פרויקטים

שוק הנדל"ן מצטנן: האם נקודת המפנה במחירי הדיור בפתח?

אף כי נתוני משרד האוצר והלמ"ס מהימים האחרונים מבשרים על ירידה בהיקפי העסקאות בשוק הדיור, השמאי והמשפטן ארז כהן לא מתרגש – ומבהיר מה בכל זאת צפוי להוביל לבלימת הזינוק במחירים

ארז כהן (צילום מריו לוי, פלאש 90/ גילי יערי)
דו"ח הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, העוסק בענף הנדל"ן למגורים ומתייחס למאי 2022, פורסם בימים האחרונים – וממנו עולה כי סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 10,500, ירידה של 16% ביחס לתקופה המקבילה ב-2021. מהדו"ח עולה עוד כי מאי הוא החודש השלישי ברציפות (ביחס לאותו החודש שנה קודם לכן), בו נרשמת ירידה בכמות העסקאות – כאשר באפריל נרשמה ירידה של 18% ובמרץ של 5%.
לדו"ח הכלכלנית הראשית, מצטרפים גם נתוני הלמ"ס, המתייחסים לפרק הזמן שבין החודשים מרץ-מאי בשנה הנוכחית, ומציגים תמונה דומה. בתקופה זו עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות על כ-16,830, ירידה של 4.5% ביחס לתקופה שבין דצמבר 2021 ופברואר 2022 וירידה בקצב של 1.5% לחודש מאז אוקטובר 2021. עוד מצביעה סקירת הלמ"ס כי בין החודשים מרץ-מאי 2022 נמכרו כ-11,770 דירות חדשות, 7.3% פחות לעומת שלושת החודשים הקודמים וירידה בקצב של 3.3% לחודש מאז אוגוסט האחרון.
היזמים במוקד
האם הירידה שנרשמה לאחרונה בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן המקומי מסמנת גם על שינוי מגמה בכל הנוגע לבלימת מחירי הדיור המאמירים? אם תשאלו את השחקנים הפועלים בענף, בשלב זה בכל אופן, אין סיבה ממשית לאופטימיות.
"העלייה בשיעור הריבית משפיעה באופן חד ערכי על עלויות המימון ועל המוטיבציה לביצוע עסקאות", מסביר השמאי והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "עצירת הנכונות של המערכת הפיננסית לפזר כסף זול היא הסיבה שעומדת מאחורי הצמצום בעסקאות הנדל"ן למגורים בחודשים האחרונים. במצב העניינים הזה, אני מאמין שגם במהלך השבועות הבאים נראה פחות עסקאות. ועדיין, מכאן ועד לדבר על ירידה במחירים המרחק עוד גדול".
"גם את הכותרות באשר לירידה בהיקפי העסקאות חשוב להכניס לפרופורציות", מחדד כהן. "כדאי לזכור כי בהשוואת רכישת הדירות בשוק החופשי בין מאי 2022 לחודשי מאי המקבילים לו ב-20 השנים האחרונות, מדובר ברמה הרביעית בגובהה – וזה עוד לפני שבכלל דברנו על סכומי העסקאות. בסיטואציה בה הביקוש רחוק מלהדביק את ההיצע – גם כשהמחירים שוברים שיאים, יש עדיין קהלים כמו למשל האוכלוסייה הצעירה, שלא מוכנים יותר לשבת על הגדר".
כהן מתייחס לנתונים לפיהם בין החודשים ינואר ומאי 2022, רכשו הצעירים 27,200 דירות (מהן כ-5,000 דירות בחודש מאי האחרון), זאת לעומת 26,900 בחמשת החודשים הראשונים של 2021. "זה ביטוי לכך שאצל חלק מהמשפחות הצעירות נוצר חוסר אמון במערכת הפוליטית ובצעדים שהיא נוקטת לשיפור המצב בשוק הדיור", הוא מדגיש.
מתי בכל זאת, אם בכלל, ניתן יהיה לספק בשורה של ממש? מבחינת כהן התשובה ברורה. "התקררות גם במחירי הדיור, תבוא ככל שיגבר הלחץ מצד גורמי המימון על החברות היזמיות לשחרר סחורה לשוק – אז תהיה נקודת המפנה", מציין כהן. "זה לא יקרה בבת אחת ולא באופן אחיד, אבל ברגע שהחברות היזמיות ידרשו לממש נכסים, זה ישפיע גם על המחירים".

