על רקע ההגירה השלילית, החליט ינון מגזימוף, דור שישי בבירה והבעלים של חברת תב"ע קפיטל, להרים את הכפפה. עם מודל חברתי ייחודי והטמעת עירוב שימושים, הוא מספק פתרונות דיור מקיפים לירושלמים: "החזון שלנו הוא לשמור על התושבים הקיימים ולהחזיר לכאן גם את מי שעזבו את העיר"
ינון מגזימוף, המנכ"ל והבעלים של חברת תב"ע קפיטל (צילום דרור סיתהכל באדיבות מגדילים)
נתוני השנתון הסטטיסטי לירושלים 2022 של מכון ירושלים למחקרי מדיניות, פורסמו כמיטב המסורת ביום ירושלים האחרון – ולא בפעם הראשונה הצביעו על הגירה שלילית. בעוד מספר התושבים העוזבים את העיר עמד על כ-18,800, הרי שמספר התושבים הנקלטים בה מיישובים אחרים היה כ-11 אלף בלבד.
את הסיבות שהובילו רבים לפתיחת חיים חדשים מחוץ לגבולות הבירה, כבר יודעים בירושלים לדקלם היטב – ומדובר בין היתר, בהיצע מגורים שרחוק מלהדביק את הדרישה, ובתמהיל דירות שמתקשה לתת מענה לזוגות הצעירים, כמו גם לאוכלוסייה המבוגרת. בהתחשב בכך, לא מפתיע כי על פי השנתון 35% מקרב העוזבים את העיר בראשית העשור היו צעירים בגילאי 29-15.
במצב העניינים הזה, מי שהחליט להרים את הכפפה ולפעול להשארת הירושלמים בבירה, הוא ינון מגזימוף, המנכ"ל והבעלים של תב"ע קפיטל ((TABA CAPITAL – חברת נדל"ן מקומית צעירה ונמרצת, שכבר ממצבת את עצמה כשחקנית עולה בתחום ההתחדשות העירונית. נכון להיום מובילה החברה 11 פרויקטים, הכוללים למעלה מ-3,000 דירות.
מגזימוף הוא דור שישי בירושלים. סבא שלו היה אחד מיזמי הנדל"ן המוכרים, ופעל בעיקר באזור שוק מחנה יהודה. כירושלמי הנטוע בעיר, ומכיר את הצרכים והבעיות מקרוב – הקדים מגזימוף לזהות את החשיבות הטמונה במיזמי פינוי-בינוי כמנוף ליצירת אופק חדש לתושבי ירושלים.
"אנחנו חברה ירושלמית, שבוחרת לעבוד אך ורק בעיר", מספר מגזימוף בראיון חג לאתר .ice "האתגר שלנו הוא לספק דיור מודרני, שמתאים לאוכלוסיות מחתך מגזרים רחב. מעבר לשדרוג איכות המגורים, לא פחות חשוב מבחינתנו גם לייצר תשתיות הולמות: מוסדות חינוך, מבני ציבור, ריאות ירוקות. שני האלמנטים הללו, דיור ותשתיות, קשורים זה בזה. זו גם הסיבה שבכל הפרויקטים מקפידה תב"ע קפיטל על עירוב השימושים – ומשלבת לצד מגורים, גם שטחים ציבוריים, מסחר ותעסוקה".
"המציאות השתנתה", מחדד מגזימוף. "הקניות, הסידורים, מוסדות החינוך וגני המשחקים – כולם נדרשים להיות נגישים ובמרחק נגיעה מהבית. נגמר העידן שבו כל מטלה מחייבת לקחת את הרכב או להיגרר באוטובוסים. אני מאמין שהרווח מפרויקטים של פינוי-בינוי הוא כפול: גם לירושלמים וגם לעיר עצמה".
פרויקט "ניו איסלנד" (הדמיה משרד LSA לזרוביץ אדריכלים)
איכות החיים משודרגת דוגמה מייצגת לפעילות של תב"ע קפיטל, מספק פרויקט הפינוי-בינוי "ניו איסלנד" בשכונת קריית מנחם. במסגרת מתיחת פנים למתחם, הנמצא בין הרחובות איסלנד מדרום והנרייטה סאלד מצפון, את מקומם של 10 מבנים ותיקים יתפסו 3 מגדלים בני 39-33 קומות ו-2 מבנים של 10 קומות. מתוך 743 הדירות שייבנו בפרויקט, 148 דירות יוקצו להשכרה ארוכת טווח, בעוד 148 דירות יהיו קטנות (עד 55 מ"ר).
"זה פרויקט שפונה הן לזוגות צעירים ולמצמצמי דיור בני הגיל השלישי, שמחפשים דירות קטנות, והן למשפרי דיור שצריכים דירות בשטחים גדולים יותר", מרחיב מגזימוף. "כל אחד ימצא פה דירה שעונה לדרישות ולתקציב שלו".
לצד חידוש הדירות, עוד בשורה המתכתבת עם אג'נדת עירוב השימושים של תב"ע קפיטל, נוגעת לשדרוגו של המתחם. הפרויקט, יציע שטחים ציבוריים עם בית ספר, 6 גני ילדים, מעון יום ו-2 בתי כנסת, וכן שטחים לשימושים קהילתיים נוספים. עוד יכלול הפרויקט פארק ציבורי, 1,800 מ"ר לתעסוקה ו-2,000 מ"ר למסחר. המתחם ייהנה גם מנגישות תחבורתית אידיאלית בזכות קרבה לציר הרכבת הקלה.
