מה קרה בשנת 2025 בשוק הנדל"ן והאם נמשכת מגמת הירידה במספר העסקאות? הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מסכמת היום את נתוני שנת 2025. בשורה התחתונה, נרשמה ירידה של כ-12% בעסקאות לעומת שנת 2024, אבל זינוק של כ-27% לעומת שנת 2023. הירידה בדירות יד שנייה כמעט לא מורגשת, 1% פחות בלבד. לעומת זאת, הירידה במכירות הקבלנים משמעותית יותר ועומדת על כ-25%. בשני הנתונים, ישנה עלייה לעומת שנת 2023, שברבעון האחרון שלה התרחשה המלחמה. נזכיר כי מספר הדירות החדשות עומד על 40% בלבד מהשוק - ולכן הירידה באה לידי ביטוי בעיקר במכירות הקבלנים, ולא בדירות יד שנייה.

היישובים המובילים ברכישת דירות בשנת 2025 הם תל אביב, אופקים, ירושלים ולוד. בדירות יד שנייה מובילה ירושלים, ואחריה חיפה, באר שבע ותל אביב. בניגוד למגמת הירידה הארצית בהשוואה לשנת 2024, ביישובים באר יעקב, הרצלייה, נוף הגליל ואלעד נמשכה מגמת עלייה.

עם זאת, מספר הדירות הלא מכורות (שהקבלנים מעריכים שיעלה בקרוב ל-90 אלף) קפץ לכ-86 אלף, ומספר חודשי ההיצע עד למכירת אותן דירות הוא 29.2 חודשים. בלמ"ס מדגישים כי לא מדובר בנתון מנוכה עונתיות. במקרה כזה, מדובר על 83,340 דירות. מהלמ"ס נמסר כי "ישנה חשיבות רבה להסתכלות על הנתון המנוכה, שכן הוא משקף את המגמה האמתית ללא 'רעשי' סוף השנה. קיימת נטייה עונתית מובהקת לעלייה במספר היתרי הבנייה המונפקים לקראת סוף שנה קלנדרית (תהליכי סגירה תקציביים וביורוקרטיים ברשויות).

הנתון מנוכה העונתיות מנטרל את ההשפעה הטכנית הזו ומציג תמונה מהימנה וריאלית יותר של מצב המלאי בשוק". כידוע, קיימת נטייה עונתית לעלייה במספר ההיתרים המונפקים לקראת סוף שנת קלנדרית. הנתון מנוכה העונתיות משקף בצורה מהימנה יותר את מצב המלאי, שכן הוא מנוטרל מהשפעה זו.

אז כמה דירות לא מכורות נותרו בכל עיר? ​בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה ירושלים עם כ-10,230 דירות שנותרו למכירה ואחריה תל אביב-יפו עם 9,710 דירות שנותרו למכירה. ירושלים עוקפת את תל אביב וזו הפתעה. בתל אביב ירד המלאי ביותר מ-100 דירות בחודש זה, מה שמעיד על חזרת קונים לשוק. בתל אביב זהו החודש השני ברציפות שבו נרשמו פחות מ-10,000 דירות לא מכורות, שנזכיר כי רובן כלל לא מוכנות לאכלוס כשדירות רבות נמצאות רק בשלב היתר הבנייה. הנתון המעניין הוא שעד לפני 3 חודשים הפער בניהן היה כמעט 3,000 דירות. המחירים בירושלים עלו בשנה האחרונה בכ-10%, ולכן ייתכן שהמהפך קרה בזכות כמות היתרים גבוהה שהתקבלה בירושלים.

מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הן: לוד (2,720), קריית גת (2,190), באר יעקב (1,760), רעננה (1,580), רמת השרון (1,490), נתיבות (1,340), קריית אונו (1,330), קריית אתא (1,220), אופקים (1,090), אלעד (1,070) וקריית ביאליק (1,060).

בשנת 2025 נמכרו כ-90,690 דירות, שזו כפי שהזכרנו קודם ירידה של כמעט 12% לעומת שנת 2024. כ-30% מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי - 10,160 דירות בסך הכל. כמו כן, נמכרו כ-56,660 דירות יד שנייה.

לגבי הרבעון הרביעי, נמכרו כ-21,710 דירות, בניכוי עונתיות זו ירידה מזערית של 0.2% ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירידה של 9.2%. לגבי דירות יד שנייה: בניכוי עונתיות מדובר בעלייה של 0.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 1.4%. בחודש דצמבר 2025 נמכרו 8,800 דירות, מהם 3,680 חדשות. כלומר, 58.1% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה. לגבי הדירות החדשות - נרשמה ירידה של 1.3%, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זו ירידה של 22.1%.

עוד ב-

היקף המשכנתאות בינואר מזנק ב-19% לעומת אשתקד - מה הסיבה?

לכתבה המלאה

בחזרה לנתונים השנתיים: מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשנת 2025 - 24.8% ו-21.3%, בהתאמה. מהנתונים עולה כי מחודש אוקטובר 2021 עד חודש אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.9% בממוצע בקצב עסקאות הנדל"ן. לעומת זאת, מחודש מאי 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה בקצב של 2.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. החל מחודש יולי 2024 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה חודשית ממוצעת של 0.8%. בלמ"ס מוסיף כי בשלושת החודשים האחרונים נצפו עליות קלות בנתוני עסקאות יד שנייה, אך הן אינן מצביעות בשלב זה על היפוך המגמה.