פרויקטים
"אם אין חלון בשירותים – אני בחוץ": הדייר שכמעט עצר פרויקט שלם
לאי הוודאות הכלכלית והביטחונית, השלכות גם על ההתחדשות העירונית: חששות גוברים, אמון נשחק ולוחות זמנים מתארכים. עו"ד אילן גלזר, המלווה אלפי בעלי דירות, חושף את מאחורי הקלעים של התחום ומספר על הפרויקט שהתקשה להתקדם בגלל חלון קטן בשירותים
במסגרת הוועדה המקומית פודקאסט נדל"ן מבית אתר ice, מארחת מרב מילר את הדמויות שמובילות ומעצבות את הענף לשיחה ישירה בגובה העיניים, על הנושאים הבוערים העומדים על סדר היום, ההתפתחויות והחידושים. בפרק החדש אנו צוללים אל מאחורי הקלעים של תחום ההתחדשות העירונית: בוחנים מקרוב את האתגרים והמורכבויות, המיתוסים, החסמים והזדמנויות – ומספקים תמונת מצב עדכנית מהשטח.
עם זירת ההתחדשות העירונית בישראל לעו"ד אילן גלזר היכרות עמוקה. המשרד בראשו הוא עומד – משרד עורכי הדין אילן גלזר ושות' – נמנה עם השמות בכירים בתחום ומייצג אלפי בעלי דירות במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ, כולל בפרויקטים שכבר חצו את קו הסיום ואוכלסו בהצלחה.
לצפייה בפרק המלא:
"אין ספק שהמציאות הביטחונית והכלכלית המורכבת של השנתיים האחרונות השפיעה באופן ישיר גם על תחום ההתחדשות העירונית – ויצרה לא מעט חששות ודאגות בקרב בעלי הדירות", מתאר עו"ד גלזר. "הדבר שהכי מאפיין את התקופה הזאת, זה אובדן האמון. אנשים כבר לא יודעים במה ובמי להאמין, ומתקשים לקבל החלטות".
"העניין הזה בא לידי ביטוי בכמה צירים מרכזיים", מחדד עו"ד גלזר, "ראשית, יש קושי מצד בעלי הדירות להתחייב ולחתום על הסכמים. שנית, יש שחיקה של אמון במערכות – לא רק במערכות השלטוניות ובמערכות העירונית, אלא גם בשחקני ההתחדשות העירונית. כשמסביב צצים ועולים כל מיני פרסומים לגבי כל מיני פרויקטים – זה מייצר לחץ אצל בעלי הדירות".
כשהוא נשאל על הדרך להחזרת האמון, לעו"ד גלזר יש תשובה ברורה: "כאן נכנסים לתמונה בעלי המקצוע שלהם יש ותק וניסיון בתחום, אלו שכבר הובילו פרויקטים שהתחילו וגם הסתיימו, ויודעים להתמודד עם מכשולים. הצלחה של פרויקט התחדשות עירונית לא טמונה רק בהסכם משפטי טוב, אלא בראש ובראשונה בבניית אמון – זה תהליך שלוקח זמן, וחייב להתבצע ברגישות ובסבלנות".
"בניית האמון היא גם מול נציגות דיירים וגם מול בעלי הדירות עצמם", מרחיב עו"ד גלזר. "יש בעלי דירות שאנחנו מגיעים אליהם ממש לסלון – להיות איתם ולתת להם את התחושה שהם לא לבד. התפקיד שלנו הוא להעניק להם ביטחון, לשמוע על הפחדים והחששות ולספק מענה. עורכי הדין שמלוויים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ממש לא מתעסקים רק בעניינים משפטיים, הם גם סוג של פסיכולוגים, מגשרים – זה חלק חשוב מאוד מהעבודה שלנו".
"המשרד שלנו עובד עם עורכי דין דוברי שפות כמו אמהרית או רוסית, כדי להנגיש לבעלי דירות שאינם דוברים עברית את התהליך בשפת האם שלהם", מוסיף עו"ד גלזר. "יש פה צוות שלם של אנשי מקצוע שעוטף אותם. בהקשר הזה צריך לחזור ולהדגיש: בפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי הדירות לא צריכים להוציא כסף מהכיס שלהם".
נושא משמעותי נוסף שקיבל ביטוי במהלך הפודקאסט, נוגע לתמורות שיקבלו בעלי הדירות עם סיום הפרויקט – וכאן יש לעו"ד גלזר מסר חשוב: "אנחנו רואים בעלי דירות שכל הזמן מעסקים בהשוואות, הם נשענים על מה שסיפרו להם לגבי פרויקטים אחרים – ולא מבינים שיש שונות בין פרויקט ופרויקט. זה יכול לקרות בגלל מדיניות שונה של הרשויות המקומיות שחלקן מצמצמות היום את התמורות, מיקום שונה של הפרויקטים, או שינויים שהתרחשו בתחום ההתחדשות העירונית לאורך הזמן – כאשר מה שהיה נכון לעבר, כבר לא תמיד נכון להיום".
"אנחנו מקפידים על מנגנון של שוויון ושקיפות, שכל אחד מבעלי הדירות יידע בדיוק מה מקבל גם השכן שלו, כשהשאיפה היא לנסות ולמקסם את התמורות היכן שניתן. בנוסף, אנחנו מייצרים בהסכמים המשפטיים סעיפים שנוגעים למנגנון הרווחיות – כלומר עם היזם מרוויח מעבר לרף מסוים, הוא מתחלק ברווח עם בעלי הדירות".
כמי שמלווה את ההתחדשות העירונית כבר שנים ארוכות, עו"ד גלזר כבר נתקל בלא מעט בקשות תמוהות או מוזרות המחייבות פתרונות יצירתיים. "סיפור פיקנטי נוגע לבעל דירה שהגיע לבחור את הדירה החדשה שלו, מה יותר מרגש מזה?", משחזר עו"ד גלזר. "בעל הדירה מסתכל על התוכניות ואז קם בכעס. מה קרה? אין חלון בשירותים. הסברנו לו שבמגדלים בדרך כלל אין חלונות בשירותים, אבל יש מה שנקרא 'אוורור מאולץ', שהוא אפילו טוב יותר מחלון – אלא שאותו בעל דירה הכריז שאם אין חלון בשירותים הוא בחוץ, שהוא יוצא מהפרויקט. הבאנו את המפקח וביחד עם הנציג של היזם, מצאנו לו פתרון: השירותים יזוזו למיקום אחר בדירה ויקבלו חלון – העיקר שיהיה מבסוט".
לכל הפרקים של הוועדה המקומית לחצו כאן
(בשיתוף ice פרויקטים)
