פרויקטים
פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם תקוע ולא מתקדם? כך תבטלו את ההסכם
תיקון חקיקה המאפשר לבעלי דירות להביא לביטול עסקאות במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 שנתקעו לאורך שנים, נכנס בימים האחרונים לתוקף. מהם התנאים ואיזה אפקט עתיד המהלך לייצר בשטח? עו"ד יהודית דוידוביץ', מומחית להתחדשות עירונית, עושה סדר ומבהירה: "נגמרו הימים בהם יזמים התקוטטו, בעוד הפרויקט והדיירים מוחזקים כבני ערובה"
בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ, כבר איבדו תקווה. החלום על חידוש ומיגון הדירות שלהם, בדרך לשדרוג איכות חייהם, הפך בהדרגה לסיוט. הסיבה: כמה יזמים התחרו במקביל על הזכות להוביל את הפרויקט, אולם אף לא אחד מהם הצליח להשיג את רוב החתימות הדרוש מקרב בעלי הדירות. בינתיים, בעוד הפרויקט עומד תקוע שנים ארוכות והיזמים כלל לא עושים מאמץ לקדמו – נותרו בעלי הדירות סובלים ומתוסכלים, כשהם ממשיכים להתגורר בבניינים ישנים המשוועים להתחדשות.
המקרה המתואר כאן הוא לא סטיית תקן, בדומה לו פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית מעוכבים מאותן הסיבות בדיוק, כשהוצאתם לפועל עומדת בסימן שאלה. את הפלונטר הזה מבקש להתיר תיקון חקיקה שנכנס לתוקף ב-17 בנובמבר – המאפשר לבעלי דירות במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38 (וחלופותיה), להביא לביטול ההסכמים מול היזם, במידה והפרויקט לא התקדם בלוח זמנים סביר. מדובר הן על מקרים בהם היזם לא הצליח להשלים החתמת רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, והן על מקרים בהם לא קידם היזם את הפרויקט מול מוסדות התכנון בלוח הזמנים שנקבע בחוק.
המשמעות של תיקון החוק: בעלי דירות אשר יבטלו את התקשרותם עם יזם בגין הנסיבות האמורות – ולאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות בפרויקט במסגרת אסיפה כללית ונמסרה על כך הודעה ליזם – לא ייחשבו כמי שמפרים הסכם. עם זאת, יש להדגיש כי היזם יהיה זכאי לקבל מאותם בעלי דירות פרויקט תשלום בסכום שייקבע שר המשפטים בתקנות.
לדברי אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "יצרנו הסדר ייחודי, שמטרתו לתת פתרון לבעלי דירות שמצאו עצמם כבולים בהתקשרות חוזית מחייבת עם יזם אשר לאורך שנים אינו מצליח, ובחלק מהמקרים אף אינו מנסה, לקדם את הפרויקט. היכולת לבטל התקשרות כזו, תפתח בפני בעלי דירות את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם באמצעות יזם אחר. אנו קוראים לבעלי דירות שנקלעו למבוי סתום מסוג זה, לעשות שימוש באפשרות החקיקה שנכנסה לתוקף מלא, ובמידת הצורך להסתייע בנו ובמינהלות העירוניות".
קריאת השכמה ליזמים
"תיקון החוק הוא בפירוש בשורה משמעותית", מצהירה עו"ד יהודית דוידוביץ', מומחית להתחדשות עירונית והבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון. "בעלי דירות שהיו עד כה נתונים בהסכמים מול יזמים אשר לאורך שנים לא קידמו את חידוש הבניינים שלהם, יכולים כעת להשתחרר מהחוזים ולהתקשר עם יזם אחר שיש ביכולתו לחלץ את הפרויקט ולהשלימו. אם בעבר התרחישים הללו חייבו פנייה לערוצים משפטיים – מה שהוביל לעוד דחיות ועיכובים, כמו גם להוצאות כספיות נוספות – כעת, הפרוצדורה פשוטה ויעילה יותר".
"תיקון החוק הוא בפירוש בשורה משמעותית", מצהירה עו"ד יהודית דוידוביץ', מומחית להתחדשות עירונית והבעלים של דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון. "בעלי דירות שהיו עד כה נתונים בהסכמים מול יזמים אשר לאורך שנים לא קידמו את חידוש הבניינים שלהם, יכולים כעת להשתחרר מהחוזים ולהתקשר עם יזם אחר שיש ביכולתו לחלץ את הפרויקט ולהשלימו. אם בעבר התרחישים הללו חייבו פנייה לערוצים משפטיים – מה שהוביל לעוד דחיות ועיכובים, כמו גם להוצאות כספיות נוספות – כעת, הפרוצדורה פשוטה ויעילה יותר".
"אני מאמינה שאת האפקט נראה ברמת השטח, כשתיקון החוק הוא בהחלט זרז חשוב לקידום פרויקטים – עם זאת, באותה הנשימה חייבים גם לומר כי הוא לא יעקור את התופעה לחלוטין", מחדדת עו"ד דוידוביץ'. "אין לי ספק שיותר ויותר בעלי דירות יתחילו עכשיו להתעורר, ויפעלו בנחישות לביטול הסכמים תקועים ולהחייאת הפרויקטים. בהמשך ישיר לכך, ממיזמים רבים ינוער בשעה טובה האבק והם ייכנסו להליכי רישוי ותכנון. צריך רק להבין: ביטול הסכם מחייב את בעלי הדירות להיות אקטיביים – כלומר לכנס דיון ולקבל החלטה משותפת על ביטול החוזה, וגם לעדכן בכך את היזם".
