פרויקטים
"אתה לא תמכור אפילו דירה אחת" – פרויקט הפינוי-בינוי הפך מהתנגדות גורפת להצלחה
בפרק החדש של הוועדה המקומית: התחדשות עירונית מנקודת המבט של מפקח הדיירים. המהנדס ליאור זייטלר על האבולוציה שעבר התחום, הפרויקט שהציל מקריסה, מה חשוב שבעלי הדירות יידעו לפני שהם חותמים עם יזם – וגם: האם בינה מלאכותית תהיה חלק ממתן השירותים של מפקח הדיירים?
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, במסגרתו מארחת מרב מילר את שחקנים הבכירים בענף לשיחה פתוחה על הנושאים החמים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. בפרק החדש נדבר על התחדשות עירונית מהזווית של מפקח הדיירים – איש המקצוע שמלווה את בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט, ותפקידו לוודא כי ההבטחות של היזם על הנייר, יעמדו במבחן המציאות.
המהנדס ליאור זייטלר, הוא מבעלי א.ל הנדסה – מהחברות המובילות את תחום ההתחדשות העירונית בישראל – נחשב לאחד החלוצים שעיצבו את תפקיד מפקח הדיירים והפכו אותו לחלק בלתי נפרד מאנשי המקצוע האמונים על שמירת האינטרסים של בעלי הדירות בתהליך.
לצפייה בפרק המלא:
"כשמנתחים את האבולוציה של ההתחדשות העירונית בישראל – אין ספק שהתחום התפתח והתעדכן ב-20 השנים האחרונות", מסביר זייטלר. "כשישראל נמצאת במלחמה וטילים נורים על העורף, מי זוכר שתמ"א 38 הוצגה בכלל כמענה לאיום של רעידות אדמה? כשמדברים על השינוי שעבר התחום, ההיבט העיקרי לדעתי הוא המעבר מחיזוק ועיבוי של מבנה בודד לפרויקטים גדולים של פינו-בינוי, במסגרתם נהרסים ונבנים מחדש שכונות ומתחמים שלמים, הכוללים לפעמים מאות בתי אב".
"אין ספק, זהו שינוי חשוב ומשמעותי", מחדד זייטלר, "וזאת משום שפינוי-בינוי מקיף מתייחס לכל המעטפת שקשורה לסביבת המגורים – כמו גני ילדים ובתי ספר, מבני ציבור, תשתיות תחבורה ושטחים ירוקים. בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית אני סבור שאנחנו נמצאים היום בתקופה הטובה ביותר בהשוואה לעבר – אנחנו הרבה יותר מנוסים, הרבה יותר חכמים והרבה יותר רתומים לנושא. השאיפה כמובן שזה באמת יביא לגידול ממשי בכמות הפרויקטים שיצא אל הפועל ויגיעו לקו הסיום".
על האבולוציה של תפקיד מפקח הדיירים, שהתבסס לאורך השנים כדמות מפתח כבר משלבי הפרויקט הראשונים, מספר זייטלר: "כמו שההתחדשות העירונית תוך כדי תנועה התעצבה והשתכללה – כך גם תפקידו של מפקח הדיירים. המפקח נכנס לתמונה כבר מהשלב הטרום חוזי, כלומר עוד לפני בחירת היזם, ומלווה מקרוב את המכרזים הראשוניים גמ גם את הליך תכנון והרישוי. בהמשך, כשהדחפורים עולים על הקרקע, מפקח הדיירים מבצע בקרה ופיקוח על העבודות בשטח. גם בסיום הבנייה, בשלב הבדק, המפקח שם בשביל הדיירים – להבטיח שהדירות החדשות עומדות ברף הנדרש וכוללות את כל מה שהתחייב היזם".
"בבחירת מפקח הדיירים, חשוב להקפיד שיש למפקחים את הניסיון הנדרש באותו מתווה של פרויקט", מדגיש זייטלר. "מיומנות במיזם של חיזוק ועיבוי לא דומה למיומנות בפרויקט של פינוי-בינוי. היום יש כבר קבלות, וניתן לבדוק את עבודת המפקח על פי פרויקטים שכבר הסתיימו ואוכלסו. מעבר לזה, אחת הנקודות החשובות בבחירת המפקח היא להתייחס לגוף שמסוגל לספק את מלוא סל השירותים – לא רק את השירותים בתחום ההנדסי, אלא גם השירותים בתחום האדריכלי: כל מה שנוגע לבדיקת התוכניות והמפרט הטכני".
ברזומה המקצועי של זייטלר מאות פרויקטים שהוא מלווה ברחבי הארץ, וכשהוא מתבקש לתת דוגמה לנחיצות של מפקח הדיירים, הוא מציג דוגמה מהשטח: "נכנסתי תוך כדי הליך לפרויקט פינוי-בינוי גדול. לפרויקט היו התנגדויות מצד בעלי הדירות, ומסביב אנשים אמרו כבר שאין שום סיכוי שהוא ייצא אל הפועל. כששאלתי מה הסיבה להתנגדות, התשובה שקיבלתי הייתה שהתוכניות של הדירות החדשות לא טובות ולא נותנות מענה ראוי. הדבר הראשון שעשיתי היה לקבל את התוכניות, וכשעברתי עליהן חשכו עיניי. אמרתי ליזם 'אתה לא תמכור אפילו דירה אחת פה, כי התוכניות לא טובות – לא טובות לא רק לבעלי הדירות, אלא לא טובות גם לך כיזם'".
"מכאן לקחנו את המושכות", ממשיך זייטלר. "ישבנו, מיפינו את הבעיות, גיבשנו פתרונות והצגנו עם צוות התכנון בפרויקט תוכניות מעודכנות ויעילות. 80% מהמתנגדים חתמו יום למחרת, והיזם – הפלא ופלא – התחיל למכור דירות. בסופו של דבר צריך להיות קשובים ומקצועיים, ואז ניתן לפתור דברים בדרך הנכונה והמיטבית. בהקשר הזה, הדבר שהכי מרגש אותי בתפקיד, הוא להגיע לסוף התהליך ולקבל חיבוק גדול מבעל או בעלת הדירה שליווינו. לדעת שהצלחנו להסיר את החששות, ולמסור דירה חדשה באופן המקצועי והטוב ביותר שיכול להיות".
עוד בפודקאסט: על הטעויות של בעלי דירות בהתחדשות עירונית – ומה חייבים לדעת לפני שמתחילים? איך מתנהלים במקרים בהם ההצעות של יזמים במכרז כמעט זהות, כמו גם הניסיון המקצועי והחוסן הפיננסי שלהם? וגם: האם בקרוב בינה מלאכותית תהיה חלק ממתן השירותים של מפקח הדיירים? ליאור זייטלר מפזר עבורכם את סימני השאלה.
לכל הפרקים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