על הגשת התוכנית אמונות עיריית ירושלים ותב"ע קפיטל, כשלפני קצת פחות מחודש, בישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים על הפקדתה. לדברי מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, אדריכל דן קינן: "התוכנית מאפשרת התחדשות למבנים ישנים תוך שיפורי משמעותי של המרחב הציבורי, עירוב שימושים ושדרוג רמת השירותים העירוניים, המסייעים בהפיכת הרקמה העירונית לפעילה, מגוונת ומעניינת. בכך משפרת התוכנית את איכות החיים העירונית בירושלים, ומאפשרת לתת מענה לביקושים לדירות בעיר תוך שמירה על השטחים הפתוחים".
במקום דירה ישנה, שתיים חדשות החיבור של תב"ע קפיטל לבירה ולתושביה, בא לידי גם במודל חברתי ייחודי בנוף ההתחדשות העירונית בישראל, המשנה את כללי המשחק בעסקאות פינוי-בינוי. "המודל נגזר מההבנה שכדי לייצר היתכנות ולהביא מיזם לידי מימוש, נדרש שכל אחד ואחד מבעלי הזכויות יקבל תמורה ראויה שתהפוך את העסקה לכדאית עבורו", מפרט מגזימוף. "המודל שלנו שם את בעלי הדירות במרכז: הכוח נמצא אצלם, כשאנחנו עובדים למקסם עבורם את התמורות".
וכשמגזימוף מדבר על תמורות נדיבות, הוא לא סתם משחרר סיסמאות לאוויר. כך למשל, בפרויקט "ניו איסלנד" יקבלו בעלי הזכויות 2 דירות חדשות עבור כל דירה ישנה. "הדיירים הם שותפים מלאים לכל היבט שקשור להתחדשות המתחם", אומר מגזימוף. "באופן הזה, ניתן לקצר ולייעל את לוחות הזמנים בדרך למימוש הפרויקט".
על האינטראקציה השוטפת מול בעלי הדירות ומול מנהלי הפרויקטים במיזמים השונים של החברה, אחראית תמר מעיין, הרכזת החברתית של תב"ע קפיטל. "אנחנו רואים בדיירים חלק מהמשפחה", היא מתארת. "החברה מלווה אותם יד ביד לכל אורך התהליך. אני וצוות החברה משמשים כתובת ואוזן קשבת לחששות, להתלבטויות, ולבקשות שמעלים הדיירים, וכמובן שאנו פועלים לגיבוש פתרונות בזמן אמת לכל צורך שעולה מהשטח. אגב, גם ביום חתונתי, ממש רגע לפני שצעדתי לחופה, עוד שוחחתי עם דייר באחד הפרויקטים שלנו".
הרכזת החברתית של חברת תב"ע קפיטל, תמר מעיין (צילום אבי חיון)
לתפקיד המאתגר מביאה עימה מעיין ארגז כלים משודרג, המורכב מ-8 שנות ניסיון בליווי דיירים בפרויקטים נדל"ניים, לצד עבודה בבתי אבות ולימודי גרונטולוגיה (מדעי הזקנה), המסייעים לה בשיח מול האוכלוסייה הקשישה.
"כדי לבנות דיאלוג ולייצר אמון, ההתנהלות היום-יומית מחייבת אותנו לרגישות ולזמינות – העניין מקבל משנה תוקף כשמדובר בדיירים מבוגרים", מבהירה מעיין. "חשוב לנו שהם יידעו שאנחנו נמצאים שם בשבילם בכל נקודת זמן. מעבר לכנסים ולישיבות תקופתיות, הם שותפים למגוון אירועים שתב"ע קפיטל עורכת לכל אורך השנה, כמו לדוגמה הרמת כוסית בחגים. כשאנחנו גורמים לדייר בודד לצאת מהבית, או מתקשרים לאחל לו מזל טוב ביום הולדתו – האפקט מבחינתו הוא מאוד משמעותי".
"אצל דיירים מבוגרים, החשש במקרים רבים הוא לא מפינוי-בינוי, אלא מעצם השינוי", מוסיפה מעיין. "יש לנו פרויקטים בהם הדירות גדולות ובמצב טוב, והדיירים לא ממש ששים להיכנס לתהליך שעתיד להימשך שנים ארוכות. בסיטואציה כזו, אני בעצם הופכת את הקערה. במקום להתרכז בחסרונות, אני מתמקדת ביתרונות. לבעלי הדירות אני מסבירה כיצד ניתן לקחת נכס איכותי ולשפר אותו עוד יותר, איך הם יכולים להשתדרג ולהרוויח".
כרכזת החברתית, נכנסת מעיין לעובי הקורה גם כשמדובר במקרים סוציאליים חריגים. "בתרחישים הללו אנחנו נמדדים", היא מציינת. "מציאת פתרונות מחוץ לקופסה לסוגיות משפטיות, רפואיות או משפחתיות הם חלק בלתי נפרד מהתפקיד. הדיירים הם בפירוש השחקן המרכזי, כשאנחנו משתדלים לעשות כל מה שניתן כדי להקל עליהם את התהליך".
"אנחנו אוהבים את הדיירים שלנו ואוהבים את ירושלים, לא נחליף אותה בשום עיר אחרת", מסכם מגזימוף. "קיבלתי לא מעט פניות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית מצפון ועד דרום, מבחינתי זה פשוט לא רלוונטי. החזון שלנו הוא באמצעות פינוי-בינוי מקיף מגובה במודל חברתי חדשני – לא רק לשמור על הירושלמים, אלא גם להחזיר לעיר ירושלמים שעזבו ולמשוך לכאן עוד אוכלוסיות חדשות".
