ככל שמצוקת הדיור מחריפה, כך מתעצמת התחושה שבעלי נכסים רבים למדו לנצל את פערי הכוחות בינם לבין שוכרי דירות. לצד זכותו של בעל הבית להגן על הנכס שלו, הלכה והתפתחה לה תופעה של התניות חוזיות מרחיקות לכת כתנאי להסכם השכירות. אלו מעוררות תהיות עד לאן ניתן למתוח את קו הגבול בין דרישה הזויה אך חוקית, לבין כזו שלא תעמוד במבחן בית המשפט?

זה הזמן להזכיר שלמטבע הנדל"ן יש שני צדדים - לצד בעלי נכסים שהשתן עלה להם לראש, ישנם חוליגנים שהורסים את הנכס, סרבנים שלא משלמים שכירות וסתם טרחנים שמרימים טלפונים ללא סוף עם תלונות על כל דבר - החל מדלת חורקת ועד מנורת סלון מסנוורת.

דירה להשקעה היא ללא ספק ה"חלום הישראלי", אך יכול גם להפוך לסיוט עבור בעל הנכס לאור התנהלות בעיתית של השוכרים, כשאמצעי החוזה הוא כלי ההגנה המרכזי והיחידי שלו מפניהם. אלא שחשוב לזכור שגם חוזה הרמטי לא תמיד יצליח למנוע סכסוכים שיכולים להגיע לכדי תביעות אמוציונליות.

מקרה כזה הגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט - צעירה שכרה דירה במגדלים באזור המרכז ולא נענתה להודעות ולבקשות פינוי הדירה, לאחר שלא שילמה את דמי השכירות בסך 10,850 ₪ במשך 33 חודשים.

הצעירה טענה להגנתה כי לא שילמה משום שבעל הנכס מחזיק בחוב של כמה אלפי שקלים כלפיה על שיפוץ שערכה בהסכמתו במטבח הדירה, ושהמזגן בדירה אינו מקרר מספיק מזה כמה חודשים, וציינה שלאחר שכל פניותיה עלו בתוהו, החליטה שכל עוד הוא אינו משלם ומתקן את הליקויים, היא לא תשלם את דמי השכירות. היא נתבעה וכל טענותיה לא התקבלו. השופט קבע כי לא מתקבל על הדעת שהתובעת תעשה דין לעצמה, תחזיק בנכס ולא תשלם דמי שכירות כמתחייב, וחייבה לשלם את כל חודשי השכירות צמוד לריבת והצמדה, ולהתפנות מהדירה בכפוף למועד פקיעת החוזה. 

למרות שבמקרה הנוכחי בעל הנכס זכה בתביעה, לא תמיד זה מסתיים כך. הליך משפטי כרוך בהוצאות, חשיפות משפטיות ולא תמיד "כדאי לריב" על כל נזק. מרבית החיכוכים בין שוכר לבעל נכס עשויים להיתפס בתחום האפור, בנושאים שקשה או לא כדאי להוכיח או בנושאים שנתונים לחוש הצדק ושיקול הדעת של השופט. לכן, יש תחילה לנתח היטב את המקרה תוך צפייה של אירועים קדימה – על מנת שנוכל לנהל סיכונים בצורה שקולה וחכמה.

המקרה הבא ממחיש את אותו "תחום אפור": לקראת סיום חוזה השכירות החליטה עמית שהיא אינה מחדשת את החוזה, גם בשל העובדה שכל פניותיה להחליף את המזגן התקול והמטפטף בדירה עלו בתוהו. אבשלום, משכיר הנכס ככל הנראה נפגע, וקבע במעמד מסירת המפתח חזרה לידיו כי נגרמו לו נזקים קשים לפרקט הדירה המהווים הפרת חוזה, וזאת על אף שביקר בנכס אינספור פעמים ולא ציין דבר לגבי כך.  באין הסכמות בחר לנהל תביעה, שהתפתחה לתביעה הדדית. 