משרד האוצר (צילום Magma Images)


מתדלקים את שוק השכירות
העלאת מס הרכישה בחודש נובמבר אשתקד מ-5% ל-8% הייתה אחת המהלכים המתוקשרים בהם נקטה הממשלה כדי לנסות ולהרגיע את שוק הדיור הבוער. בפרספקטיבה של תשעה חודשים, האם אחוז העסקאות שבוצעו בידי המשקיעים מתוך הסך הכולל אכן פחת? ואיזה אפקט יצר צעד זה בשוק?
אם כך, דו"ח האוצר מגלה כי היקף רכישות המשקיעים הסתכם במאי ב-1,900 דירות, ירידה חדה של לא פחות מ-26% ביחס לאותו החודש בשנה שלפני כן. "בכך נמשכת הירידה ברכישות המשקיעים מאז העלאת מס הרכישה", מודגש בדו"ח. מאז העלאת מס הרכישה בנובמבר, עמד ממוצע רכישות המשקיעים על 1,600 דירות, נתון הנמוך ב-31% ביחס לתקופה שבין החודשים דצמבר 2020 למאי 2021. כמות הדירות אותן מכרו המשקיעים במאי עמדה על 2,300, ירידה של 10% ביחס למאי 2021. בסך הכל מאז העלאת מס הרכישה, התכווץ המלאי שבידי המשקיעים ב-4,100 דירות.
"אני סבור שצעד הזה של הדרת משקיעים מהשוק כמדיניות היה שגוי מלכתחילה, ובמבחן המציאות הוא גם רחוק מלהוכיח את עצמו", מבהיר כהן. "קודם כל מהסיבה הפשוטה שקהל המשקיעים הוא מתוחכם, ואם הוא יהיה נחוש להשקיע הוא ימצא דרכים לעקוף את העלאת המס, למשל באמצעות רישום הנכסים על שמם של קרובי המשפחה. צריך להבין שנכון להיום רכישת דירה היא לא ההשקעה הכי נבונה – ולכן כשמחיר הכסף ממשיך להיות יקר והתשואה יורדת, לא מפתיע שמשקיעים פונים לאפיקים אחרים. מעבר לזה, יש להביא בחשבון שבהרחקת המשקיעים יש היבט נוסף: תדלוק שוק השכירות".

פרויקט בנייה במרכז הארץ (צילום ליטל גואלמן)
דבריו של כהן משתקפים היטב במספרים שמציג הדו"ח: מפילוח גאוגרפי מתברר כי הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה את כלל האזורים (במיוחד אזורי רחובות עם ירידה של 44%, תל אביב עם ירידה של 42% והמרכז עם ירידה של 34%). יוצא דופן הוא אזור באר שבע והדרום, שם נרשמה דווקא עלייה ניכרת של 23% ביחס למאי 2021. תל אביב ממשיכה להוביל את דירוג הערים בהן נרכשו הכי הרבה דירות להשקעה, כשהעיר דימונה היא שם חדש בצמרת הרשימה.
"העלייה ברכישת הדירות בדרום היא בעיקרה ביטוי למבצעי מכירות של קבלנים, ולהיצע מגורים גבוה יותר ביחס לאזורי הביקוש", מנתח כהן ומסכם: "השורה התחתונה היא שאין לקשור בין הירידה בעסקאות לירידה במחירים. הפוקוס כעת הוא על החברות היזמיות והאינטראקציה שלהן מול הגורמים הממנים: עם ההתייקרות של האשראי, כמו גם של חומרי הגלם ועלויות ההובלה – הן ידרשו להוציא דירות למכירה מה שצפוי להשפיע באופן ישיר על המחירים".