הטבות המימון של הקבלנים הובילו לגידול בעסקאות ולעליית מחירים במהלך 2024. מחירי הנדל"ן עלו ב-7.7%, אבל אז הגיע המפקח על הבנקים, הטיל מגבלות על הטבות המימון והוביל להאטה בשוק הדירות החדשות - בעיקר באזורי ביקוש. השאלה הגדולה היא לא השכיחות של הטבות המימון, אלא ההשפעה שלהן על בשוק והעובדה שמספר הדירות הלא מכורות עולה בערים מסוימות.

בסקירת הנדל"ן שפרסם משרד האוצר בחודש מרץ הוא התייחס גם לנושא שכיחות הטבות המימון. לפי הנתונים, אלו ירדו מ-50% רגע לפני שההגבלות נכנסו לתוקף לשיעור של 25% במרץ השנה - כלומר, נחתכו בחצי.

לפי משרד האוצר, המחיר לכך היה כבד. בסוף מרץ השנה מספר הדירות הלא מכורות עומד על 85,310 דירות - לפי הכלכלנית הבכירה באוצר, גלית בן נאים, זהו גידול של 8.5% תוך שנה, אבל גם גידול של 91% מאז החלה הריבית לעלות באפריל 2022. משמעותי מאוד.

בסקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2025, כתב בנק ישראל כי גם בשנת 2025 הוסיף האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן לצמוח בשיעור גבוה. עוד הוסיף, כי "צמיחה זו לוותה בעלייה מסוימת בסיכון האשראי לענף - זאת על רקע ירידה בביקוש לדירות חדשות בשנת 2025, עלייה במלאי הדירות החדשות הלא מכורות, שרשם רמת שיא, ושחיקה מסוימת במדדי סיכון אשראי".

באוצר מציינים כי לפי פרסום הלמ"ס השבוע, עמד מספר הדירות הלא מכורות בחיפה בסוף מרץ השנה על 4,173 דירות - גידול של 86% תוך שנה. בן נאים אומרת כי "אם חשבתם שלפחות בקצב הגידול של המלאי חיפה 'מובילה', אז לא. מקדימה אותה הרצליה, עם 1,457 דירות חדשות לא מכורות בסוף מרץ 2026. גידול של 127% תוך שנה. איך הגיעו עד הלום?".

הגרף מראה: מספר הדירות החדשות שנמכרו בחיפה ובהרצליה צונח (נתונים: משרד האוצר)

"אם את הקפיצה במכירות בדצמבר אפשר לתלות בין היתר בעונתיות, כי ככה זה עם המכירות לפני סגירת הדוחות הכספיים השנתיים, זו של מרץ היא כבר סיפור אחר", מסבירה בן נאים. "ב-86% מהמכירות באותו חודש העניקו הקבלנים בהרצליה הטבות מימון לרוכשים, כפליים מהממוצע בחודשים האחרים".
 

לגבי חיפה, באוצר טוענים כי אין מידע לגבי שכיחות הטבות המימון שם, אבל סביר שהוא נמוך מאשר בהרצליה. בן נאים מסכמת: "בשורה התחתונה, בקצב המכירות ב-12 החודשים האחרונים יידרשו לקבלנים בהרצליה 3.5 שנים למכור רק את המלאי הנוכחי. לפני שנה זה עמד על שנה. כמה זמן זה ייקח בחיפה? תינוק שזה עתה נולד ייכנס כבר לכיתה א'".

עוד ב-

המדינה שוקלת לפסול חרדים שכבר זכו בהגרלות דירה בהנחה

לכתבה המלאה

בסקירות הקרובות, באוצר מתכוונים לפרט על ערים נוספות, כמו ירושלים וראשון לציון שבולטות במלאי הלא מכור, שזינק ב-40%-45% בשנה האחרונה. בירושלים, כך לפי הנתונים, תרמה לכך בין היתר הירידה ברכישות האמריקאים.