פרויקטים
השקעות נדל"ן באתונה: "דירה ביוון במחיר חניה בתל אביב"
אתונה מציגה בשנים האחרונות הזדמנות נדל"נית אטרקטיבית למשקיעים, כשמי שהקדימה לזהות את היתרונות והפוטנציאל היא קבוצת פאלמו, המשיקה בימים אלו פרויקט מגורים חדש בבירה היוונית בשיתוף פעולה מסקרן עם פיני גרשון
"השקעתי בעבר קצת בנדל"ן פה בארץ, אבל התייקרות במחירי הדירות, הביאה אותי לחפש אלטרנטיבות משתלמות יותר בחו"ל. אחרי בדיקות של שווקים באירופה, חיפושים, התייעצויות והמלצות – החלטתי איפה אני רוצה לשים את הכסף שלי, ובחרתי להשקיע ביוון. זה הרגיש לי נכון, הלכתי על זה ואני לא מצטער".
הציטוטים הללו שייכים לוידאל, תושב אזור השרון, כשרוח הדברים מייצגת יותר ויותר ישראלים. במציאות של עלייה מתמשכת במחירי הנדל"ן למגורים וסביבת ריבית גבוהה, וכאשר חלום הדירה ממשיך להתרחק – רבים בוחרים לנתב את הכספים שלהם אל מעבר לים. אל הוואקום הזה נכנסת יוון, כשבירתה אתונה ממתגת עצמה כיעד פופולארי למשקיעים בינלאומיים – ולא רק מישראל.
בעוד ששוק הנדל"ן הישראלי מציב רף כניסה גבוה, כשהון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים כבר אינו מספיק במקרים רבים אפילו כמשענת למשכנתא, באתונה סכום כזה מייצר אפשרות ממשית להשקעה ומאפשר לרכוש דירה – מבלי להשתעבד להתחייבות כספיות לשנים קדימה.
לא במקרה מופנה הפוקוס לאתונה: שוק הדיור בעיר מתפתח בשנים האחרונות, ומתאפיין בעליית מחירים ופוטנציאל השבחה גבוה, במיוחד במוקדי התחדשות עירונית. הביקוש הגבוה לשכירות, הן לטווח קצר (תיירות ודירות Airbnb) והן לטווח הארוך (סטודנטים ומשפחות צעירות), לצד רוח גבית מהממשלה היוונית אשר מעודדת השקעות זרות – אלו רק חלק מהסיבות לעניין הגובר בנדל"ן המקומי.
אתונה. "משקפת את המהפכה שעוברת יוון" (צילום Shutterstock)
בזכות יכולת להתאים עצמה לכל סוגי התיירים, אתונה היא יעד מוביל – ומציעה היסטוריה בת אלפי שנים עם אתרי מורשת עולמית, חיי לילה וטברנות, קולינריה מפותחת, תרבות וספורט – ולא פחות חשוב: מזג אוויר נוח במרבית ימות השנה. המספרים מלמדים שב-2024, ביקרו באתונה קרוב ל-8 מיליון תיירים (כך לפי אתר החדשות היווני Tovima.com) – זינוק של כ-12% ביחס לשנה שקדמה ו-כ-24% ביחס ל-2019. גם תפוסת המלונות קפצה בהתאם, כשהממוצע השנתי עמד אשתקד על כ-78% – עלייה של כ-2.3% ביחס ל-2023. אגב, מבין היעדים אליהם טסו הישראלים במחצית הראשונה של השנה הנוכחית, ניצבת אתונה במקום הראשון עם למעלה מחצי מיליון נוסעים.
"במשך 28 רבעונים ברצף שוק הדיור באתונה נמצא בעלייה – נתון יוצא דופן", מסביר אביב כהן, מבעלי קבוצת פאלמו, המתמחה בשוק הנדל"ן וההשקעות ביוון. "כששואלים אותי על הכדאיות של השקעות נדל"ן באתונה, הנתון הזה נותן שורה תחתונה ברורה. בשנים האחרונות טיפסו מחירי דירות באתונה בכ-9% בממוצע שנתי – ועדיין, על אף העלייה, הם נותרו אטרקטיביים בהשוואה לערים מרכזיות באירופה".
"אתונה משקפת את המהפכה שעוברת יוון", ממשיך כהן. "ממצב של כלכלה בקריסה, שנזקקה לסיוע מגופים כמו האיחוד האירופי וקרן המטבע הבינלאומי, מציגה יוון התאוששות מרשימה – ואתונה בחוד החנית. מה שהופך את העיר הזו לנחשקת, זה השילוב בין תיירות מפותחת; אקדמיה עם מספר דו ספרתי של אוניברסיטאות ומכללות ויותר מ-250 אלף סטודנטים; תנופת פיתוח; והגעתן של חברות בינלאומיות בפרופיל גבוה – עניין שבא לידי ביטוי במחירי דיור מאמירים".
