פרויקטים
בעלי דירות, תבדקו עכשיו לפני שיהיה מאוחר: "פתאום זה מתפוצץ להם בפרצוף"
צוואות וירושות שלא הוסדרו, בני זוג שנפטרו אך עדיין מופיעים בטאבו, עיקולים ושעבודים עלולים לעכב פרויקט שלם, לתקוע עשרות בעלי דירות ולייצר נזק במיליונים. בפרק החדש של הוועדה המקומית: עו"ד משה יונאי על צ'ק-אפ לזכויות בנדל"ן – מה חשוב לבדוק לפני שנכנסים לעסקה או לפרויקט התחדשות עירונית
הוועדה המקומית הוא פודקאסט נדל"ן והתחדשות עירונית מבית אתר ice, במסגרתו מארחת מירב מילר את דמויות המפתח והאנשים שמעצבים את הענף, לשיחה פתוחה על הנושאים החמים שעל סדר היום, המגמות, ההתפתחויות והחידושים שמניעים את השוק.
בפרק החדש אנחנו עושים צ'ק-אפ לזכויות בנדל"ן: לפני שיוצאים לעסקה, לפרויקט בנייה או למיזם התחדשות עירונית, לא מספיק לבדוק את התוכניות, את הכדאיות ואת זהות היזם. צריך קודם כול לברר מי באמת מחזיק בזכויות בנכס – והאם מה שכתוב במסמכים תואם את המציאות. צוואות וירושות שלא הוסדרו, בני זוג שנפטרו אך עדיין מופיעים בטאבו, עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה ומסמכים שנשכחו במשך עשרות שנים – כל פרט כזה עלול להתגלות בדיוק ברגע הלא נכון, לעכב פרויקט שלם, לתקוע עשרות בעלי דירות ולייצר נזק של מיליוני שקלים.
אז מה חייבים לבדוק לפני שיוצאים לדרך, אילו מסמכים אסור להזניח ואיפה עלולים להסתתר המוקשים שמסבכים עסקה או מסנדלים פרויקט? את סימני השאלה הללו נפזר בעזרת עו"ד משה יונאי – שותף מייסד במשרד רולוף&יונאי, המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית, צוואות, ירושות וניהול עיזבונות.
לצפייה בפרק המלא:
לצפייה בפרק המלא:
"פער בין מה שבעל הנכס חושב שרשום לבין המצב בפועל עלול להתגלות דווקא ברגע הכי פחות מתאים: כשמבקשים למכור, להעביר זכויות או לקדם פרויקט – ואז פעולה שנראתה פשוטה הופכת לפלונטר משפטי", מסביר עו"ד יונאי, ומשתף בדוגמה מהשטח: "לפני כעשר שנים, בא אליי זוג לערוך צוואה, והבעל מספר לי: 'רכושי הוא כזה וכזה, ובין היתר כולל גם משרדים'. אני רושם את הפרטים, מכין את הצוואה, הכול טוב ויפה".
"לפני שנה ומשהו, מגיע אליי הבעל ומודיע שהם רוצים למכור את המשרד. אנחנו מתחילים לנבור בניירות – ומתברר שהמשרד לא רשום על שמו כבר 20 שנה, מאז שהוא רכש אותו", ממשיך עו"ד יונאי. "למזלנו עורך הדין שטיפל אז בעסקה חי ומתפקד, ולמזלנו הצלחנו להשלים את הרישום. זו רק דוגמה קטנה לכך שפעולה שלא הושלמה בזמן ועלולה להפוך פתאום לבעיה של ממש".
מקרה אחר שבו טיפל עו"ד יונאי ממחיש עד כמה שאלת הירושה עלולה לסבך פרויקט שלם, גם כשנדמה שמדובר רק בחתימה אחת שחסרה. "בבניין שבו מבקשים לקדם התחדשות עירונית, ישנו בעל דירה שנפטר", מספר עו"ד יונאי. "מתברר שהיו לו שתיים או שלוש נשים ואיזה עשרה ילדים, ולא ברור מי יורש אותו. אני צריך חתימה, כי בלי החתימה לא תהיה יחידה רישומית, לא יהיו הערות אזהרה, ואז לא יהיה כסף ליזם שמוביל את הפרויקט. פה הלכנו לכיוון מעניין: אמרנו לבית המשפט, 'מנו אותנו כמנהלי עיזבונו של המנוח, ואנחנו נחתום בשמו כמנהלי עיזבון'. בסופו של דבר בית המשפט קיבל את דעתנו והללויה, יש יחידה רישומית וניתן להתקדם".
אחרי כל הפלונטרים, מדגיש עו"ד יונאי כי הדרך הטובה ביותר להימנע מהם היא דווקא פשוטה: לא לחכות לרגע שבו רוצים למכור את הנכס או לקדם פרויקט, אלא לבדוק באופן יזום שהזכויות אכן רשומות ומוסדרות. "אני מציע לכל אחד, אחת לשנתיים, שלוש או אפילו ארבע שנים, תיכנס לאתר הממשלתי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – תוציא נסח רישום, תראה שהשם שלך כתוב נכון, שבתעודת הזהות שלך לא נפלה בטעות, שלא הוטל עיקול על הנכס. לצד בדיקה תקופתית, יש חשיבות רבה גם לתיעוד – רכשת דירה, רכשת נכס, שמור את המסמכים, סרוק אותם, ועוד עצה: שמור אותם גם בענן. אל תניח שהכול תקין, עד שאתה לא רואה את זה שחור על גבי נייר".
"בתפקיד שלי אני עושה שני דברים: אני כנראה אינדיאנה ג'ונס, חופר ארכיאולוגי במסמכים, או שחקן דוקים – כל פעם מניח קיסם בצד ועובר לקיסם הבא, עד שבסוף אני מגיע לפתרון יצירתי", מתאר עו"ד יונאי, ומבקש להזכיר שגם לעורך הדין המיומן והמנוסה ביותר יש גבולות: "במשרד שלי על הקיר מאחוריי יש תעודת עורך דין, תעודת נוטריון, תעודת מגשר, המון תעודות. תעודת קוסם אין לי".
(בשיתוף ice פרויקטים)
