה של כ-900 אלף שקל בהערכת שווי הקרקע ליחידת דיור במתחם האטרקטיבי בתל אביב. במבט של שלוש שנים, נצח במושגי מחירי הדיור, השווי המצטבר של שטחי צפון ומרכז שדה דב זינק משווי של 16 מיליארד שקל לשווי של 30 מיליארד שקל, זינוק של לא פחות מ-14 מיליארד שקל, שהם 86%(!)
השמאי גיל לזר העריך כי "אין סיכוי שדירה כאן תעלה פחות מ-7 מיליון שקל. כבר היום היזמים שילמו כשלושה מיליון שקל עבור הקרקע, ועם איכות הבניה ועלויות הבניה אין אפשרות אחרת, אלו יהיו המחירים לדירות הראשונות שיימסרו ככל הנראה עוד ארבע שנים."
העלייה המטאורית בשווי היא כמובן לא מיוחדת בשוק מחירי הדיור שממשיך להרקיע שחקים. שווי זכויות הבנייה למגורים עלה ב-84%, ושווי שטחי המסחר ב-61%. התכנון לאזור המרכזי והצפוני כולל סה"כ כמעט 10 אלף דירות מגורים, כ-3,000 חדרי מלון, ועוד עשרות אלפי שחטי מסחר ומשרדים.
מי מרוויח מזה? בראש ובראשונה מדינת ישראל היא שתגזור את הקופון, מהסיבה שבידיה נמצאים יותר מ-80% מזכויות הבנייה בשני המתחמים הללו, ששווים ע"פ הערכות השמאי עומד על כ-22 מיליארד שקל. כדי להבין כמה הסכום הזה מטורף, נזכיר כי בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל גרפה 29 מיליארד שקל מכל העסקאות שנחתמו ברחבי הארץ גם יחד, ובכולן ייבנו 62 אלף דירות בסך הכל.
גם עיריית תל אביב לא תחסר, מאחר שהיא מחזיקה בכ-3% מזכויות הבנייה בשני המתחמים, ששוות כמיליארד שקל. בנוסף, תגרוף העירייה כ-2.6 מיליארד מתשלומי חלף היטל השבחה שמשלמת רשות מקרקעי ישראל, וכן תוכל לגבות היטל השבחה מבעלי הזכויות הפרטיים ומהיזמים לאחר שיאושרו התוכניות. בנוסף אליהן, מספר גורמים פרטיים גם הם ייהנו מאישור התוכניות, וביניהן חברת הירקון בבעלות משפחתו של אמנון רובינשטיין, וכן מספר עורכי דין שמייצגים את הגופים הללו.