ראש שקט לכל תקופת ההשקעה
את הפוטנציאל הטמון ביוון ובעיר הבירה שלה, זיהתה קבוצת פאלמו עוד בעשור שעבר. מה שהתחיל בשנת 2015 בדירת צנועה שרכשו באתונה הבעלים פלג יריב ואביב כהן, חברים ותיקים עוד מימי קורס הקצינים בצה"ל – הוביל למיצובה של פאלמו כאחת משחקניות הנדל"ן הפעילות והעסוקות בעיר. הקבוצה מתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה בשווקים מתפתחים, לצד אחזקה וניהול של נכסים מניבים. כיום היא מנהלת השקעות בהיקף של למעלה מ-120 מיליון יורו, מקדמת מספר דו ספרי של פרויקטים וכבר אכלסה בהצלחה יותר מ-400 דירות ברחבי אתונה.
את הפוטנציאל הטמון ביוון ובעיר הבירה שלה, זיהתה קבוצת פאלמו עוד בעשור שעבר. מה שהתחיל בשנת 2015 בדירת צנועה שרכשו באתונה הבעלים פלג יריב ואביב כהן, חברים ותיקים עוד מימי קורס הקצינים בצה"ל – הוביל למיצובה של פאלמו כאחת משחקניות הנדל"ן הפעילות והעסוקות בעיר. הקבוצה מתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה בשווקים מתפתחים, לצד אחזקה וניהול של נכסים מניבים. כיום היא מנהלת השקעות בהיקף של למעלה מ-120 מיליון יורו, מקדמת מספר דו ספרי של פרויקטים וכבר אכלסה בהצלחה יותר מ-400 דירות ברחבי אתונה.
בימים אלה משיקה קבוצת פאלמו את "חלקידונה" – פרויקט מגורים חדש באתונה, המציע הזדמנות השקעה ייחודית לקהל הישראלי. את המהלך מלווה שיתוף פעולה מסקרן עם פיני גרשון, ממאמני הכדורסל המעוטרים בישראל, ומי שמכיר את אתונה היטב. גרשון התגורר בעיר בין 2008-2006, כשאימן את קבוצת הפאר אולימפיאקוס, ומאז יש לו פינה חמה לבירה היוונית. "יוון בכלל ואתונה בפרט, הן כבר הרבה יותר מכדורסל בשבילי", הוא מספר. "יש בעיר הזו איכות חיים גבוהה, אווירה רגועה, אוכל מצוין ואנשים מסבירי פנים. כשאימנתי באתונה, חששתי להשקיע בה. בדיעבד? זו הייתה טעות. היום אני חוזר לאתונה עם ניסיון חיים ועיניים פתוחות – ועם שותפים שאני סומך עליהם באמת. אני לא איש נדל"ן, אבל יודע לבחור את הנבחרת".
פיני גרשון עם בעלי קבוצת פאלמו, פלג יריב (מימין) ואביב כהן (צילום באדיבות קבוצת פלאמו)
"צריך להבין", מחדד גרשון, "אני קונה דירה ביוון במחיר של חניה בתל אביב. התשואה ועליית הערך של הדירה מחזירים לי את הכסף – כך שלמעשה תוך כמה שנים יש לי דירה בחינם. אני רק מבקש ממי שיהיה שכן שלי באתונה, לא לעשות רעש באמצע הלילה."
פרויקט חלקידונה הוא בניין בוטיק בן 5 קומות ו-30 יחידות דיור – בתמהיל מגוון של דירות 4-2 חדרים ודירות פנטהאוז, עם מרפסות רחבות ומערכות "בית חכם" מתקדמות. הבניין עצמו יכלול לובי מעוצב, חניון תת קרקעי וגולת הכותרת: רופטופ מפנק. מסירת הדירות מתכוננת לשנה הבאה.
הפרויקט החדש ממוקם בנאה חלקידונה בצפון אתונה – שכונה שקטה וקהילתית, הנמצאת בתנופת בנייה ומספקת את כלל השירותים הנדרשים: קריית חינוך, שירותים רפואיים, חנויות, בתי קפה וריאות ירוקות. יתרון נוסף של השכונה טמון בנגישות לתחבורה ציבורית.
