תוכנית המתאר הכוללנית של גדרה מקנה ודאות גבוהה של זכויות בנייה - כך עולה מהחלטת ועדת הערר מחוז מרכז, שחייבה את הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גדרה לשלם לבעלת קרקע חקלאית בדרום המועצה 473,558 שקל, כפיצוי על פגיעה תכנונית בהפקעה של כ-1 דונם משטחה. זאת לטובת הרחבת כביש 3933, שהינו כביש אזורי הנמצא בשטח השיפוט של גדרה  ומחבר אותה לכביש 40, במקטע שעובר ליד קיבוץ חפץ חיים ומושב גני טל.

הפקעת השטח על-ידי הוועדה המקומית התבצעה בשני שלבים – בהפקעה הראשונה של כ-400 מטר שולם לבעלת הקרקע פיצויים בגין ירידת ערך (סעיף 197) לפי שווי לקרקע חקלאית, בהתאם לתוכנית מקומית ישנה שבה נותר ייעודה חקלאי. סלע המחלוקת נגע לשלב השני בהפקעה, כאמור בהיקף של כדונם, בעקבות אישורה של תוכנית מקומית בסביבת חטיבת הקרקע בשנת 2021. התוכנית חלה על שטח כולל של 128 דונם, במטרה להרחיב את כביש 3933. ברקע, תכנית המתאר הכוללנית של גדרה אושרה בשנת 2019, וכללה נספח תנועה בו מסומנת הדרך החוצה את החלקה שהופקעה בסיווג של "דרך עירונית עורקית" וכן בסיווג "כביש קיים".

הקרקע החקלאית בדרום גדרה (צילום: אילי סוויד)

בדיון שנערך בוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז טען בא כוחה של בעלת הקרקע, עו"ד שלומי סהר ממשרד עוה"ד "גרשטיין-סהר", כי בהתאם לתשריט התוכנית הכוללנית ומסמכיה, החלקה הנדונה כלולה במתחם אשר מיועד לאזור תעסוקה, תעשייה ומסחר בדרום גדרה. לכן, לטענתו, התוכנית הכוללנית היא תוכנית פוגעת, שמכוחה יש לקחת בחשבון ירידת ערך בגין ההפקעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בהתאם לשינוי ייעודה מחקלאות לתעסוקה, החל מהמועד הקובע של התוכנית ב-2021. מנגד, טענה הוועדה המקומית גדרה בפני הוועדה כי אין להביא בחשבון את שווי המצב הקודם של החלקה, טרם התוכנית הכוללנית, כפוטנציאל כלשהו לשינוי ייעודה.

המחלוקת בין הצדדים הגיעה לוועדת הערר המחוזית, שהחליטה לקבל שומה מייעצת לבחינת אומדן השווי במצב הקודם. בדיון בפני השמאי המייעץ, אמנון גולדברג, חזר וטען שמאי בעלת הקרקע החקלאית, אילי סוויד, כי באומדן השווי במצב הקודם יש להתחשב בהשפעת התוכנית הכוללנית של גדרה על השטח המופקע בייעוד תעסוקה, וכי שווי חטיבת הקרקע דומה לשווי הקרקעות החקלאיות המצויות בסביבתו הקרובה, שלגביהן הייתה צפייה דומה. השמאי העריך את ירידת הערך של הקרקע מהמועד הקובע ב-760,000 ₪, אולם מנגד הוועדה המקומית עמדה על כך שאין לראות בתוכנית הכוללנית כתוכנית שעומדת במבחן פוטנציאל זכויות. על-כן, היא המשיכה וטענה שלא הייתה ירידת ערך בקרקע.

השמאי גולדברג קיבל עקרונית את עמדת שמאי הבעלים ולאחר בחינת ירידת הערך בעסקאות שנערכו בסמיכות לחלקה שבמחלוקת מסוף שנת 2018, קבע את גובה הפגיעה ב-473,558 שקל. חוות הדעת המייעצת הוגשה לדיון נוסף בוועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד סיגלית אסייג-צרויה. הוועדה אימצה את השומה המייעצת ואישררה למעשה את הטענה כי אמנם מדובר בתוכנית כוללנית שמכוחה לא ניתן להוציא תוכנית מפורטת, אולם הקרקע החקלאית שהופקעה נושאת איתה ודאות גבוהה של זכויות. "הקרקע החקלאית נקבעה בתוכנית כוללנית לתעסוקה וגם אם לא בטוח שהכל יהיה תעסוקה משהו השתפר בה ויש הכרעות של שמאים מייעצים".

עוד במהלך הדיון יו"ר הוועדה העבירה ביקורת על עו"ד הוועדה המקומית גדרה: "כמה אתה מאמין בטענה שהיה צריך לשלם לפי שווי של חקלאות כשהתוכנית הכוללנית כבר קבעה תעסוקה. זו המשמעות של הטענה שלך ולא קיבלנו אותה בתחילת הדרך ולא מקבלים אותה גם עכשיו. השומות המייעצות תומכות שזה לא שווי חקלאי לתפו"א ואף אחת מהפסיקות שהפנית לא תומכות בעמדה אחרת...".

עוד כתבה יו"ר הוועדה כי "כשמסתכלים בשומה בסופו של דבר שהוא (ארנון גולדברג) בוחן את התוכנית הכוללנית וקובע שרמת הפירוט ממסמכי התוכנית בהחלט יוצרת אופק תכנוני והציפייה בדבר הפיתוח של המקרקעין שבנדון לתעסוקה, האם יש מקום להתערבות בשומה הזאת?". בסופו של תהליך, חזרה בה ועדת התכנון והבנייה גדרה מטענותיה, כך שהשומה המייעצת קיבלה תוקף בימים אלה על-ידי ועדת הערר המחוזית.

"הצדק נעשה". עו"ד שלומי סהר (ענר גרין)

עוד ב-

"אלפי יחידות דיור בסכנה": כך מנצחת הפוליטיקה את טובת הציבור

לכתבה המלאה

עו"ד סהר מסר: "ועדת ערר מחוז מרכז עשתה מן הדין ומן הצדק, בהכירה בתוכנית הכוללנית כתוכנית פוגעת, שמרכיביה הם מפורטים וברורים ביחס לייעוד המקרקעין, לפוטנציאל הזכויות במקרקעין ולתמורות הראויות לבעלת הקרקע בגין הפקעת אחזקתו בקרקע".