עמית טענה שהגעתו לדירה לצורך התיקונים, על אף  שאינו חשמלאי, גרמו לה ולבן זוגה לפגיעה קשה בפרטיות. אך בלא תיעוד והוכחה על הפגיעה, קבע השופט כי טענת הפגיעה לפרטיות מופרכת. ומה בנוגע לטענה הנגדית של המשכיר על פגיעה בפרקט הדירה? גם כאן נדחתה התביעה שכן לא הוכח שעמית (השוכרת) פגעה בריצוף. 

לכן, על אף שאפיק הפשרה קשה כשאנחנו זועמים, פעמים רבות זו הדרך הנכונה לגבי סוגיות שאינן מוצאות ביטוי בחוזה, וגם לאלו שכן. 

ומה בנוגע לפינוי דייר סרבן תשלום? נהוג לחשוב שמדובר בעבריינים או באנשים שמצאו שיטת עושק, אך מרבית המקרים מלמדים אחרת. לעיתים מדובר במשפחה חביבה עם שני ילדים, שלאחר מספר חודשים ממועד החתימה, אחד מבני הזוג פוטר מהעבודה ואין להם מאיפה לשלם את דמי השכירות. 

לרוב במקרים אלו, השוכר מעכב תשלום במשך חודשים ארוכים, וכשהדבר הופך למצב קבוע ומוגשת תביעת פינוי, שאמורה להסתיים לרוב תוך מספר חודשים אך בפועל – לא פעם ההליכים מתארכים לתקופות ארוכות יותר. בינתיים ההפסד הכספי רק הולך ומתעצם, וכולל חובות שאינם משולמים לחברת חשמל, מים, גז וכו'. לכן ישנם מקרים בהם ברגע שמזוהה קושי כלכלי, עדיף לשקול וויתור על חודשי שכירות מראש ופינוי בהסכמה, מלהיגרר תקופה ארוכה בבתי משפט. בפרט, כשהחוק מייצר בלמים לפינוי ואינו מאפשר הוצאת דייר באופן חד צדדי טרם התנהל הליך מסודר. מבחינת החוק, מצב בו יוחלף מנעול הדירה ותימנע גישת השוכר,  גם אם ברור שביצע  הפרה  מובהקת של תנאי החוזה טרם התבררו הדברים ע"פ דין הוא בלתי מתקבל. המחוקק ייחד הליך מיוחד לפינוי מושכר ולכן נקבע בפסיקה שמעשים כוחניים של המשכיר, עלולים להוביל לפגיעה בזכויות השוכר ולהיתפס כהתנהגות שלא מקובלת וחסרת תום לב. לא פעם הדבר עלול להוביל לחיוב בתשלום פיצוים לשוכר בגין האופן "הכוחני" שנתפס כעשיית דין עצמי ללא כל זכות.

במצבים שאין עם מי לדבר, לבעלי הנכסים עומדות שתי אפשרויות: האחת - פנייה להליך המהיר, שעוסקת בפינוי בלבד ולא נדרשת לענייני פיצויים כספיים וגביית חובות. והשנייה - תביעה רגילה לקבלת הכסף. 

עו"ד עידן אטיאס. צילום: שיר נגר

חשוב לזכור שרבים מהסיכונים ניתן לצמצם, עם הכנה מקדימה וחוזה מקיף ומדויק. בנוסף, אין להקל ראש בבדיקת הרקע הכלכלי של השוכר, כולל בדיקת תלושי השכר. אמצעי נוסף שעשוי למנוע חיכוך מיותר הוא העברת חשבונות הארנונה, חשמל, מים וכו' על שמו של השוכר, וכך במידה ויצטברו חובות הן יגבו ממנו ישירות. בעריכת חוזה – החכם יצפה מהלכים קדימה, יבחן מה יכול להשתבש וייתן מראש מענה מקדים בהסכם בצורה שתאפשר לו גם לממש את ההסכמות שבחוזה.

בשורה התחתונה, הן בעל הנכס והן השוכר חייבים להימנע מסיכומים בעל פה ומסעיפים בלתי כתובים. ולהגן על זכויותיהם באמצעות הסכם חד־משמעי וברור.

עוד ב-

מחירי הדירות בישראל מזנקים: היכן טיפסו ב-23% בשנה?

לכתבה המלאה

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחומי הליטיגציה, מקרקעין, נדל"ן ודיני חוזים