פרויקט חלקידונה. הזדמנות השקעה ייחודית (הדמיות באדיבות קבוצת פאלמו)
"מחירי הדירות בפרויקט מתחילים מסכום של 130 אלף אירו – מחיר ממוצע של כ-2,700 אירו למ"ר, סכום הנמוך בכ-20% עד 30% ממחירי השוק באזור", מרחיב כהן. "את השטח רכשנו במחיר אטרקטיבי, שאנחנו מגלגלים גם לרוכשים – המטרה היא לייצר כאן עסקה משתלמת בכל היבט. התשואה בשכירות באתונה נעה סביב 5%-6%, ומדובר למעלה מפי שתיים ביחס לתשואה הממוצעת בישראל. קבוצת פאלמו כמובן אחראית למציאת שוכרים ראויים והיא מספקת את כלל שירותי ניהול הנכס – כך שלרוכשים יש ראש שקט לכל תקופת ההשקעה".
כהן מבקש להתייחס להיבטים נוספים המאיצים השקעות הנדל"ן הישראליות באתונה וביוון. "ראשית, חשוב להזכיר את אמנת המס בין המדינות ואת מדיניות המיסוי המקלה ביוון. ישראל ויוון חתמו על אמנת פטור מכפל מס, לפיה משקיעים ישראלים ישלמו מס על רכישת נכס רק ביוון. לכך צריך להוסיף גם פטור ממס שבח עד 3 דירות. אסור לשכוח גם את הטבת 'ויזת הזהב' (Golden Visa), המאפשרת למשקיעי חוץ לקבל תושבות אירופאית למשך 5 שנים, כולל אופציית הארכה, בעבור הצגת אישור על קניית נכס ביוון. בעוד היום הסכום הנדרש באתונה הוא כ-800 אלף אירו, 5 מהדירות בפרויקט חלקידונה מותאמות להטבת ויזת הזהב ומוצעות להשקעה ברף הקודם שעמד על כ-250 אלף אירו בלבד".
הרוכשים הם שותפים
המודל של קבוצת פאלמו מציע מעטפת ליווי מקצה לקצה – ובדגש על שקיפות, זמינות ואמינות. "כדי להשקיע ביוון בצורה מושכלת, חשוב לפעול לצד חברה מיומנת שמכירה היטב את השוק המקומי וכללי המשחק בו", מפרט כהן. "אנחנו נמצאים באינטראקציה עם הרוכש לכל אורך הדרך. לצד הצוות הישראלי, לפאלמו יש צוות מקומי של אנשי מקצוע יוונים שנותן מענה בזמן אמת לכל בעיה".
המודל של קבוצת פאלמו מציע מעטפת ליווי מקצה לקצה – ובדגש על שקיפות, זמינות ואמינות. "כדי להשקיע ביוון בצורה מושכלת, חשוב לפעול לצד חברה מיומנת שמכירה היטב את השוק המקומי וכללי המשחק בו", מפרט כהן. "אנחנו נמצאים באינטראקציה עם הרוכש לכל אורך הדרך. לצד הצוות הישראלי, לפאלמו יש צוות מקומי של אנשי מקצוע יוונים שנותן מענה בזמן אמת לכל בעיה".
אז איך מתחילים להשקיע עם פאלמו באתונה? הפרוצדורה פשוטה: "הצעד הראשון הוא פגישת היכרות, במסגרתה אנחנו מציגים לרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הרלוונטי – כולל התוכנית העסקית, ניתוח שוק הנדל"ן למגורים באתונה, והסבר על הרגולציה והמיסוי", מציין כהן. "השלב הבא הוא בחירת הנכס בהתאם לצרכים, לדרישות ולתקציב הלקוח, וחתימה על ההסכם. הרוכשים הם השותפים שלנו – כולנו באותה הסירה".
פאלמו היא מקבוצות ההשקעות ויזמיות נדל"ן בחו"ל המובילות בישראל, ומאגדת כ-400 רוכשים פרטיים – וידאל הוא אחד מהם. "הגעתי לפאלמו על סמך קולגות לעבודה, חבר'ה שמכירים את עולם ההשקעות וחלקם כבר רכש נכס באמצעות הקבוצה" הוא מתאר. "הצוות של פאלמו עשה רושם מצוין מהרגע הראשון – השיחות התנהלו באווירה טובה, כמעט משפחתית. המקצועיות, האמינות והביטחונות שהם סיפקו, עשו את ההבדל. רכשתי עם פאלמו שלושה נכסים באתונה לילדים שלי, ואני מקווה בעתיד לרכוש עוד אחד, כשמחירים לא מתקרבים אפילו לרכישת נכס קטן במרכז הארץ".
(בשיתוף פאלמו)
