דירוג הרחובות שפורסם השבוע באתר "גלובס", נבנה עם ייצוג של כלל בעלי האינטרסים: לקוחות שטחי הנדל"ן המסחרי, רשתות קמעונאות ארציות ודיירים אחרים. הרחובות שדורגו הם המרכזיים ביותר בעירם ובעלי מסחר אינטנסיבי. יש לציין שלא לכל עיר קיים רחוב מסחרי מרכזי, ולדוגמא בבאר שבע, מודיעין ואשדוד אין רחוב כזה.
המיפוי של הרחובות במרכזי הערים נעשה גם לפי פרמטרים כמותיים, וביניהם דמי שכירות חודשיים למ"ר, שיעור תפוסת חנויות, היקף השטחים שנספרו בפועל ברחובות עצמם, שיעורם מסך שטחי המסחר בעיר עצמה, מספר העסקים ותמהילם, מספר הרשתות הארציות ושיעור השטח הנתפס על ידן.
הלקוחות מגיעים לרחובות למטרות סידורים, בילויים או קניות, וגם סתם כדי להסתובב בעיר. בתכנון וניהול טוב של רחוב, תדירות ההגעה הגבוהה יכולה לחולל שרשרת של פעילויות בעסקים ובפעילויות נוספות ואחרות שיימצאו בהם.
איך הלקוחות, שמסתובבים ברחובות הללו, מגדירים רחוב מצליח? בבדיקה שביצעה חברת הייעוץ הכלכלי שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות', התשובות המובילות היו שם של רחוב ספציפי, חנויות, מסעדות ושופינג, תיאורים חיוביים, מקום מרכזי, כסף והצלחה. הגורמים העיקריים שהופכים רחוב למצליח הם קיומם של עסקים וחנויות (39% בחרו בכך כגורם ראשון, ועוד 28% כגורם שני), נגישות וחנייה.
לאור השפעות מגפת הקורונה ורצון התושבים להימצא במקומות פתוחים, אפשר היה לצפות ל"נהירה" חזרה לרחובות של דיירים ואנשים. בפועל, זה קורה בעיקר בתל אביב. מדוע? בין היתר בגלל שמרבית ראשי הערים לא השכילו להבין את השינויים בהעדפות הצרכנים והדיירים בכל הנוגע לכלכלה העירונית, לכלכלת מיקום, ולאפשרות לבצע את השינוי דווקא עתה. תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות' אומר כי אילו ה"רחובות" היו מנוהלים בידי קבוצות מרכזי מסחר מסודרים, הם היו מתפקדים ברמה גבוהה הרבה יותר.
עוד הוא אומר, שרשתות בוחרות להתמקם במקומות שמחוללים עבורן רמות פדיון חודשיות גבוהות, אל מול פרמטרים אחרים שמאפשרים לחנות לחולל רווחים. להן, בשונה משחקן "מקומי", קיימות אלטרנטיבות רבות. ועם זאת, קיימים רחובות שבהם עשרות רשתות ארציות, כמו למשל דיזנגוף בתל אביב ויפו בירושלים. בחלק מהרחובות שיעור השטח שתופסות הרשתות מגיע ליותר מ-30% מסך שטחי המסחר. מרבית הרשתות הארציות הפועלות ברחובות הינן בשוק ה"לא-מזון".
הרחובות המובילות את הדירוג הם דיזנגוף בתל אביב, יפו בירושלים, רוטשילד בתל אביב, רוטשילד בראשון לציון וביאליק ברמת גן. רחוב הרצל בחיפה הגיע למקום 8, מפתיע ביחס לעובדה שמדובר ברחוב במיצוב נמוך. בנוסף, רחוב אחוזה ברעננה לא נכנס לעשירייה, למרות איכות ומגוון המסחר בו. השוני המרכזי שנצפה בין מרכיבי המדרג הינו הירידה ברמות דמי השכירות החודשיים במרבית הרחובות.
ערים רבות בארץ הזניחו את המרכזים שלהן ופתחו מרכזי מסחר בכל מקום, ולפני כ-20 שנה החל תהליך שדרוג והעצמה של מרכזי ערים, ערים עתיקות ושווקים. מרכז עירוני מתפקד הוא חשוב בכמה ממדים. בממד העסקי, הוא מסמל כלכלה חזקה שערכי הנכסים נשמרים ועולים בה, כנגזרת של גידול ברמת התפקוד הכלכלי של העסקים והכנסות הרשות. בממד הפיזי, הוא מייצר מיצוב ומקום. בממד האישי, הוא מייצר מוקד להוויה חברתית-תרבותית. ובממד השיווקי, הוא מייצר זהות מותגית לעיר.
מה שמצופה כעת גם מערי ישראל הוא לנצל את תקופת הקורונה וליצור שינויים משמעותיים במרכזי הערים. למשל, הפיכת רחובות למדרחובים - כפי שתל אביב יצרה ב-11 מקטעים - הוצאת כלי הרכב מהמרכז והפיכת כבישים לשבילי הולכי רגל ואופניים, הרחבת היצע עסקי ההסעדה ובתי קפה, שטחים פתוחים ויצירת מקומות נעימים לשהייה.
