פרויקטים
התחדשות עירונית בגבעתיים: איך מכפילים עיר בלי לאבד את הקסם?
באחת הערים המבוקשות והצפופות בישראל מתכוננים לעידן חדש: על התוכניות לשנים הבאות ומה שכבר קורה בשטח, החלופה העירונית לתמ"א 38 – וגם על המחלוקת סביב מחירי הדיור. ראש העיר קוניק ועו"ד רן ברא"ז על ההווה והעתיד של גבעתיים
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, במסגרתו מארחת מרב מילר את הדמויות הבכירות שמעצבות את הענף לשיחה פתוחה על הנושאים החמים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. בפרק החדש אנחנו עוצרים בגבעתיים – אחת הערים המבוקשות, אך גם הצפופות והוותיקות בישראל – הניצבת בפני מהפכה של ממש.
בעשורים הקרובים צפויה אוכלוסיית גבעתיים להכפיל עצמה ולחצות את רף 100 אלף התושבים. המשמעות: חידוש תשתיות, ריענון השכונות הוותיקות, וכמובן את הגדלת את היצע הדיור – וכל זאת, בעיר שכבר אין לה לאן להתרחב ושואפת לשמור על האופי במיוחד של גם בעידן של צפיפות הולכת וגוברת.
על ההווה והעתיד של גבעתיים נרחיב יחד עם ראש העיר, רן קוניק; ועם עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, ברא"ז ושות', המייצג בעלי דירות בפרויקטים המסגרת התחדשות עירונית, בין היתר בגבעתיים.
לצפייה בפרק המלא:
לצפייה בפרק המלא:
ראש העיר קוניק, מגדיר את גבעתיים "כעיר הכי מתוכננת בישראל". לדבריו: "אין מטר או אזור בעיר שאין לגביו כללי תכנון, וודאות פחות או יותר מלאה. יש לנו תוכנית שתתפוס את מקומה של תמ"א 38 ומאפשרת באזורים רבים בגבעתיים את המשך ההתחדשות הבניינית. לצידה, לא מעט אזורים בעיר נמצאים בתהליכים מאוד מתקדמים של תכנון מתחמי פינוי-בינוי, עלייה לגובה והפרשת שטחים לציבור. בעוד לא הרבה זמן יהיו כבר תוכניות גמורות ומאושרות, אחרי שעברו את הוועדה המחוזית – תכוניות מפורטות שניתן יהיה להוציא מהן היתרי בנייה".
כאחת הערים החלוצות בגיבוש ובאישור תוכנית בניינית מחליפת תמ"א, לראש העיר יש מסר ברור: "לי יש אלרגיה בגוף שמזכירים התחדשות עירונית יחד עם תמ"א 38 – מבחינתי זה בדיוק הפוך. הבשורה בתוכנית החדשה טמונה בכך שהיא מאפשרת את המשך ההתחדשות הבניינית למרות הצפיפות של העיר. בגלל שהיא תוכנית נפחית, בהרבה בניינים כמות הדירות תהיה גבוהה יותר ביחס לתקופת התמ"א. יזמים שכעסו שהעירייה מעכבת היתרים, אחרי כמה שנים חיבקו ונישקו אותי, כי מחירי הדירות בגבעתיים רק עולים ועולים. בסוף הם מכרו את הדירות בהרבה מאוד כסף – הרבה יותר ממה שהיו מוכרים עם היינו מאשרים להם היתרים בהתחלה".
עו"ד ברא"ז מברך על התוכנית, אך גם מבקש להציף את החששות מצד שחקני ההתחדשות העירונית הפועלים בגבעתים. "אני מאוד מקווה שהתוכנית תביא בשורה חדשה. בהיותה תוכנית נפחית היא באמת מייצרת ודאות תכנונית מוגברת", מציין עו"ד ברא"ז, "ועם זאת, אני גם מזכיר את הדוגמה של תוכנית הרובעים בתל אביב. אחרי שהתוכנית הזו אושרה סוף סוף לפני 7 שנים, נדרש עוד זמן רב עד שהמערכת העירונית למדה להכיר, להכיל ולנהל אותה – וזה רק הגביר את צוואר הבקבוק, שממילא היה אז צר מאוד".
"אני מקווה שעיריית גבעתיים למדה מהניסיון של תל אביב", מחדד עו"ד ברא"ז, "והיא מסייעת לכלל הגורמים הרלוונטיים, ובהם גם היזמים ובעלי הדירות, להבין את המשמעיות ואיך להתנהל תחת התוכנית החדשה. חשוב להבין: תוכנית חדשה ברורה ככל שתהיה, תמיד נתונה לפרשנויות ברזולוציות הגבוהות, שם כל שינוי עלול להיות משמעותי".
בהמשך הפרק, דנים השניים בנושא שכולם מדברים עליו: מחירי הדירות בפרויקטים החדשים בגבעתיים, שמתקרבים לאלו של השכנה מתל אביב. "בסוף מדובר על היצע וביקוש", מבהיר קוניק. "ברגע שיציפו את גוש דן בדירות, ובמקביל ייצרו מטרופולינים איכותיים בחיפה ובאר שבע שיוכלו למשוך אוכלוסיות טובות וחזקות – הביקוש לדירות באזור גוש דן ובגבעתיים קצת ירד".
"צריך גם להביא בחשבון שככל שהזמן עובר, גדלים הפערים מבחינת מה שהרשויות המקומיות נותנות לציבור שלהן", מוסיף קוניק. "אנחנו למשל, השקענו במיגון בתי הספר וגני הילדים בעיר – וזו עוד סיבה שהורים לילדים רוצים לבוא ולגור בגבעתיים. לכן כנראה שהמחירים ימשיכו לעלות, כי אנחנו נותנים שירות טוב לתושבים".
על רקע מצב העניינים בשוק הנדל"ן בישראל, עו"ד ברא"ז רואה את הדברים אחרת. "גבעתיים נמצאת בלב מוקדי הביקוש – לכן מחירי הדירות בה עלו, בדומה לעליית המחירים בתל אביב", הוא מנתח. "אבל אני לא שותף לתחושה שהמחירים ימשיכו לעלות. אנחנו נמצאים היום בתקופה שמחירי הדירות נעצרו, יש עודף היצע על הביקוש, עלויות הבנייה האמירו, הריבית נמצאת בשמיים, שלא לדבר על המחסור בפועלים באתרי הבנייה. המצוקה היא הרבה יותר משמעותית, ופרויקטים שאמורים לצאת לדרך בחוסר ודאות – נדונים מראש לכישלון".
"אנחנו רואים היום בתל אביב, ודווקא באזורים שנושקים לגבעתיים, שיש אלפי דירות לא מכורות", ממשיך עו"ד ברא"ז. "זה דבר שלא היה כדוגמתו ב-20 השנים שאני פועל בתחום. אפשר בהחלט להרגיש את המצוקה של היזמים בהקשר הזה – ואני בטוח שהאפקט יורגש גם בגבעתיים".
עוד בפודקאסט: מה עוצר את תחום ההתחדשות העירונית בישראל מלנסוק – ואיפה המדינה נתקעת פעם אחר פעם? מהם היעדים שמציב ראש העיר קוניק לקראת השנה העברית שבפתח – ולא פחות חשוב: איך צפויה להיראות גבעתיים המתחדשת בעוד 15-10 שנים? כל זאת ועוד בפרק החדש של הוועדה המקומית.
לכל הפרקים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