כמי שמלווה את תחום התחדשות העירונית מקרוב, סבורה עו"ד דוידוביץ' כי תיקון החוק מהווה קריאת השכמה גם עבור יזמים, אשר חלקם התרגל לעבוד בקצב משלו וללא מחויבות אמיתית לבעלי הדירות – מה שהביא לא פעם גם לגניזת פרויקטים. "המחוקק שולח כאן מסר חד", היא מדגישה. "יזם שלא יקיים דיאלוג מול בעלי הדירות ולא יתנהל בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בחוק, יאבד את המנדט להוביל את הפרויקט. תיקון החוק גם יחייב יזמים המתחרים על אותו הפרויקט לקיים ביניהם שיח, להתפשר ולהתגמש. נגמרו הימים בהם יזמים התקוטטו, בעוד הפרויקט ובעלי הדירות מוחזקים כבני ערובה".
עו"ד דוידוביץ' מבקשת להאיר גם סוגיות שלא זכו להתייחסות במסגרת תיקון החוק: "התחדשות עירונית זה לא שחור ולבן. פרויקטים נתקעים גם מסיבות שאינן קשורות בהתנהלות היזמים, ולעיתים גם על אף מאמציהם הרבים. עיכובים יכולים לצוץ ממגוון גורמים וסיבות, למשל מכיוון ועדות התכנון והבנייה: לא פעם אנו עדים לפרויקטים שנתקעים לאורך זמן בצנרות העירוניות, ומשאירים את היזמים חסרי אונים. במקרים אחרים, פרויקטים מושבתים דווקא בשל סכסוכים וחילוקי דעות בין בעלי הדירות. לכן, נדרש להבהיר כי בפרויקטים שבהם היזמים עשו ככל שביכולתם לעמוד בהסכם, וסיבות העיכוב לא תלויות בהם – המושכות יישארו בידיהם".
פרויקט התחדשות עירונית. "בזכות יקון החוק, יותר ויותר בעלי דירות יפעלו לביטול הסכמים תקועים" (צילום Magma Images)
שומרים על הדיירים
דוידוביץ' – משרד עורכי דין ונוטריון, הוא בעל ניסיון רב בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. מתוך תפיסת עולם חברתית, החליטה עו"ד דוידוביץ' כי היא וצוות המומחים שבמשרדה, ילוו אך ורק את בעלי דירות בפרויקטים השונים, וייקחו על עצמם את המשימה הכרוכה בהגנה על זכיותיהם.
"כניסת החוק החדש לתוקף מבטאת לא רק את האבולוציה שעבר תחום ההתחדשות העירונית, אלא גם את החשיבות הקריטית שבשילוב גורם משפטי מנוסה, האמון על שמירת זכויות הדיירים", מסבירה עו"ד דוידוביץ'. "התחדשות עירונית הוא תחום דינמי, שתוך כדי תנועה מתפתח ומתעדכן – כשבעבר, לצערנו, כל הנושא של לוחות זמנים להתקדמות הפרויקט לא עוגן ברבים מהסכמים המשפטיים בין בעלי הדירות ליזמים. היום התמונה שונה: עורכי דין מיומנים, המכירים את התחום לעומקו, דואגים לבעלי הדירות ומייצרים מנגנונים שקופים ופומביים, המאפשרים את ביטול החוזה כשהפרויקט דורך לאורך זמן במקום".
"מהסיבה הזו, נדרש כי עורך הדין מטעם ילווה את הפרויקט כבר מנקודת הפתיחה", מבהירה עו"ד דוידוביץ'. "פונקציה משפטית המחויבת בלעדית לבעלי הדירות, תספק הדרכה וייעוץ שוטפים, והכי חשוב: תדע לנטרל מוקשים ולהבטיח כי האינטרסים שלהם יישמרו לאורך כל חיי הפרויקט".
על רקע התמשכותה של מלחמת חרבות ברזל, סבורה עו"ד דוידוביץ' כי המציאות הנוכחית ממחישה באופן הבהול ביותר את הדחיפות שבקידום התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. "כולם מבינים היום שהתחדשות עירונית היא משימה לאומית", היא קובעת. "כשטילים נורים מדי יום על העורף, וגם סכנה של רעידת אדמה מרחפת מעלינו – הצורך במיגון ושיקום מאות אלפי מבנים ותיקים ונטולי ממ"ד הוא בוער. להתחדשות עירונית יש ערך מוסף גם בכל הנוגע להגדלת היצע הדירות לאוכלוסיית ישראל הצומחת, וזה עוד לפני שהזכרנו את החשיבות החברתית הטמונה בפרויקטים מסוג זה".
"השורה התחתונה", מסכמת עו"ד דוידוביץ', "היא שהתחדשות העירונית צריכה להופיע גבוה בסדר העדיפויות הממשלתי. על המדינה להשקיע משאבים ולהסיר בחקיקה חסמים, במיוחד ביורוקרטיים ורגולטוריים – כי איך שלא מסתכלים על זה, במדינת ישראל התחדשות עירונית היא לא פחות מהכרח".
(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)
