הגדלת הצפיפויות, בהתאם למתווה שקידם מינהל התכנון, מתכתבת עם התוכנית האסטרטגית לדיור – כשעל רקע הגידול הצפוי באוכלוסיית המדינה עד שנת 2040 (כ-13 מיליון תושבים, על פי תחזיות הלמ"ס) ובכדי לספק את דרישות המגורים של משקי הבית – הציבה יעד לבניית 1.5 מיליון יחידות דיור.

במינהל התכנון מסבירים כי צפיפות המגורים בישראל נמוכה ביחס לערים בארצות הברית ובאירופה, ובמצב הקיים נמנע ניצול אופטימלי של הקרקע. כך, בעוד שבתל אביב עומדת הצפיפות על 8,565 נפש לקמ"ר, בירושלים על 7,186 נפש לקמ"ר ובחיפה על 4,346 נפש לקמ"ר – באתונה, צפיפות המגורים גבוהה ביותר מפי 2 ביחס לתל אביב וירושלים; בפריז גבוהה הצפיפות פי 3; ואילו בברצלונה, גבוהה צפיפות המגורים פי 4 ביחס לערי ישראל הגדולות.

אישור העדכון, מבהירים במינהל התכנון, הוא בבחינת מהפכה תכנונית וסביבתית, ותהיה לו השפעה ניכרת על איכות החיים העירונית. עוד מוסיפים במינהל התכנון כי צפיפות גבוהה יותר היא תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים ומגוונים יותר לתחומי שכונת המגורים – ומדובר בין היתר בהקמת מוסדות שונים, התניידות נוחה יותר באמצעות תחבורה ציבורית איכותית, צמצום השימוש ברכב הפרטי תוך עידוד הליכה ברגל ורכיבה על אופניים, כמו גם הקטנת זיהום האוויר בערים.

לדברי שרת הפנים, איילת שקד: "כחלק מההערכות להכפלת אוכלוסיית ישראל, אישרה המועצה הארצית שינוי חשוב להגדלת הצפיפויות בערים. השינוי יתרום לתוספת משמעותית של יחידות דיור במרחב העירוני, תוך התבססות על מערכת תחבורה עתירת נוסעים מיטבית ויעילה. הנחיתי את מינהל התכנון לקדם גם את השינוי הנדרש במגזר הכפרי והוא יובא לדיון בהקדם".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר מדגישה כי "השינוי בהוראות תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושבים. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום – זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית ולשירותים עירוניים".


מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. "השינוי בהוראות תמ"א 35 – מהפכה בארגון המרחב העירוני" (צילום יניב קנטור, freepik) 

פרספקטיבה רחבה
עד כמה שותפים השחקנים הפועלים בענף הנדל"ן לאופטימיות שמשדרים משרד הפנים ומינהל התכנון, מה נדרש כדי לתרגם את עדכון הוראות הציפוף בתמ"א 35 גם לרמת השטח ואיזה אפקט, אם בכלל, יהיה לצעד הזה על מחירי הדיור המאמירים? השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, עושה סדר.

"במדינה שאינה מרובה בלשון המעטה בעתודות קרקע, ובמצב עניינים בו היצע יחידות הדיור רחוק מלהדביק את הביקושים, עדכון הוראות הצפיפות נדרש ומתחייב", מסביר כהן. "המציאות מלמדת שבישראל אין יותר מדי שטחים פנויים לבנייה, ואם נצא כולנו מנקודת הנחה שלא תהיה פתאום נהירה ליישב את הנגב – הרי שהגברת צפיפות המגורים, במיוחד באזורי הביקוש, היא הכרח. בשורה מהותית היא שהעדכון חל גם על תוכניות קיימות מבלי שנדרש לגבש תוכניות חדשות, דבר שכמובן עשוי לקצר את לוחות הזמנים באופן ניכר בדרך לשינוי המצב". 

כדוגמה לשכונה שבזכות הגברת הצפיפות ניתן היה לייצר בה היצע מגורים רב ומגוון יותר, מביא כהן את שכונת גליל ים, שתכנונה החל בשנות ה-90 בחלקה הדרום-מערבי של הרצליה, על קרקעות קיבוץ גליל ים. "מדובר בשכונה המתאפיינת בצפיפות נמוכה, שבהחלט ניתן היה לבנות בה כמות כפולה של יחידות דיור, ולהביא לתוספת של אלפי יחידות דיור במרכז הארץ", הוא מדגיש. "הראייה חייבת להתמקד לא רק בכאן ובעכשיו אלא גם בטווח הארוך. אם לא נחשוב קדימה, במוקדם או במאוחר לא יהיה לנו עוד לאן להתרחב. מעבר לזה, כשאין רזרבות של קרקע, זה מתכון לעליית מחירים".

כהן שותף לדעה כי הגברת הצפיפות תסייע לייצר שינוי במרחב העירוני ולשדרג את תמהיל השירותים בשכונות. "היום כבר כולם מסכימים כי איכות חיים ראויה פירושה גני הילדים ובתי הספר, תחבורה הולמת, מוסדות ציבור ומוקדי קניות ופנאי הנמצאים בסמיכות למבני המגורים", הוא מבהיר. "כאשר הצפיפות גבוהה יותר ומאמצים את מודל עירוב השימושים, סף הכניסה להשקעה בתשתיות ציבוריות עולה באופן ניכר".


פרויקט בנייה בתל אביב. בפריז וברצלונה צפיפות המגורים גדולה פי 3 ו-4 מהערים הגדולות בישראל (צילום פלאש90/נתי שוחט)

מהלך משלים
"אין ספק ששינוי מדיניות תכנון הבנייה למגורים הוא עניין חיובי, אך המבחן האמיתי תלוי ביישום", קובע כהן. "כלומר איך ובעיקר מתי הרשויות המקומיות יפנימו את השינוי – על העניין הקריטי הזה, הרפורמה הזו בסופו של דבר תקום או תיפול. כמי שמכיר את התחום מקרוב, אני לא רואה את הרשויות המקומיות מאמצות את העדכון כל כך מהר ומגדילות בזמן הקרוב את כמות יחידות הדיור בתחומן – ומסיבה פשוטה: הגברת הצפיפות מייצרת עבורן עוד הוצאות ומכבידה על התקציב".

"לכן, וכמהלך משלים", מחדד כהן, "על המדינה היה לדאוג גם למקור תקציבי שיתמרץ את העיריות ליישר קו. מבלי שהממשלה תשתתף בעלויות, יהיה קשה להתקדם. אחד הפתרונות האופציונליים הוא הגדלת שיעור היטל ההשבחה המשולם בגין אישור שינוי זה ל-75%, כדוגמת השינוי שאושר בגין תוכניות המטרו".

"הצורך בהגדלת היקפי המגורים בישראל הוא בוער וכולנו נידרש לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות", מסכם כהן. "מה שבטוח, עד שהחזון לא יעבור מהתיאוריה לפרקטיקה, עוד מוקדם לדבר על מרחב עירוני משתנה, הגדלת היצע הדיור ובלימת התייקרות המחירים".